北京买房：理清思路，购房建议846

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前在北京太阳宫有两处房，一处算是人朝分学区，自己和儿子都是三居，打算长期持有居住。手中有现金5百，放银行利息不稳定，长期看您的回复，目前有一个思路，打算购买一套位置好些、好出租的商住，长期出租获得租金，也可能退休后去自住。希望在西城东城海淀区，有学区福利更好，可以把户口落过去，为未来孙辈增加一种学区选择。

请问，这种思路作为长期投资可行吗？还有，希望您给推荐几个商住楼，非常感谢！另外，我以前一直居住在西城六铺炕，有深深的情结，也是想在西城东城等占有一处房产以便老了可能再回去生活。

A：

1、商住，指的是70年的？如果真是为了租金和学位就可行。但从投资说还有一个升值呢，这点怎么考虑的？

2、简单说吧，商住房的租金相对高，但这是用升值慢换来的。最典型的可以看双井的富力城和对面的优士阁，当年优士阁更贵，而现在是富力城12万，优士阁4万多。所以优士阁的租金回报率肯定高，因为房价涨的慢。在某阶段有可能跟上大盘，但长期不敢保证。

另外商住只是看上去单价低，实际上的学区溢价率是一致的。那房子是用来住的，在入学高峰过去之后，居住功能自然会更受重视，商住的居住体验大多一般，所以溢价部分有可能受到更多影响。

3、不过真要是长期投资也就无所谓了，反正也不卖了，也就不用考虑价格，只关注租金就行。学区尽量选好的吧，就近入学是最基础原则，好东西什么时候都稀缺。但东西海有什么福利啊？没觉得比其他区有什么特殊的。

4、六铺炕那就看德胜的呗，华尊大厦、华龙大厦、德胜置业等等。不过这些商住也要考虑个风险，就是学位的问题。如果因为办公的多而被取消入学资格，那就受损失了，这解释权在教委，谁也无法预测，德胜发生过取消和恢复的事儿，就在前几年。

仅供参考。

二

Q:

孩子在北京，打算今年下半年结婚，房子总价预算1000w。孩子一个西四环一个东二环，看了五棵松附近的今日家园和新兴年代，永定路的兰徳华庭、景宜里、永金里小区，东城的新景家园。小三居最好，兼顾保值和学区，预算有点尴尬，求章哥推荐。

考虑学区是否有点早？但还是想一步到位，避免折腾，西城是否有预算内居住体验还不错的小区，俩人通勤也方便点。

A：

1、兼顾保值和学区，说不太好，这会儿学区房的溢价都不低，说不好过了高峰期是否会受影响。预算的话也不能说尴尬，当然能再高就更好了，总价高的溢价就相对低，宜居性强的过了高峰期也受追捧。

2、常规建议是没必要太早准备学区房，而且这几个小区也不是一个性质，怎么选的，现场看房了吗？如果是兼顾学区的话看田村的吧，居住体验更好，如果海淀均衡资源，那对于永定路学区还算利好。以商品房为主吧，毕竟房子是用来住的。

3、西城也一样，这要不还是先确定行政区吧，东西海到目前为止的教育模式还差距较大，没有最好，只看自家适合哪里，不好放一块儿比较。西城如果兼顾的话以广外为主，房龄新的相对多，价格也相对低，不过溢价率是一致的。

仅供参考。

三

Q:

现孩子在丰台上小学二年级，想转学去西城，需要去西城买个房子占坑，准备贷个200，共花500来买。这钱老西城买不了老破小楼房，新西城去看了能买到，但考虑到是转校过去，小学转过去就剩两年。主要还是想进入好一点的中学，这样要想去老西城的话就再借点现钱买个全款的平房，但这房用完就想卖掉。

很纠结是在新西城买楼房好，还是老西城买平房好。或许章哥有更好的建议，求章哥建议，想孩子转到西城上学后，就把房子卖掉，不想亏钱。

A：

1、如果预算够那当然是能买楼房就尽量了，这没什么可说的。

2、平房早就不是主流产品了，过去还能赌个拆迁，现在顶多是腾退了，其他的就是学区功能，极少有人为了居住来单独买间小房的。现在平房的溢价很高，那过几年入学儿童减少后，学区功能会减弱，溢价部分有可能受影响，比楼房要大。

参照平房的历史走势吧，十年前金融街的平房就达到20多万一平，最高的30万以上。现在还是差不多价格，而楼房早就是翻番都不止了。这就是因为失去了拆迁功能造成的，未必是直接下跌，而是涨的慢，逐步降低溢价率。

3、我没有更好的建议，就是这现状。转学的话更多看运气，小学派位，基本都是调剂校。小升初不许直升，所以不用买直升校的，到时候派位也是看运气。

仅供参考。

四

Q:

目前芍药居北里一套小三居，安宁华庭一套两居，望京一套三居自住。一直看您的文章，知后面几年学区房可能溢价也不会特别高了。所以，想咨询一下，孩子今年下半年就要上初中了，之后是否我应该尽快把芍药居北里的小三居卖掉? 但是又没有其他置业方案。有没有什么建议?

A：

1、我也不清楚芍药居北里现在的溢价多少，算算吧，用总价除以房租，700左右算正常，800以上就肯定有溢价，900以上就算偏高的了。另外如果是老房的话标准在650，也就是基数更低一些。

2、用不上学位，如果是我就会在高峰期过去之前卖掉了。人朝的孩子太多了，房子这几年也卖爆了，过几年到中学的时候对学校的压力比较大，万一影响了成绩那就会降低学区房的含金量，反正我不愿意赌。

3、没其他置业方案，那我也没什么建议啊。这只能自己定，外人不好建议。

仅供参考。

五

Q:

换房目标：1. 二居换三居；2. 小孩29年上小学，小学别太差中游即可；3. 人车分流次新；4. 跟随北京城六区楼市平均涨幅即可，不追求超额收益。预算：1. 二套首付约1000万，总价1200-1300；2. 卖一买一（目前是海淀末流学区次新二居市值700左右）。

目标小区：由于海淀和西城次新太贵，主要看了朝阳。

1. 朝阳太阳宫片区：鹿港嘉苑

2. 朝阳望京片区：宝星华庭、慧谷阳光

3. 海淀清河片区：合景映月台

疑问

1．从保值的角度考虑，是否应当再攒攒钱买区域头牌？譬如太阳宫的太阳公元、望京的保利中央公园、清河的橡树湾？目前预算差价大约还需要攒3年。

2．2023年下半年到2024年上半年是换房的好时机吗？主要考虑到我们是卖一买一，怕原有的房屋涨幅远低于目标房屋涨幅。

A：

1、如果能买到太阳公元这类的当然是最好啊，学区好还没溢价，各种优势都能兼顾。从现在的学区来说超过中央公园，毕竟那只是中学是清朝望京。从溢价来说低于橡树湾，海淀甭管什么房都多少有溢价的。但这还需要3年怎么说啊，我也没什么建议。我认为今年是没什么下跌的可能，否则全国救市就算失败了，几万亿白折腾。所以要是我就先买了，以后的事儿再说。

2、下半年到上半年。房山是刚出台政策，没什么太大的反应，那其他区的估计也快了，大概率就在五月。有效果的话就这样儿了，没有的话还会出，北京市的筹码太足了，有的是刺激手段。

所以下半年也算好时机，但明年上半年就说不好了。除非是今年折腾一年没效果，那到明年再弄出个小阳春。而如果有明显效果的话，一般到年底就接近尾部了。参考前几次救市基本都是这情况，避免在高点接盘吧。

3、鹿港嘉苑也是望京的，小学花家地，很好，只是中学94，所以不算学区房没溢价。小区挺好的，这也就是在望京南，在东部北部的话价格会更高。能在北边儿更好，避开塔楼吧，除非户型特别好的。合景映月台说不好，规模小，这种小区多数在年头儿多了的时候会走弱，物业维护的难度较大。

仅供参考。

六

Q:

目前城区有一套自住，考虑积分落户加分政策，打算城六区外买一套总价200万左右的二手房（分数不高 其实意义不大，还是考虑保值吧）。目前看了房山长阳的几个小区，基本都是回迁房，综合看康泽佳苑位置不错近地铁，房龄不太老就是看上去太破了，老破小都占了，不知道是否值得买。另外有其他区的推荐吗？想听听您的意见。

A：

1、直说吧，任何投资领域都是有门槛的。比如文玩收藏就动辄几万，几千搞收藏的通常都是观赏为主的艺术品。房子也是这样，200万在其他城市投资没问题，在北京则是自住为主的。北京房产中位数是600万左右，投资门槛一般要在这以上，房子是用来住的，配套越好越宜居的才投资性高。

2、房产的价值由地段儿决定，至少是70%左右。长阳的地段儿不错，从整体来说至少是不落后大盘，前几年还超出了，这些年算下来也是拉平。康泽佳苑是保障房，本身是自住为主的，但既然板块挺好，所以也没落后。如果没别的合适的就买这儿吧，就是期望值别太高。

3、其他的看看顺义后沙峪，昌平沙河南邵，大兴旧宫等地，还有门头沟的上岸，都差不太多。能买到商品房当然更好，不过在刚需板块的保障房一般也不吃亏。

仅供参考。

七

Q:

请问垡头翠城馨园的房子咋样？20多年的老小区了，还是回迁房，会不会将来砸手里？有购买的价值吗？北漂儿夫妇收入不高，这有可能是之后十年都不会换房了。另外这里的学区怎么样，我们孩子的智商中上，所以不求学校太好，也能在中上就行。

A：

1、翠城的不是回迁房，而是经济适用房。里面有一部分可以算市区拆迁户的定向安置房，但跟回迁房不是一码事儿。

当然也得分时期的，最早的几期质量和户型更好，那会儿土地不值钱，拆迁成本低。而开发商住总是国企，出政绩的需求高于赚钱，所以各方面都不错。之后的几期普通了，地价和各种成本逐年上涨，而经适房的价格被限死了不许涨，那就算是国企，赔的太多了也不合适。所以拖了几年工期，户型和质量什么的也就稍弱了一些。

2、肯定不至于砸手里，没那么邪乎。户型好的在升值上不算落后大盘，以那几个板楼为主就行。

3、学区怎么说呢，小学首师大附，中学黄冈。这咨询搞教育的吧，我不好说是否能算中上。

4、总之单从小区来讲也没什么特殊的，自住为主的普通小区，选择前几期户型好的就行，不至于落后什么。

仅供参考。

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