财通证券：城市表现持续分化，民企拿地有所恢复

乐居财经 李礼 6月5日，财通证券发布房地产行业周报（2023年第22周）。

本周板块回顾：板块表现方面，本周申万房地产指数上涨 2.65%，沪深300 指数上涨 0.28%，板块跑赢沪深 300 指数 2.37pct，在 31 个板块中排第 5 位。

行业数据回顾：本周 30 大中城市商品房成交面积 344 万平米，环比+11.8%，同比+28.6%。细分城市能级来看，30 大中城市中，一线城市商品房成交面积 73 万平米，环比+7.5%，同比+53.9%；二线城市商品房成交面积 219 万平米，环比+24.4%，同比+41.7%；三线城市商品房成交面积 53 万平米，环比-17.9%，同比-20.0%。从同比数据来看，一线城市新房市场涨幅超过二线城市，一二线城市表现显著好于三线城市。财通证券重点监测的 14 城二手房成交面积 176 万平米，环比-8.3%，同比+66.3%。细分城市能级来看，2 个一线城市二手房成交面积 33 万平米，环比-3.3%，同比+62.2%；9 个二线城市二手房成交面积 132 万平米，环比-11.0%，同比+66.8%；3 个三四线城市二手房成交面积 11 万平米，环比+15.8%，同比+72.7%。库存方面，本周一线城市中，上海、深圳新房库存面积环比略微下降；二线城市整体变化不大，杭州库存环比微涨 1.3%。去化仍以杭州及上海表现最佳，上述两个城市 3 个月移动平均去化月数分别为 2.29 个月、4.17 个月。土地市场，本周一线城市成交住宅用地 4 宗，平均溢价率 10.09%；二线城市成交住宅用地 60宗，平均溢价率 6.38%；三四线城市共计成交住宅用地 132 宗，平均溢价率 7.87%。

本周政策情况：本周佛山市出台公积金新规，调整了租住商品住房最高可提取额度的计算方式，加大了对多孩家庭租住商品住房的支持力度，并增加租房提取频次。成都市印发《成都市居住证管理细则》，连续居住满 6 个月的部分人员可当场发放居住证。北京地区“带押过户”政策各类配套措施已经基本到位，占市场份额八成以上的银行机构和房地产中介机构均可办理。

重点公司跟踪：5 月财通证券跟踪的重点企业中，除国央企外，混合制企业金地集团及万科、民企龙湖集团、滨江集团及碧桂园均有投资拿地。招商蛇口发行 13 亿超短期融资券，票面利率 2.2%。万科发布 5 月销售简报，其 5 月单月的合同销售金额同比增长 7.09%。

投资建议：销售表现上，本周一二线城市新房市场同环比均上涨，三线城市新房市场同环比均下跌；二手房市场各能级城市同比均上涨，销售复苏波动特征仍然明显。城市及板块之间的分化较为明显，去化仍然以杭州与上海表现最为突出，一二线城市除福州去化周期接近 30 个月外，其余城市区划周期均在 15 个月以内，而三四线城市去化周期均超过 20个月。从投资端来看，5 月除国央企外，金地、万科、龙湖、滨江及碧桂园在土地市场均有所斩获，企业对于市场的信心有所恢复，但其拿地仍然倾向于核心城市。财通证券仍然看好前期在核心区域提前布局、以及在融资端具备更强信用优势的房企，建议关注：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等。