杭州买房：板块的功能定位决定板块内房价的上限！

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自微信公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，本人名下有房有贷，今年计划在入手一套，看了大学城基本上都是流摇的，这个区域的房子能不能买？

杭叔：你好，中签率能说明一定的问题，但并不是全部的。杭州的楼市很复杂，总有一些中签率高但是热度不怎么样的楼盘，也有一些中签率低但是问题很多的项目。虽说大学城目前的热度并不高，但是如果这里契合了自身的购房需求，入手也是没有什么问题的。从发展潜力来看，这里的教育资源堪称丰富，成熟度也比较高，只是缺乏交通利好。城际铁路开通后，这里的情况可能就不是如此了。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。

提问：杭叔，你好，想问一下，城东新城的房子是不是不值得买呢？朋友说城东房子很老旧，交通也不方便，学校就更不用说了，感觉没什么升值的空间，但为什么价格还这么贵？杭叔：你好，大供应、高库存、老产品、复杂的交通结构，普通的教育环境大大影响了这几年城东新城的发展。城东新城位于杭州核心区东部，是整个城东的门户。以火车东站为中心，东站以东为彭埠单元，东站以西为天城单元。天城单元因更靠近市区开发较早，布局较为散乱，大量市场与老旧房屋混杂，优质地块被早早占据，很多小区已经有了年代感。城东新城具体高性价比楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：杭叔，你好，想在杭州买第一套房，可是连续摇了两个板块都没中，请问我是应该继续摇新盘，还是转头去考虑二手房？自己内心还是偏向于新房的。

杭叔：你好，刚需房难买的一个重要因素就是，在摇新盘时只盯着红盘，买二手房又只盯着热点板块和次新盘，选择范围过窄，盲目跟风是很难买到合适又心仪的楼盘的。现在有不少在几年前买到了网红盘，几年后市场价基本没有变化或者回报率很低的现象。现在楼市大多数暴涨的楼盘都由投资客控盘，这样本来就片面报道的市场消息，又充满了虚假利好信息，外面还有许多刚需客等着进来，中签率确实不高。市场上的焦虑氛围其实主要针对的是改善需求人群，刚需购房者不用盲目焦虑，按部就班地来就可以。

提问：杭叔，你好，杭州工作，计划今年上车，上个月看了一些新房，感觉杭州买房摇号也越来越难了，随时都要调整自己的买房策略，整个人都有点焦虑了，请问这种情况该怎么处理呢？

杭叔：你好，随着越来越多的楼盘进入限售行列，投资成本也在不断增加，限售的政策劝退了不少想要借机投资的人。买房焦虑主要是买房认知的不明晰，想清楚一些原则性问题，那么一切说不定会迎刃而解。首先如果是刚需自住要趁早买，比较着急住就选二手房，不着急可以多看看新房，买新房摇号给自己设定一个期限例如半年、1年，因为时间成本也是成本；如果摇号期限过了之后，摇不中再去挑选合适的二手房。新房如果能接受限售，尽量选择未来有潜力、抗压能力强的高价值盘，例如有高倒挂，或者有学区、一线江景等稀缺资源，还要考虑要有优质的物业管理公司。

提问：杭叔，你好，请问杭州到底哪个板块发展好？

杭叔：你好，这个需要根据预算来回答的，如果你是800-1000万的预算，肯定是钱江新城和钱江世纪城以及钱江新城二期的整个区域最具有未来，当然这个预算买桥西和申花，毕竟能在申花和桥西买房的价钱在杭州也是有底气的。如果你是五六百万的预算，能在萧山市北和城东新城，还有艮北和未来科技城科核心区买也是完全没问题的，未来科技城核心区是这里面价值最大的区域，自成一体，有产业，配套非常完善，如果预算在300-400万，可以关注闲林、良渚、萧山市北以及杭州南站，还有浦沿和金沙湖都是可以的，这其中发展潜力最大的还是闲林良渚第三中心，云城就在这一带，200万 大江东核心区很好 ，双地铁是商业，还有产业在这，200万在城西是老房子或者回迁房，在大江东是配套全的次新房，150万的预算只有富春湾新城有产业，有商业，有高铁，未来有地铁。