合肥买房：楼市下半场进入分化时代！

我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下合肥购房答疑内容，来自微信公众号“合叔说房”的粉丝精选提问：

提问：合叔，你好，想在合肥买房，在政务区工作，政务区的房价以后会有所回温吗？在政务区能买到什么样的房子呢？

合叔：从地理位置上看，政务区三面环水，再加铁路高架，处于相对封闭的位置，但是区域内交通很便利，有地铁3号线和4号线经过。从配套资源来看，政务区教育资源优越，区域内有多家医院，医疗资源也比较丰富。区域内也有相应的公园，美术馆等娱乐配套。区域内也有多家大型商场，商业配套充足，能够满足日常生活需要。但是目前政务区没有在售的房源，各个楼盘小区房价差距较大，内部房价呈分化趋势。因此，政务区凭借其高规格，配套资源丰富，人均购买力强，住房用地稀缺等优势成为了合肥房价第一名。综合分析来看，政务区未来房价可能还会再涨，但是内部房价差距也会越来越明显。

提问：合叔，你好，请问东部新中心的房价未来有前景吗？不太了解这里规划怎么样？

合叔：你好，作为一核四心的东部新中心，区域能级上还是比较高，和滨湖中心差不多，滨湖的房价涨幅有目共睹，当下东部新中心各方面都在建设兑现中，随着配套成熟，城市界面更新，发展前景自然看好，一般像这种新区建设规划是需要时间周期兑现落地，同时不确定性也存在。

提问：你好，家里自住的房子拆掉了拿到了一笔钱，现在都搬到家里的店铺住着在，别人都说买房投资稳赚不亏，我就想拿这个钱买房投资，想请给点意见！

合叔：你好，在合肥买房投资，要根据自己的实际情况慎重选择，房产投资有一定的风险，因此关于买房投资有一些建议：第一是要量力而行，买房一定要在能力范围之内去选择，否则贷款负债压力会很难承担。第二是要实地考察多思考，买房投资不能靠自己的眼光与房子表面情况来选择，选择房子时要多进行实地考察调研，不可道听途说。第三是买房投资并非自住，不能根据自己的喜好选择，主要看房子的升值潜力与流通性，能够升值的房子才是投资的好房子。最后买房不可以图便宜，房产价格便宜并不意味着升值潜力高、可以获得的利润高，买房要看地段，产业，交通，教育，医疗等配套。总而言之，投资买房有难度有风险，并非买了房就可以保值增值，因此要有一定资本，并对房地产市场有一定的了解，才能够更好做到投资购房获取利润，如果预算不够也不了解房产市场，建议不要轻易购房投资。 合肥买房建议，详见知识星球内部分享。

合叔，你好，单身女性未婚，在合肥工作多年，现在手中有一定的预算，想要购买一套小型公寓作为婚前独立财产，以后可以用租金养活自己，但是第一次买房没有什么经验，不知道公寓类产品是否真的像宣传的那么好，到底值不值得购买，请问有什么建议吗？

合叔：你好，公寓类产品购买成本高，租金较低，短期内难以回本，而且租金回报率低于通货膨胀的速度，投资回报率较低，不建议购买，主要原因有以下几个：1.公寓库存较多，供应量大，而需求较少，使得供过于求，而且产品同质化现象严重，未来还会有更多办公改公寓产品推出，租金难以上涨，回报率较低。2.公寓类产品面积较小，买来自住过渡的人群较多，投资的人群较少，最后还要走向二手房市场，买卖时税费较高，使得流通性较差，难以转手卖出。

提问：合肥你好，想买一套房用于自住，看有些广告说全款三区十万就可以买一套房，这是真的吗？

合叔：你好， 全款几十万的确是可以购买到房子，不过这些房大多为商业公寓。咱们一起来看一下商业公寓和普通用房有什么区别？公寓主要在产权年限，住房面积，首付比例，配套学区，生活成本，层高，税费等和普通住房有所区别。但是商业公寓的价格要比普通住房第很多，而且有些公寓的地理位置选择的也很好，生活也很便捷。总的分析来看，以下购买者适合选择公寓类住房。首先，那些工资收入不高，对学区没有特定要求的可以考虑公寓，其次，想要得到长期收益的投资购买者可以选择商业公寓。每种住房都有其适合的住户，不能绝对的肯定或者否定某一类房子的价值。

提问：合叔，你好，近期在合肥买房的打算过渡房，想要房子更保值一点，请问在合肥买房需要注意哪些点？

合叔：你好，过渡最重要的是过渡期的升值和保值，第一，流通比较好的优质板块，这里更加保值。第二，合肥未来重点是往西南发展，买房方向尽量偏向西南。第三，选房时要选择品牌有知名度的开发商，这样烂尾的几率会小一点。第四，刚需购房者首套房应该考虑交通以及学区以及通行距离比较短的。第五，不要选择房龄超过15年的老破小，老破大，这类房子的价值已经随着时间慢慢消失了，因此能不碰就别不碰。 合肥买房避坑详见知识星球