杭州楼市：买房对板块认知不能局限当下！

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下杭州购房答疑内容，来自微信公众号“杭叔说房”的粉丝精选提问：

提问：杭叔，你好，今年买新房的话杭州哪些的板块值得关注呢？最好是比较热门未来有发展潜力

杭叔：你好，以下这几个板块值得关注：板块一、下城区文晖板块是一个比较中规中矩的居住区，，未来几年在一些站点落成之后会有一定的弥补，后续新房项目上市也会给这块板块注入新的活力。板块二、运河新城，随着热度的提升，这里摇号难度也越来越高，天北部新城只接受无房户，而拱墅区要打造好板块概念以及教育先行理念，一个不错的地段上加上学区，热度自然就有了，而这里也要重点发展以北的区域。板块三、萧山科技城，这里可以和宁围一起分析，毕竟属于隔壁邻居，亚运村连接萧山科技城的十一号线一旦开通，沿江各板块的联系将会更加紧密，在萧山科技城香港治理综合体开业后，板块利好也即将兑现。

板块四、萧山宁围，大量集中住在供应将会落地宁围总部未来社区，虽然目前还是空地，但是有一定的发展空间；第五、丰收湖板块，不少房企一开始就规划进了丰收湖的布局里，未来还有32号快线的加持。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部分享。

提问：杭叔坐标杭州，夫妻两人都在市中心上班，目前市中心有套50多方的二手房价值280万，手头20万左右，方案一，第一套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉第一套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案最好，望指点，非常感谢

杭叔：首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉，推荐方案2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角更适合休闲度假养老恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。改善的话建议你市区置换一套大户型。

提问：杭叔，你好，我目前有2套房，都是在余杭。一套是庭院深深2居室，靠高架，中间楼层，空着；另一套是桃源小镇18年底交付，3居室自住。目前考虑要不要把庭院卖掉，可以置换总价360万左右的房子，然后6成首付置换成更有价值的区域，比如未来科技城其他区域。考虑到庭院深深房子时间稍微有点年限了，且是2居室，后续增长的空间是不是有限了。有没有必要置换，如果置换建议购买哪些？

杭叔：杭叔：你好，房子越换越新的思路不会错，如果是户型或地段上的不足，想要卖掉的欲望就会更强烈一些。但难题在于后续的摇号难度大，未来科技城核心区的新房只有无房户才能摇，又很难买到360万的二手房。所以建议扩大选择范围，可以去拱墅运河新城或更远的板块去摇360万总价标的，或者也可以卖出去以后在闲林就近选一个房龄较新、户型较好的二手房。

提问：杭叔，你好，我是外地人，在杭州工作，今年有了房票，摇到了新房，我想入小户型刚需房，但怕到最后没得选，一二层又不想要，该怎么选择呢？如果选不到自己喜欢的楼层和户型，应不应该放弃呢？

杭叔：你好，不建议你放弃这次机会，因为放弃以后可能会摇不到房子。一二层的采光不好，但房价较低，还是比较值得购买的，而且你选房的时候，也不一定只有一二楼，可能还会有其他楼层，不建议轻易放弃这次机会。

提问：杭叔，你好，请问丁桥和勾庄哪个更好呢？

杭叔：你好，丁桥属于上城区，勾庄属于余杭区，这一方面好像丁桥略好，丁桥的桃花湖公园都建成了，地铁三号线也通车了，龙湖天街也在运营，倒是勾庄的百亿万象城还在努力的盖着，周围好的公园、小学也在建设，论眼下似乎还是丁桥略胜一筹，但是拼未来，勾庄也不错，把区位再放大一点，丁桥被没有产业的华丰、星桥、半山包围着，但是勾庄却是西靠三墩，南靠祥符申花，东临运河新城，如果自住的话，丁桥更适合，如果考虑投资，勾庄更好，如果你考虑教育可能丁桥更好，如果在城西城北工作，勾庄更适合，勾庄虽然目前配套不完善，未来空间很大，丁桥属于目前配套齐全，未来空间有限的板块。