吴晓波关于楼市与内需的言论

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吴晓波的那五条建议，前几天就有读者问我怎么看，我一直都不想发表看法，因为互联网上关于这件事无非两个阵营，彼此对骂。

这种对骂在过去的几十年里天天上演，无非一派人希望房价涨，一派人希望房价跌。

我一直说，这种只有屁股没有脑袋的事情很无聊。

所以你不要指望我会骂吴晓波，也不要指望我会挺吴晓波，都不会。

我们聊点有价值的内容，聊聊市场本身。

吴晓波的原话我就不去重复了，他的观点很简单，就是希望放开限购，希望让市场恢复自身的供需。

说白了，放开之后，那市场本身涨也好，跌也罢，该啥啥，最后大家认结果就行了。

关于房地产这个市场，老读者应该记得，三年前我第一次用冰火两重天这个词儿的时候，还犹犹豫豫。

因为我也不知道这话敢不敢讲，我说话也是很小心的，我先说一点点，说的模模糊糊，看看是否被允许。

如果可以，就再讲一点点。

我最初用这个词儿的时候，市场上并不是冰火两重天，那时候还有老读者跟我抬杠，说，当时，就是指三年前，普宅的行情挺好，如果单纯看涨幅，比豪宅肯定要好。

是的，我那时候举过一个例子。我说比如在同一个小区，一套180平米的联排的价格是低于两套90平小户型的。

我们清楚，联排的赠送面积是很多的，什么花园露台地下室之类。套内面积也不止180，实得一般都有200多，但是两套90平套内面积大约不会超过150。

所以我给读者的观点是，180的划算，90的不划算。

当时大部分读者难以接受，他们觉得90方涨幅会更好，因为总价低。

我那时候用来说服读者的理由很简单，就是收入。你把目光放长远，普通人，就是买90平的中产将来要赚钱是很难的，尤其疫情之后。

当时是2020年。

我是做国际市场的，我当时是从国际市场上的整体趋势来做这个判断，收入方面的判断。

我觉得中产会很难赚钱，与此同时，一部分资产会很容易赚钱。

资产是不可能去买那个90平的，他没有那么多房票。所以我当时讲，那个90平的价格可能高估了，那个180平的价格可能以90平计价相对低估了。

这个比方，后来就被我用了一个系统性的说法，所谓冰火两重天，也就是豪宅市场与普宅市场。

后来这几年的过程中，陆续有读者问我豪宅的定义。

我告诉读者，核心城市核心板块核心配套纯改善高端高品质小区，高起步，就是说小区起步就很高，然后具体的房子最好还有核心卖点，比如景观无敌，比如赠送很多，这了那了。

其实所有这一切都起源于我最初关于收入的判断。

就是三年前，我觉得中产会不容易挣钱，资产会比较容易挣钱。资产人数少，他手里房票少，他只能买稀缺资产，所以豪宅有潜力些，而中产一旦收入下降，或者工作不保，他购房预期下降的同时卖出自己的房产，供大于需，普宅市场就不好。

你现在回过头去回顾三年前我们讨论的话题，我当时说普宅的价格被高估了，豪宅的价格被低估了，就是依据这个。

当时有些人不抬杠，听完就去置换了，把多套普宅换成少量豪宅。

因为这个话题我们延续了很久，20年聊过，21年聊过，22年聊过，23年还在聊。

慢慢地，相信的人越来越多，尤其22年，23年。因为最近的一年，更多的中产确实不好找工作，因为普宅确实有很大降幅了。

而且，我们部分读者发现在这个过程中，豪宅很坚挺。我当年随口打的那个比方，一套180换不了两套90，现在的价格可以换3，4套，如果以当年我们举例子的那个小区。这倒不是因为豪宅涨而是因为更抗跌。

这个此起彼伏的过程实际上是供需引起的。豪宅的客户没有变少，他们似乎更有钱了，与此同时，普宅的供应远大于需求，而且需求者的收入不稳。

我们想想看，在这个基础上，按照吴晓波说的那样，你觉得放开后，普宅会得到支撑么？

其实很难。因为普宅的客户是工薪阶层，工薪阶层如果对找工作没有把握，如果对未来加薪没有信心，他是不敢贷款买房的。

你观察下当下的房地产市场，会发现非核心板块，几乎都已经事实上放开了，而且贷款实际上非常容易获得。

而那些没有放开的核心区域，新房往往都是高总价，高准入门槛。

就是我们发现去摇号的那些人，顶格社保才有资格摇号的那些人，他们起步都得8位数的资金。

是的，新房有倒挂，以至于现在打新变成一个很有趣的事情。

越是不差钱的，越是去摇号，一套房子倒挂赚大几百万，甚至一千几百万。

这种感觉好像怪怪的。

因为最初限制新房的价格是希望降低刚需的购房成本，但是现在因为都是改善型大面积高总价的新房，以至于我们觉得动辄掏出8位数的，这个与刚需两个字似乎格格不入。

但是我们要想一个问题，就是你把核心板块的限购也去掉之后，哪部分二手房会涨？

很显然，还是核心板块的豪宅。

因为我前面说过，这个市场的供需就摆在这里，资产赚钱比中产赚钱容易，购买力要大于供应才能涨嘛，这是常识。

那么如果限购的区域放开，这里面的二手豪宅涨，有什么意义呢？

你允许富人贷款去买二手豪宅，无非银行的钱流入进去，无非那个卖掉二手豪宅的富人，比如吴晓波这样的，他套现了。

理解我这意思吧？

这个交易的过程实际上就类似于抵押担保，类似于银行的钱进去了，接了二手豪宅房东的盘。

那么二手豪宅房东，他拿了钱会去做什么，就很关键。

你觉得像吴晓波这种手里囤了大量二手豪宅的人，他拿了钱会做什么？

会去创业么？还是会做风投？去投资创业的年轻人，从而给中产间接提供就业？

我觉得恐怕很难吧。

明白我这意思么？我不是对吴晓波个人有什么意见，我只是觉得让他套现之后，这个钱并不会流入就业市场。

而且更重要的是，一旦取消新房限价，现在扎堆摇号新房豪宅的这些资金，势必有很多会分流到二手房豪宅市场。

这对于城市来说也不是很划算呀。

站在城市的角度，现在核心板块本来就不发愁卖地呀，既然核心区域不发愁卖地，把潜在的利润让给这些投资资金，又有什么益处呢？

这些打新的钱，难道会流入非核心区域，去买普宅？或者会去创业？

都不会吧？

换句话说，豪宅市场和普宅市场本来就是冰火两重天，吴晓波说依托市场没有问题。可是这么做只会让热得更热，凉得更凉。

中产手里并没有豪宅，也不存在说他卖了豪宅缓解自己被裁员后的家庭压力。

反过来，富老头手里根本不差钱，他们根本不需要高价卖豪宅，手里仍然有大量现金，你去看下存款。

那个存款其实大部分都是富老头的。

三年前我和读者聊过，当时我说普卡用户人均存款几千块，金葵花人均一百几十万，私行用户人均2200万。

你现在去看数据，普卡用户人均上万，金葵花人均只剩大几十万，私行人均已经增加到2800万了。

很明显，中产在分化，一部分往下走，一部分往上走。

既然富老头根本不差钱，那吴晓波说的有什么意义？

说到底，富老头如果愿意做风投，他现在就可以做，他根本不用卖豪宅，不用加杠杆，什么都不用，单纯掏存款就可以做风投了。

而普宅市场热不起来，普宅市场的持有者大都是白领。

我们好几次提到过，美国的短端收益大于长端，国际市场上谁会去做风投？全美的共识经济领域都在裁员，所以才会波及我们的类似码农这些人。

因为这些都是风险投资市场培养起来的高薪工作岗位。

换句话说，真正压住普宅市场购房热情的，是高薪就业岗位不足，是风投市场不热。

所以我一直在说，我说了半年了，我说钥匙就在国内的富老头兜里。

国内的富老头要换个思路了，要踊跃地掏出兜里的银子，去投那些年轻人，去投那些创业者。

高薪的白领的工作岗位多了，普宅市场自然就恢复了。

问题的核心始终在这里，要让富老头觉得风投是一门值得做的生意，而不是让他们一辈子陷在买卖房子这件事里面打转。

这才是关键。
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