300亿广东富豪遇困，昔日伦敦买楼“埋雷”

出品｜达摩财经

祥祺集团实控人、同心俱乐部主席陈红天财困事件持续发酵。

5月29日，同心俱乐部官网发布关于俱乐部主席陈红天相关产业情况的声明。事件的起因，还是陈红天祥祺集团被抵押、拍卖的几栋物业。这部分物业自三月份被银行“接管”后，迟迟未能解押，让市场对于祥祺集团的资金链情况有了进一步的忧虑。

祥祺集团已经承认“出现了阶段性现金问题”。根据最新说法，祥祺集团被银行接管的三项位于香港的物业，总估值约100亿港元，向银行贷款约60亿港元。

事实上，早在今年三月底，陈红天就通过同心俱乐部发布了香港物业被接管的消息。彼时，祥祺集团将资金问题解释为，近期多笔大额应收账款被对方临时悔约，且又一笔大宗交易买家临时毁约造成关联违约等。不过，当时祥祺集团称“这些问题相信在短时间内可以妥善解决”。

但从目前的情况来看，陈红天的债务问题解决得并不尽如人意。

现年64岁的陈红天是有名的广东富豪。上个世纪80年代，陈红天辞掉公职到深圳打拼，以服装加工发家，并1990年创建了祥祺集团，在香港、英国、内地等多个城市进行综合性投资业务。

祥祺集团的最主要的投资是地产投资，包括深圳的祥祺中心、祥祺商厦、祥祺酒店、伦敦加拿大广场20号、伦敦金丝雀码头新金融中心等。不过，这部分地产投资目前多数已经被摆上货架。

据祥祺集团最新说法，其正在出售部分资产的股权，并积极与相关金融机构协商还款安排。位于伦敦金丝雀码头的两个物业正在有序进行重组，其中加拿大广场20号将会被改造成大型综合商业体，并将更名为“亚洲中心”；邱吉尔广场5号则正在协商出售部分股权。

2023年5月初，红磡祥祺中心也传出公开招标出售的消息。由原业主提供的去年物业估值约70亿港元。该物业由一座临海超甲级写字楼及一座商铺组成，总楼面面积2.6万平方米，并配置155个车位，现为永明金融香港总部。

除此之外，陈红天家族曾是上市公司华南城的主要投资者之一，持股比例一度高至13.83%。不过在2016年、2017年之后，陈红天夫妇陆续出售华南城股权套现，逐渐丧失了主要股东的地位。

另外，陈红天夫妇曾在内地投资了温泉度假城、乡村俱乐部等项目。但在祥祺集团最新的产业信息中，已经找不到相关信息了。

除了祥祺集团的创始人，陈红天更为引入注目的身份是同心俱乐部主席。同心俱乐部是国内资产管理规模较大的民间社团组织，核心成员包括马化腾、王传福、王卫，以及多家华南房企的老板，如宝能姚振华、佳兆业郭英成、京基陈华等。

2012年，陈红天被推举为首届同心俱乐部主席，此后再度连任为第二届主席。虽然，陈红天在同心俱乐部之中不算最“耀眼”的存在，但其曾在当年“宝万之争”之时，公开怒怼万科创始人王石、公开支持宝能的姚振华。

坊间传闻，陈红天曾就财务问题在同心俱乐部微信群发出“求救”信号，但未获得支持。

统计日期截至2023年1月的胡润2023年全球富豪榜上，陈红天以300亿元身家在全球富豪中排在第686位。

和大多数粤系富豪一样，陈红天也早早安排了二代接班。2016年起，陈红天长子陈鹏宇、女儿陈晓霞分别任祥祺集团副总裁。此后，陈晓霞在家族企业中接连升职，2017年升任集团常务副总裁，2020年升任总裁。

2017年，陈红天在英国“扫货”， 出价4.1亿英镑，击败沙特财团Sidra Capital、汇丰另类投资部门等对手，收购了加拿大广场20号，并将其更名为“祥祺中心”；随后，祥祺集团还出资2.7亿英镑买下了同样位于伦敦金丝雀码头的丘吉尔广场5号商厦，并向英国劳埃德银行（Lloyds）借取大额贷款，由于当时的低利率，祥祺集团乐观地预计租金收入足以覆盖利息。

但随后英国脱欧，全球新冠疫情爆发，国内对海外投资追查限制等风波爆发，伦敦商厦物业大受影响，截至去年底空置率达21.9%，租金水平及市值较2017年高峰期锐降过半。

出租率导致租金承压，加之宏观经济变化导致的利息飙升和估值下调，祥祺集团不得不放弃来之不易的英国物业。

有市场消息称，加拿大广场20号尚欠2.75亿英镑贷款余额，但债权人现时把这幢商厦开价2.5亿英镑放售，意味该物业沦为“负资产”。而且，据市场估计，该物业最终成交价可能仅有2亿英镑左右，较祥祺当初买入价（4.1亿英镑）贬值逾50%。

2023年4月，丘吉尔5号物业抵押贷款到期未付后，劳埃德银行也将这项物业值1.75亿英镑的抵押贷款挂上货架。

英国资产爆雷的同时，陈红天昔年在香港楼市入手的豪宅和写字楼也陷入财务困境。今年3月，陈红天旗下位于香港的物业被接管消息不胫而走。其中，红磡祥祺中心张贴的通告显示，恒生银行已委托罗兵咸永道为接管人，祥祺中心A、B座和停车场等成为抵押资产。

另外，有市场消息透露，陈红天旗下港岛东半山豪宅傲璇（OPUS）的物业项目和山顶歌赋山道15号屋地，亦遭接管。这三个物业项目都是陈红天在2015、2016年香港楼市旺季拿下的。

据公开报道，目前，祥祺集团正在与银行商讨解决方案，东半山豪宅已与另一家银行申请二按，红磡祥祺中心现时更由陈红天友人出资洽购部分股权，短期内将有资金回笼。

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