旧改10多年！皇岗村最新进度来了

对于来过深圳的人来说，莲花山是必去之地。站在莲花山顶向南眺望，福田中心区的高楼大厦整齐划一，壮观异常。市民中心、会展中心等建筑位于正中间，相对较低，不会阻挡视野。然而，仔细观察，你会发现有一片建筑群显得杂乱无章，对深圳城市中轴线的整体观瞻产生了影响。这片建筑群就是深圳著名的城中村——皇岗村。

皇岗村是深圳市内最具代表性的城中村之一，地处深圳的城市中轴线上。作为一个独特的存在，它见证了深圳从一个小渔村到国际化大都市的发展历程。然而，与周边现代化的建筑相比，皇岗村的建筑显得相对陈旧，布局杂乱，且缺乏规划。这种对比给人一种错位感，给整个城市形象带来了一些遗憾。

然而，皇岗村也是深圳发展历史的一部分，是无数深圳居民的家园。它承载了许多居民的生活和记忆，成为深圳城市文化的一部分。近年来，深圳政府开始重视城中村的改造，力求提升居民的居住环境和生活品质。在城市更新的浪潮下，皇岗村也将迎来新的改变和发展。

第一：关于皇岗村专项规划的问题

有看过《皇岗村改造专项规划》得各位靓仔，应该知道皇岗这个项目规划用地面积达到50.38万平方米，建设用地面积31.40万平方米，总建筑面积约200万平方米。
皇岗村由上围、下围、吉龙三个自然村组成，现状建筑物主要为村民住宅、单元式住宅、多层工业厂房和一些公建设施，单单这些建筑物总面积就超过130万平方米。如果按2012年专项规划总建筑面积来算，也就是说，皇岗村旧改完成之后，开发商能获得的建筑面积大约只有70万平方米，而且都不是住宅。反正住宅在规划里面占比较少，而住宅基本集中在一期，这是个bug，当然大家能看出得问题，在未来规划的调整中应该不是问题。

这也就意味着，即使按照较低的1:1拆迁赔偿比例，皇岗村旧改完成后，总建筑面积的近三分之二将归村集体和村民所有。即便开发商有意进行货币补偿，这个赔偿金额也将是一个天文数字，无疑是个巨大的挑战。

所以笔者认为，二、三期后续如果要旧改下去，肯定得进一步修改专项规划，例如二、三期合并开发，增加住宅地块等，让村民个体户享受更大的利益，这才是正道。

第二：皇岗村并非因为租金高，村民不愿意旧改

很多不专业的中介喜欢说：“体量过大，开发商拆不起！皇岗村地段好，租金高，村民旧改意愿不高”。这两句话可以套在深圳关内90%的旧改项目上，这就是显得有点外行了。

皇岗村并非因为租金高，村民不愿意旧改

要是真是这个原因，那么皇岗村一期为什么能顺利完成立项，测绘，签约到封楼拆平——————今年正式开工建设，打地基！所以并非空穴来风。总说村民不愿意旧改，其实一期动工之后，二期三期只能是想办法加快旧改进度，总不能一期孤零零的完成旧改，形成强烈的对比吧，毕竟皇岗村是福田区的一张非常重要的名片，这不打脸ZF同志吗，也得给村民一个交代，需要考虑到连带效应。（其实能说出来的话大都是场面话，具体想知道皇岗情况的，可以 @我，有些东西不能摆在台面上讲，那样不专业，不讲究。）

皇岗一期的历程：回顾改造的进展

2020年10月底，皇岗村城市更新办发布通知，启动一期工程的前期工作。从2020年12月1日开始，围挡被设置在用地范围内，租户们需要在11月30日前搬迁。到了2020年12月28日，皇岗村的拆迁正式启动。

从2013年开始，皇岗一期正式动工建设，正在打地基。

（其实能说出来的话大都是场面话，具体想知道皇岗情况的，可以 @我，有些东西不能摆在台面上讲，那样不专业，不讲究。）