公募REITs的投融资机遇（二）： “进击”的机构投资者

21世纪经济报道 见习记者黎雨辰 北京报道

随着两只REITs的新上市和2022年报的尽数披露，REITs持有人的图谱也得到更新。

从2021年到2022年末，从战略投资、网下发售到更多渠道，机构在REITs中的参与依然持续着增长态势。当前，更多机构正在推开公募REITs的大门，除原始权益人及其关联方自持部分之外，包括但不限于保险机构、商业银行、券商等主体，均热情投身其中。

公募REITs进入常态化发行后，机构也迎来布局大年。记者了解到，面对不同类别底层资产，不同机构因性质有别，对于资产选取配置的喜好往往有所差异。在扩募拉开帷幕后，REITs的战略平台价值愈发突出，亦要求机构持续提升投研能力、甚至换上与首发不同的“新思路”。

不过多位受访者向21世纪经济报道记者指出，对于资产基本面的关注仍会是机构参与REITs投资的核心共通要素。作为市场新增的优质资产供给，公募REITs符合我国经济从“高速规模增长”发展到“存量资产盘活”的高质量运转趋势，长期创收能力可期。

机构布局深一度

“机构投资者较多”和“投资者类型丰富”，可以说是当前我国公募REITs市场参与者的两大画像。

Wind数据显示，截至2022年底，各类底层资产REITs的机构投资者平均占比，均较2022年年中均有所增长。其中，鹏华深圳能源REIT作为唯一披露年报数据的能源基础设施项目，其机构投资者占比为各板块最高，达到96.95%。

保租房、产业园区、高速公路和仓储物流REIT的平均机构投资者占比则分别为95.38%、93.83%、93.3%和92.7%。富国首创水务REIT和中航首钢生物质REIT两单生态环保类REITs散户占比最高，不过其机构投资人占比依然超过75%。

特别地，对于9只首批试点项目而言，除沪杭甬高速REIT的机构投资占比从91.96%微降91.84%外，其余REIT机构投资者占比都同比2021年也有所提升。

对许多机构而言，公募REITs正成为公司重要的战略发展方向之一。光大理财有限公司相关人士在接受21世纪经济报道记者采访时表示，公司已将公募REITs业务作为除固收、权益类资产外的第三类资产重点布局。

“我司通过战投、网下、网上、二级交易等多种方式全面参与所有已发27单公募REITs投资，其中通过战投深度参与的数量达到70%以上。”该人士称。

在机构投资整体比重上升之余，公募REITs投资人的集中度还呈现出一定的下降趋势，意味着整体市场投资结构趋于多元化。

据Wind数据，在2021年末及2022年中期，已上市REITs的前十大投资人占机构投资者的整体比重均在80%左右，而在2022年末披露年报的20只产品中，这一比例仅为71%。在日益成熟的市场环境以及政策支持下，由观望转为入场的机构在数量及类别上均有所增长，绝大多数REITs的前十大投资人的持有比例也由此更加分散。

“目前我国参与公募REITs的投资者类型比较广泛，除原始权益人及其关联方外，主要的机构投资者包括券商自营、保险资金、银行理财、信托计划、私募基金和资管计划等，各类投资者对REITs产品参与热情高、长期持有意愿相对较强。”中金基金告诉21世纪经济报道记者。

华夏基金相关人士进一步向记者介绍称，以REITs市场前18单已发行项目为例，保险机构主要参与战略投资和网下投资，其中对战略投资的积极性最高，在战略投资的规模中其占比达到约1/3；银行理财投资是仅次于保险机构的市场化战略投资者，其参与量占比达到20%以上。

在战略配售之余，证券公司在公募REITs中主要以自营投资为主，其在网下投资中的参与量占比超过一半；而商业银行则主要通过银行理财参与投资，并配有少量的自营投资。

与此同时，不同类型投资人在REITs产品类型间认购意向的差异，也反映出其不同的配置偏好和思路。

记者注意到，作为原始权益人外的第一大投资群体，保险对高速公路和产业园区项目似乎最为青睐。

据不完全统计，在披露2022年年报的20只公募REITs中，险资一共占据了前十大持有人的41席，占比超20%。横琴人寿、泰康人寿、平安人寿等机构均频繁出现在前十大持有人的名单之中。

“从参与（普洛斯REIT）战略配售的机构类型看，资管与保险占比之和过半。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏在接受21世纪经济报道记者采访时表示。记者发现，泰康人寿尤其以对中金普洛斯REIT20%的份额持有比例，开创了机构与原始权益人并列成为公募REITs最大持有人的先河。

在业内人士看来，随着公募REITs二级市场逐步恢复理性，个人投资者短期追逐价差的意愿下降是一种必然趋势。但对于着眼于长期分红、关注持续现金流创造的机构投资者来说，随着经济活动年内可预见的恢复，辅之以底层资产优良质地支撑，公募REITs市场仍呈现出丰富的布局机会。

投资吸引力“异与同”

在公募REITs面前，机构是否也各有所好？

对此，前述光大理财人士向21世纪经济报道记者介绍称，不同类型的战略投资者之间，往往在投资风格、投资标的、风险控制和投资时间几大方面均存在差异。

“投资风格上，国有企业可能更注重长期稳定的投资收益，注重产业链的布局，而证券公司可能更注重短期的交易机会。”该人士指出，“投资标的方面，保险公司可能更注重稳健的投资标的，如优质保障房，而银行可能更注重能够实现业务联动的客户的投资标的，以加强业务纽带联系。”

此外，该人士进一步表示，不同类型的战略投资者也会在REITs投资中有不同的风险控制要求。例如，保险公司可能更注重资产质量和流动性，而证券公司可能更注重投资组合的分散度和风险管理。

泰康保险集团助理总裁、泰康资产副总经理张敬国还向21世纪经济报道记者指出，“由于资金属性的差异，负债端久期、稳定性、会计记账等客观原因的约束，在实际投资中也会有一些非资产端的关注点影响投资决策和投资操作。”

但同时，张敬国也强调，不同投资人对于资产的基本面关注点是一样的。前述光大理财人士也认为，无论何种类型的战略投资者，都需要根据自身的投资目标和风险偏好，合理选择投资标的，并进行有效的风险管理和资产配置。

举例而言，保险机构的负债久期较长，一般能够达到5-10年，因此在资产端的配置中，也往往乐于参与到期时限较长、现金流稳定的项目中。“公募REITs完全符合保险公司对期限和稳定性的要求，是优质的配置标的。”张敬国称。

记者了解到，自2021年6月首批项目至今，泰康资产已经参与了10单公募REITs的战略配售，同时通过网下认购、二级买入多种形式参与了超过20单的公募REITs的投资。

张敬国指出，在当前“资产荒”的背景下，公募REITs作为新增的优质资产供给，能够有效实现投资组合的风险分散，创造超额收益。“相较于债权投资和私募基金，公募REITs风险介于两者之间，其资产相较债权有更高的波动性，但是由于其资产均为基础设施资产，波动性相较于PE投资会更低，适合于长期配置获取稳定现金流。”

此外，华夏基金向记者称，作为公募性质的产品，REITs信息披露要求较为严格，底层基础设施项目经营情况也更为透明。加之基金管理人的主动管理行为减少了信息不对称，更容易获得投资者的青睐。

“在一级打新方面，27只REITs在发行首日还会获取12.88%的平均涨幅。而从二级市场表现来看，截至2023年5月19日，整体复权二级市场价格相较于上市时平均涨幅为10.78%。”华夏基金指出，“可以看出，无论是一级市场还是二级市场，公募REITs产品的价格均较资产估值有一定的溢价，这其中与产品的流动性和信息披露透明化不无关系。”

常态化发行下的投资新思路

随着公募REITs发行进入常态化，项目供给的增加也对机构投资人提出了诸多新要求。

在前述光大理财人士看来，发行常态化面前，投资方首先需要有更高的市场分析能力，以便判断不同项目的潜在风险和收益，从而做出明智的投资决策。

同时，可选投资标的增加，对于投资人对资产的覆盖研究能力，以及对资产的选择和定价也提出了更高的要求。“需要投资人加强对全市场公募REITs产品的覆盖和研究，同时建立完善不同行业和不同资产之间的分析比较体系。”该人士指出。

此外，投资方还需要更加细致的尽职调查来了解REITs所持有的资产，包括物业的位置、租户结构、租金收益和物业管理等方面的信息，以确定项目的质量和潜在风险。更强的资产组合能力、更多的资金和资产配置能力和更高的风险管理能力，也能让机构在更好地抢占投资机会的同时，确保投资的稳定与收益最大化。

值得一提的是，在首批扩募项目靴子落地后，机构在扩募面前的投资思路与REITs产品首发时将会存在差异。

前述光大理财人士向记者称，首发项目主要关注基础资产分派率，关注项目的出租率、折现率、车流量等要素分析，以判断所购买的REITs项目未来的增值潜力和回报率。扩募项目的参与除了上述要素外，需要考虑扩募项目的组合风险。

“扩募本身就是一种投资组合，需要判断资产整体受宏观经济影响的敏感程度是否加剧。同时，需要根据已持仓资产的收益率判断是否参与扩募项目及参与的金额。”该人士进一步表示。

“相比首发，由于扩募的定价模式更为市场化，会围绕二级市场价格来确定扩募价格，所以需要对二级市场有更多的关注。”张敬国则向21世纪经济报道记者指出，“另外扩募资产有6个月的锁定期，流动性形成的折价也需要在投资中重点关注。”

不过和首发相同的是，底层资产质量的好坏将依然是公募REITs二级价格的决定因素。从风险角度考虑，在受访者看来，具有优异资产质量的REITs将不会产生较大的跌幅，并获得投资者的持续布局。

“主要还是考虑到公募REITs是符合我国未来经济已经从高速规模增长发展到存量资产盘活的高质量运转趋势，是盘活企业存量资产的一种有效途径。”前述光大理财人士称，公司当前在公募REITs投资上整体原则是积极参与，长期持有，通过多维度选择可投标的，按照持有产品的收益风险特征进行组合。

张敬国也表示，泰康资产在公募REITs上的策略还是围绕配置核心资产的逻辑展开，重点关注符合国家政策鼓励方向，产业逻辑清晰，供需结构相对健康，具备较高确定性的公募REITs项目。