挖呀挖呀挖！深挖青浦新城中央商务区

内容摘要：央企中铁四局第二总部将入驻中央商务区外青松公路、新达路东南角，城市发展备建用地未来规划方向解析。

近日，我们相继报道了中央商务区有关收储、征收工作的资讯，大家普遍都非常关注。

这期文章我们将“挖呀挖呀挖”再度深挖中央商务区。

我们在梳理该板块资讯时又有了重大发现。

去年11月，官方在香花桥街道中央商务区相关征收报道时提到：

此次共签约2家企业，是对集体经济组织所属土地进行征收。下一步将按照时间节点于2022年年底前对其他4家企业进行土地征收。这6块土地位于中央商务区内、外青松公路、新达路东南角，将用于央企总部及人才公寓建设。
香花桥街道下一步将围绕中央商务区开发建设，年内将完成外青松公路东侧和华纺路北侧二个基地的签约工作，还将完成外青松公路西侧1.2.3地块和沪苏嘉线四个基地的征收补偿前期工作。

这段报道文字信息量还是很大的，我们来梳理一下：

中央商务区6幅启动房屋拆除招标地块

首先，该报道透露了去年底计划完成中央商务区6幅地块的征收签约工作；这6幅地块与我们此前报道的两次中央商务区房屋拆除工程招标地块数量和区位正好吻合，即外青松公路东侧5幅地块，外青松公路东侧63-09地块（原华纺路北侧）房屋拆除工程招标。

另外，该报道还提到外青松公路、新达路东南将用于央企及人才公寓建设。

目前，正在征收的外青松公路5幅地块中，61-02地块正好位于外青松公路新达路东南，用地性质方面也是唯一符合产业用地的。其用地性质为C2C6，即商业服务业用地、教育科研设计用地，其中商业占比20%，教育科研设计占比80%，占地8552平方米。

那么，哪家央企会入驻这里呢？

去年7月，我们发现官方在“潮涌浦江”系列报道中提到，中国中铁四局集团有限公司（下文简称“中铁四局”）根据发展需要，拟在青浦新城中央商务区范围内设立集团第二总部，即中铁四局智慧总部。

中铁四局智慧总部定位为高质量发展策源中心，将在青浦新城注册成立中铁四局集团（上海）有限公司，拟将局投资发展中心、技术研发中心、下属工程公司等迁入，同时新成立金融管理中心、产业孵化中心和管理咨询中心，在全局范围内整合优质高端资源并吸收社会顶尖人才进驻。

中铁四局疑似地块

该报道提到中铁四局的项目意向地块就位于外青松公路、新达路东南角，将用于总部办公及总部人才公寓建设。预计五年内引进总部职工800人，本地招聘高新人才200人。

结合上述两则官方报道，我们可以非常确定这里将入驻的央企就是中铁四局。

那么人才公寓选址在哪里呢？

“人才公寓”为保障性租赁住房。

2022年1月，关于印发《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》（沪府办规〔2021〕12号）通知发布（下文简称“细则”）。

该“细则” 中明确提到，保障性租赁住房用地在规划用地分类中对应为“四类住宅组团用地（Rr4）”，控制性详细规划和郊野单元村庄规划编制中可在普适图则备注栏明确类型。

3幅保障性租赁住房用地

2022年6月30日，青浦新城中央商务区控规（沪府规划〔2022〕154 号）正式获批，除去几幅城市发展备建用地外，整个中央商务区单幅地块共规划了3幅保障性租赁住房用地（四类住宅组团用地），即39-01、84-01、87-01地块，这3幅地块用地指标为：

39-01地块：
用地位置：新园路、翰卓路（规划）西北
用地性质：四类住宅组团用地
用地面积：25853平方米
容积率：2.5
建筑高度；50米
住宅套数：607套
84-01地块：
用地位置：华青路、新业路东北
用地性质：四类住宅组团用地
用地面积：16122平方米
容积率：2.2
建筑高度；50米
住宅套数：334套
87-01地块：
用地位置：翰汇路（规划）、新水路西南
用地性质：四类住宅组团用地
用地面积：41080平方米
容积率：2.3
建筑高度；50米
住宅套数：836套

但显然，官方报道的“人才公寓”选址更倾向于央企办公地点的附近，也就是疑似61-02地块附近。

此前，我们报道过，根据已批复的片区规划，即将征收的外青松公路东侧5幅地块中，其中有2幅地块为三类住宅用地，即61-06、57-01地块（详见附图《中央商务区6幅启动房屋拆除招标地块》）。

如果选址这里有两种做法，一种就是用途不作调整，按照现有住宅地块开发标准，61-06、57-01地块住宅总建筑面积5%为保障性租赁住房，约3761.18平方米，如果按照70平方米/套推算，大约有54套左右。该方案取决于中铁四局的人才公寓需求量，个人感觉似乎不够用，从官方报道的表述上看，也更倾向于独立建设“人才公寓”项目。

所以，很可能是上述地块会调整为四类住宅组团用地，但不确定是其中的1幅还是2幅地块都作调整。

上述“细则”提到，已批控详规划为规划住宅用地（Rr1、Rr2和Rr3）调整为保障性租赁住房用地（Rr4）的，不涉及容积率、建筑高度等其他指标调整的，在建设项目规划管理阶段通过规划实施深化程序予以确定。

另外，上述官方报道中还提到了华纺路北侧基地征收工作，很可能所指整个青浦之芯岛。

前几天，我们报道了青浦之芯岛片区的其中1幅地块，即63-09地块（原华纺路北侧）已启动房屋拆除工程招标，岛上其他地块尚未公布相关招标。

外青松公路西侧收储可研批复截图

上述官方报道中，还提到了正在推进外青松公路西侧1、2、3地块的征收工作。

今年4月，区发改委签发了《关于青浦区香花桥街道外青松公路西侧地块土地收储项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复》，但该批复中没有任何地块区位的表述。不过这3幅地块位于中央商务区中央活动区是比较确定。

这与我们此前在报道中央商务区10幅收储地块时的研判一致，征收聚焦在中央活动区。

我们梳理还发现，去年12月，发布的《青浦新城单元规划草案》中（下文简称“单元规划”），对原中央商务区控规中大部分城市发展备建用地赋予了新的用地性质，其中包括了青浦之芯岛。

下面我们就来说说该“单元规划”版中央商务区作了哪些调整：

新城枢纽站片区：

“单元规划”版新城枢纽站片区

此前，我们在报道《青浦新城单元规划草案》公示时，因篇幅原因主要聚焦在轨交站点周边，中央商务区仅提到了新城枢纽站片区，即64、65、66、67街坊。该“单元规划”显示，原控规的4幅城市发展备建用地，其中3幅地块已调整为商业或商办地块，即64-01、66-01、67-03地块；而65-01地块已变身为了居住用地（详见附图）。

青浦之芯岛：

“单元规划”版青浦之芯岛

而该“单元规划”中青浦之芯岛也展示了具体用地性质，其中63-10地块为居住用地；59-06、63-09、63-11地块为商业或商办用地；28-07地块保持文化用地不变，将建设长三角演艺中心。其中的63-09地块就是已启动房屋拆除工程的招标地块。

原控规其他城市发展备建用地：

"单元规划"版原控规其他城市发展备建用地

上达中央公园南园（一期）东侧原城市发展备建用地28-11地块，被调整为了商业或商办用地，而位于城中北路与崧泽大道西南的2幅城市发展备建用地，即04-01、08-01地块依然保持原用地性质不变（详见附图）。

原控规体育用地：

“单元规划”版原控规体育用地

另外，我们还发现，分别位于上达中央公园27-06地块和东部高中南侧的100-01地块原2幅体育用地，在该“单元规划”中被“调整”为了文化用地。

我们把上述“调整”特意加了双引号？因为我们觉得这里的“调整”有点可疑！

"单元规划"部分图例截图

我们就此反复核对了该规划图图例，发现文化用地和体育用地都有各自独立图例（详见附图）。

这次上述2幅地块的确被填色为了“文化用地”。但这很可能是搞错了，因为中央商务区原本就规划了4幅大型文化用地，如果把这2幅体育用地再调整为文化用地，一来文化用地过多，二来整个中央商务区没有一幅体育用地，这也不符合生活圈规划规范。原控规规划的东西两侧2幅体育用地非常合理，故我们研判这2幅地块应该还是体育用地（以上推论仅供参考）。

根据《2023年青浦区人民政府“挂图作战”重点工作任务清单》显示，《青浦新城单元规划》将于今年底完成控规编制工作，届时应该会有答案。我们会持续关注。

今年4月，青浦之芯岛已启动城市设计国际方案征集工作。预计，该城市设计国际方案征集最终成果将于今年6月30日提交，届时，青浦之芯岛上的4幅城市发展备建用地真正用途将更为确定。

（说明：文章中的地块编号统一对应原中央商务控规地块编号；另外，“单元规划”中商业或商办用地色块很难区分，所以文中表述为商业或商办。）

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资料：青浦区政府网、上海市政府网
编辑：大青浦房谈