南京楼市，量价双杀了！

作者：子非鱼

01

南京放松落户

虎踞龙盘的金陵，总是那么得惹人关注。

就在近日，南京市公安局连续发布了两份征求意见稿《南京市人才落户实施办法（修订稿）》、《南京市关于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区落户政策实施办法（修订稿）》。

核心内容只有一个，放宽落户。

比如在《南京市人才落户实施办法（修订稿）》中，南京提出：

正在缴纳南京城镇职工社会保险，且已连续缴纳6个月以上的40周岁以下大专学历毕业生；正在缴纳南京城镇职工社会保险，且35周岁以下大专学历毕业生；具有中级及以上专业技术资格人员；具有三级及以上国家职业资格（技能类）人员。

2021年南京曾放松过一次落户，将原本的本科学历才能落户，放松至40岁有半年社保的大专学历。

现在进一步放松，35岁以下大专缴纳了社保就可落户，而且中级技术人员也可以落户。

要知道，作为国家科教中心的南京，此前的落户门槛一直都很高，本科落户坚持了很多年，所以在上一次人口普查时期，南京的整体人口学历排名非常高，每10万人中大专以上学历人口35229人，位居全国第二，仅次于北京，比上海都高。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

然而，如今楼市有难，没法再端着了。

此次放松落户，除了托底楼市外，还有一个目的就是抢人。这一点在第二份征求意见稿中，更能呈现。

在《南京市关于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区落户政策实施办法（修订稿）》提出：

符合以下落户条件的，可申请户口迁入南京江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区城镇地区：持有居住证信息管理系统记载居住地址属于江北新区、江宁、浦口、六合、溧水、高淳六区的《江苏省居住证》；正在南京缴纳，且连续缴纳六个月（含）以上城镇职工社会保险。在长三角区域三省一市缴纳城镇职工社保的，可在南京累计认可。

什么意思？其实这是效仿广州，外围区的户籍可以自由迁移。并且大幅放松了落户标准，只要正常缴纳社保的职工，就可以落户这六个外围区。

广州去年在发布《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》提出：

将花都、从化、增城三个区原先全日制本科学历的落户门槛，下降至全日制大专。

并且，差别化落户花都、从化和增城后，还可以根据实际居住地、工作地，在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城7个区之间市内自由迁移。

此外，在以上7个区缴纳社保3年后，还可以向广州核心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）迁移户口。

下面详细分析一下南京此次落户的两个目的。

02

托底楼市

南京，托楼市久已。

去年南京就一直在就是奔走在救市的路上，且是去年发布救市措施最多的城市，没有之一。

今年，南京的救市措施，若是第二，也没哪座城市敢称第一。

就在不久前，南京放松了四个片区的限购政策，提出南京户籍居民不管在南京主城区名下有几套房，都可以新开一张产业聚集区购房证明，在产业聚集区（江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区）都能再买一套。

现在又通过放松落户，来进一步托底。南京户籍居民可以直接购房，放松落户，本质就是放松限购。

南京如此乐此不疲地托底楼市，只因为南京楼市压力太大。

据同策南京咨询研究中心数据，4月南京全市住宅市场供应43.98万平方米，环比下降37%；成交61.72万平方米，环比下降36%；成交均价28909元/平方米，环比下降7%。

二手房方面，4月份全市二手房成交11318套（含高淳、溧水），环比下跌13%。

此外，南京的二手房挂牌量链家网上已经冲破了17万套，创下了历史新高。3月上旬还只有15万套。

5月份，包括北京、上海、广州、深圳、杭州在内的一众热点城市，成交量继续下行，南京自热也躲不过。

南京网上房地产公布的数据显示，截至5月31日18:00，全市5月商品房成交量4790套，相比4月份5350套环比下降10.47%；与上一年5月5618套的成交量，同比下降14.74%。

二手房方面，我爱我家南京研究院数据显示，5月成交了9516套。

相较于4月11318万套，环比降幅15.92%。

此外，我爱我家南京研究院披露，南京5月份二手房成交均价为29857元/㎡，环比也下滑2.5%，房价回归3万大关以内。

新房卖不动，二手房卖不动，而且二手房越卖越多，库存压力，都在给南京的房价施压。

所以南京才频繁出台措施，仅最近一个月，就出台了放松限购、上浮公积金贷款以及降低落户三个大招。

有用吗？聊以自慰而已。

看看上个月放松限购、放松落户的杭州，仍在止不住得下跌。

03

抢人

托底楼市之外，此次放松落户，抢人也是主要目的之一。

正如我之前分析中心城市人口的文章中反复强调的，自2021年开始，中心城市的人口增量就出现了直线下滑。

2021年全国人口增量创建国以来最低增量，中心城市增量告别了以往的狂飙，深圳广州这两座曾经动辄每年增加五六十万人口的城市，2021年常住人口增量只有几万。

2022年全国人口见顶转向，减少了85万人，在这种背景下，大多数中心城市的常住人口增量进一步下滑。

2022年北上广深常住人口集体负增长，广深虽然是去年的偶然因素造成，但2021年的增量足以证明，今时不同往日。

人口增量还有两位数的城市只有长沙、杭州、合肥、西安、南昌5个城市。主要城市中，2022年人口增量比2021年还要多的只有长沙、合肥、昆明、呼和浩特、石家庄、南通。

其余人口增量均低于2021年。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

南京方面，以往的人口增量本就不够显眼，在10万左右徘徊。2021年南京常住人口增加了10.34万，去年降至6.77万。

目前南京的常住人口949.11万人，城区人口近800万，是特大城市。

不过，南京早就提出，“十四五”时期，成为常住人口突破千万、经济总量突破两万亿元的超大城市。

按照超大城市的标准，城区人口要在千万以上。可见，南京不仅要在2025年之前实现常住人口突破1000万，而且城区人口也要突破1000万。

从目前的情况来看，显然实现的可能性非常小。

所以，南京才有这次落户放松的举措。

城市发展需要人才和人口不断助攻，所以抢人对于每个城市都很重要。

在人口已经见顶，人口红利已经终结，在人口越来越难以增加的大背景下，未来中心城市的人口争夺战会更加激烈。