太难！市中心的地价也大幅下跌…

　　1

　　今年上半年以来，温州的土拍少得可怜，除了龙湾瑶溪南的别墅地块，就是前天出让龙湾滨江社区一期的江景地块。

　　两宗地块都有各自独立的IP，但全都毫无意外的一轮过，底价成交，而且前天成交的一线江景地块楼面价低至6049元/㎡，甚至比当下浙南科技城任何在售项目的地价都低。

　　但今天出让的洪殿单元C-18地块却没有一轮过，事实证明，地段比IP似乎更具有潜力。

　　洪殿单元C-18地块经过13轮竞争，最终被华润&温州城发以总价274000万元拿下，成交楼面价14942元/㎡，溢价率2%。

　　2

　　地理位置

　　洪殿单元C-18地块位于鹿城区滨江街道车站大道和黎明西路的交汇处，西侧是东游大厦，北面是新国贸大酒店。地块周边已经是较为成熟的老城区，配套完善，沿街商铺较多，生活出行非常方便。

　　基本信息

　　地块占地面积约6.53万㎡（约98亩），规划容积率：＞1.5且≤2.81，计容地上总建面积183366㎡。其中兼容建面≥20000㎡且≤55009㎡，建筑高度≤80米（且住宅＞24米），起始总价26.8亿元、起始单价约14616元/㎡。

　　其他要求

　　1、该地块外灰桥南路（东游路-黎明东路）4760.6平方米由地块受让人负责代建。

　　2、申请预售许可建筑面积要求。开发企业申请预售许可每一批次最少建筑面积不少于2万平方米。

　　3、地块要严格执行温州地区高层居住建筑结构设计细则且建筑层高≥3米。

　　4、该地块住宅建筑外立面（不含门窗）以金属板材或石材为主，造价不低于1200元/平方米，住宅外立面门窗造价不低于1500元/平方米。商业、商务金融建筑外立面采用玻璃幕墙的造价不低于2000元/平方米，采用非玻璃幕墙的造价不低于1000元/平方米。公共部位室内装修（按建筑面积）平均造价不低于1500元/平方米。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于1200元/平方米。住宅建筑夜景亮化（外立面面积）建设标准不低于50元/平方米，商业、商务金融建筑夜景亮化（外立面面积）建设标准不低于100元/平方米。

　　5、该地块需设置13000平方米的服务型公寓（土地用途为旅馆用地），专项作为保障性租赁房使用。

　　3

　　洪殿片区作为一个配套相当成熟的老城区，遗留下来的短板无疑还是城市界面的脏乱差。

　　但自从在2021年5月，滨江街道办事处公布了《关于鹿城区滨江片区保障性安居工程房屋征收有关事项的通知》，对灰桥片区、黎明侨村、夏屋社区、筲箕涂小区启动房屋征收相关工作。

　　在近几年里，整个滨江街道的拆迁工作得到了质的飞跃。

　　正如本次出让的洪殿单元C-18地块以及洪殿单元D-06等地块，两个片区在接下来的规划中，将打造人文魅力社区，创建商业活力新区，形成融合地域特色的现代简约建筑风貌区。

　　可以看到，随着洪殿片区部分老旧小区的拆迁，以及老旧小区的改造提升，整个老城区城市界面得到了的巨大提升。

　　4

　　在整个区域内，与本宗地块距离较近的楼盘有碧桂园滨江壹号和奥园大发宸央，奥园大发宸央的成交楼面价为20799元/㎡+400㎡政策性用房。

　　而碧桂园滨江壹号的拿地楼面价约23384元/㎡+2400㎡政策性用房，建筑面积约143-195㎡，开盘时的毛坯均价约3.7万元/㎡，装修标准5000元/㎡，已于今年1月份交付。

　　根据温州豪宅统计，滨江壹号在交付后第一季度共成交5套，二手房含装成交均价约43500元/㎡，与开盘价基本持平。

　　而本宗地块体量大，且地段好，同样适合打造豪宅，虽然需要代建一些保障性租赁用房，但占比不大，如果与商品房做好隔离，将来还是有非常大的市场空间。

　　声明：本文所采用信息和数据均来自政府相关部门，以及可信任媒体等公开渠道，但无法确保其完整性和准确性。本文观点和数据不构成对房地产投资、买卖的依据，任何人因该观点或者数据而导致的财产亏损，责任自负，本公众号不承担任何责任。