西乡旧改延期后失效 碧桂园鹏城“工改”遇难题

观点网 5月18日，深圳市宝安区城市更新和土地整备局发布公告称，因有效期内规划未获市政府或其授权机构批准，西乡街道西井工业区城市更新单元计划已失效。

西井工业区城市更新单元位于宝安区西乡街道，拟拆除重建范围面积约为2.2037万㎡，拟更新方向为商业用地（含酒店，建筑面积不低于1万㎡）等功能，项目拟拆除重建用地范围内需落实不少于3306㎡的公共利益项目用地。

更新单元计划有效期原为2年3个月，经延期后调整为3年9个月，即2019年8月12日至2023年5月11日止。

项目申报主体为深圳市西锦投资有限公司，该企业股东为东莞市碧桂园房地产开发有限公司，隶属于碧桂园地产集团有限公司。碧桂园过往在深圳曾有庞大的野心，但市场环境变化令其面临不少挑战。

旧改入深

工改，曾经是碧桂园转向一二线的一步活棋。

2015年，主攻三四线城市的碧桂园提出“环抱一二线城市”，设立一线事业部。正是在这一年，碧桂园以股权收购方式获得龙岗坂田荣汇工改保项目72%股权，借道旧改进入深圳市场。

据悉，碧桂园起初允许一线事业部、莞深区域、惠深区域在深圳竞争抢地，但由于招拍挂竞争激烈，三个团队后续主要转向收购或合作形式介入旧改。

随着旧改战局白热化，选择“战略性”绕道的不止碧桂园。世联行数据显示，截至2016年底，至少60家外地开发企业（主要为北上广及珠三角周边城市的大中型开发企业）通过合作、收购等多种形式涉足工改市场，挺进深圳旧改。

在碧桂园2017年度业绩会上，碧桂园总裁莫斌称，对于深圳区域，公司当前并没有具体目标，打算“做一个成一个”，“哪里有市场，哪里就有碧桂园。”

数据显示，截止2018年底，碧桂园在深圳储备的项目逾40个，城市更新储备用地约150万平方米，总货值达4000亿元。而到2019年底，碧桂园在深布局出现收缩，潜在项目13个，较半年前骤减15个，潜在权益可售资源降28%至1408亿元。

截至2022年底碧桂园在深圳已立项（计划公告）的更新项目17个，已批规划的项目有9个，拆除土地面积共147万平方米。

其中，既包括位于工业区内的综合用地、新型产业项目，也包括西乡街道老工业区内已建成的凤凰智谷工改项目。

与高调入局相比，碧桂园在深圳旧改扩张后半程失速，部分非住项目呈现换仓迹象。

如2019年底，将持有60%股权出售给合作方京基后，碧桂园退出位于深圳南山区南山街道荔林公园附近一个旧改项目。该项目已取得专项规划批复，将规划成一个商办项目，但并未配套居住功能。

4个月后，碧桂园介入已立项的深圳龙华大浪下早旧村改造项目，该项目主要为居住用途。

去年12月8日，深圳市大鹏新区城市更新和土地整备局发布通告显示，捷德纺织厂更新项目计划有效期延至2023年10月21日。

项目申报主体为捷德纺织（深圳）有限公司，由老牌纺织企业香港捷德布厂于上世纪九十年代初成立。根据意愿达成证明材料，意向合作方为碧桂园集团。

捷德纺织厂更新项目更新方向为商业、居住等功能，属于“工改商住”项目。

而随着西井工业区更新计划经历延期并最终失效，碧桂园在深圳的其余“工改”项目推进亦蒙上一层不确定性。

工改难题

近年来，部分房企将旗下 “工改”项目退出或出售的原因，除了行业整体资金链紧张的大背景外，政策环境也是决定因素。

在各家房企争先入局工改时，工业用地在规划细节上尚有回旋余地，巨额差价利润之下，各地研发用房被打造成公寓推售的案例并不稀奇。

出于对产业发展用地的保障，深圳陆续出台城市更新相关政策，严控“工改住”、“工改商”，各类“工改”项目的界限逐渐泾渭分明。

2017年底，深圳发布了《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》，命令禁止将厂房改为公寓，研发用房和配套设施建筑平面不得采用住宅套型式设计。

到了2020年1月21日，《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》正式出炉，明确工业楼宇整体或部分可分割出让的，配套宿舍可整体分割出让；工业楼宇不得出让的，配套宿舍不得出让。

工厦与宿舍捆绑，限制了房企的拆分操作空间。

对此，合一城市更新集团董事总经理罗宇接受观点新媒体采访时表示，当工改商项目不再规划公寓，意味着此类项目失去可以快速变现的一个现金流；至于剩下的工改商办、酒店等长期经营型物业，可以分割销售，但在市场上去化会非常困难。

“市场难以去化，后续还要大量投资，开发商意愿也就降低。”

广东合一城市更新研究院于2022年底针对100多家涉足深圳更新整备业务的开发企业和金融机构开展问卷访谈调研，调研企业中，2023年房企新增投资城市更新项目意向类型聚焦于工改项目的，占比56%，其中工改住占比最大，达23%；其次是城中村改造项目，占比31%。工改商仅为3%。

针对于工改商类更新项目还会聚焦于城区核心区位的项目，利于后期销售去化及持有经营。

而工改项目中的持有型物业，除了分割出售外，资产证券化理论上同样能实现资金较快回流。

罗宇表示，“目前工改工的确有走通资产证券化的项目，像招商的博时蛇口产园REIT，星河World的ABS等。但实际上这个类别要求的回报率和估值，与原来企业收购资产价值的预期能不能匹配，这是很核心的一点，简单来说是原来是不是买贵了。”

“另外，资产证券化的前提就是能够通过较强的产业招商运营方式，实现可持续经营收入。这对于很多原来从事高周转的住宅开发企业来说是不具备的，也就是面临能力错配的问题。” 罗宇补充道。

适时退出回报预期不佳的“工改商”、“工改工”等项目，有利于房企稳定现金流，将资源重新分配，然而这也需要付出一定的沉没成本。

首先是调出计划后原则上3年内不得再次申报。依据《深圳市拆除重建类城市更新计划管理规定》，调出更新单元计划未满三年的用地原则上不得纳入拆除范围；

此外，若项目无法继续推进，意味申报前期费用无法收回。计划前期通常会涉及前期可研、规划研究、房屋测绘、意愿征集签约奖励等相关费用。

某种程度上，这正是深圳“工改”难题的缩影，解题思路背后往往又带来另一道难题。