房产证上应该有夫妻双方的名字吗？家理律师深度解读

买房加名是件大事，很多人或许不知道，就算房产证写上你的名字，房子也不一定属于你。

01.

《小舍得》中的房产加名问题

#离婚房产纠纷#

几年前的热播剧《小舍得》，其中一段剧情让大家印象深刻。

为了让女儿欢欢进入雅德中学学习，南俪向父亲南建龙提出，在父亲居住房子的房产证上加上女儿欢欢的名字，注明欢欢只占房屋份额的1％，其目的是为了让孩子顺利入学。

南建龙的继女田雨岚得知此事后，她发现房产证上没有母亲蔡菊英的名字，于是便让蔡菊英向南建龙提出在房产证加蔡菊英名字的要求，南建龙没有同意。南建龙被蔡菊英逼急的时候告诉蔡菊英，这房子是他的婚前财产，蔡菊英根本没有资格参与房子的分配。蔡菊英对南建龙给出的答案大失所望，甚至不惜把事情闹到了南建龙女儿南俪的公司，导致家庭矛盾频发。

上述剧情涉及一个婚姻法律知识点，即结婚后，夫妻一方婚前的个人财产，并不会因为婚姻关系的缔结而转化为夫妻共同财产。除非夫妻另有约定，将个人财产约定为夫妻共同财产，否则，个人财产在婚后依然是个人财产。

在电视剧《小舍得》中，南建龙说房子是他的婚前财产，主要是因为他所居住的房子有南俪妈妈赵娜的份额，当年南建龙与赵娜离婚时明确约定双方各占一半的房产份额。由于前妻赵娜有她父母留下来的其他房产，赵娜离婚后带着南俪搬出来了，并没有对房子进行分割，才能让南建龙一直居住于此。这也说明，此处房产是南建龙的婚前财产，但不是他的婚前个人财产。

如果要在房产证上加名，需要经过产权人的同意，即需要南建龙和赵娜都同意才行。结合剧情发展，外孙女欢欢加名还有可能实现，蔡菊英加名就完全不可能了。

02.

直击房产加名的核心问题

房产往往是一个家庭的最大消费来源，加不加对方名字？加对方名字，对方是否出钱买房或还贷？婚前加名还是婚后加名？这些问题仍然困扰着很多夫妻。

房产加名，有婚前房产加名和婚后房产加名之分；在个人的婚前房产上加名，婚前加名和婚后加名，无论在加名程序、加名成本还是法律效力上，都有很大区别。结婚之前，双方不具有夫妻关系，可以赠与的形式加名，也可以买卖的形式加名。但无论是赠与还是买卖，都需要缴纳契税、个人所得税、营业税等税费，这往往是笔不小的花费。

如果以赠与的形式加名，不动产物权变动以登记为要件，加上名字意味着赠与已经完成，受赠人是否就一定能得到受赠的房产？未必。赠与合同在法定情形下，赠与人是可以行使法定撤销权的。《民法典》第663条规定了三种可以撤销赠与合同的情形：受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；受赠人对赠与人有扶养义务而不履行；受赠人不履行赠与合同约定的义务。

另外，如果房产加名后双方最终没能走入婚姻的殿堂，受赠人也可能竹篮打水一场空，“空欢喜一场”。如果加名时双方已经谈婚论嫁，赠与人可以主张房产加名是以结婚为条件的赠与行为，属于附条件的民事法律行为。《民法典》第158条规定，附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。由于缔结婚姻这一条件没有成就，赠与合同就没有生效，赠与人可以要求受赠人返还财产。

还有一点需要注意，如果婚前加名的房产是按揭房产，在加名前最好先把贷款还清。按揭贷款的房产上一般都设立抵押登记，如果加名，就要把原来的抵押登记注销，再重新办理抵押登记手续，这样无疑会增加银行贷款的风险，几乎没有哪家银行愿意承担这个风险，所以按揭房产加名应当先把贷款还清，否则基本是加不上的。

其实，按揭房产不仅婚前加名难如登天，就是婚后加名也不大可能，因为银行需要增加借款人，修改抵押借款合同，办理抵押变更手续，所以几乎所有银行都要求还清贷款后再加名。假如银行大开方便之门，允许在按揭房产上增加配偶的名字，那么该房产就属于夫妻共同财产，房贷也就成了夫妻共同债务。

当然，如果是无贷房产婚后加名的，就简单多了，省事又省钱，只需要夫妻双方提供身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可加名，且免征契税。

当然，更多人关注的是婚前房产加了一方的名字，离婚时被加名的一方能否主张一半的房产份额？

答案是不一定。加名行为的性质在司法实践中存在争议，有的法院认为只是加名一方单纯表示爱意的行为，被加名一方不应该分得房产份额；有的法院认为加名一方有赠与的意思表示，于是将房产的一半份额判给被加名一方；也有的法院考虑到加名行为本身虽有赠与的意思表示，但仅仅因为被加上名字便可以轻易获得一半的房产份额对加名一方也不太公平，于是采取折中的方案，比如将房产的四分之一或五分之一判给被加名的一方。

如果在婚后购买的房产上加名，只需携带结婚证、身份证、房屋两证到房产交易中心变更登记即可，且免征契税。从《民法典》来看，婚后购买的房屋，在没有特别约定的情况下，无论是写双方的名字还是写一个人的名字，都算是夫妻的共同财产。此时，在房产证上写两个人的名字，是很多夫妻之间为了给彼此一个保障，让彼此拥有一份安全感，避免以后出现财产纠纷。此外，由于房屋产权以登记为准，如果房产证上只有一方的名字，登记名字的一方在出售房产时，就不需要征得配偶的同意。

如果是某些实行限购政策的城市，购房的资格不仅与结婚、离婚有关，也与房产证上的名字有关，因此“加名字”是爱、是钱、是名分也是话语权，但“加名字”也可能会遭遇房产限购政策，比如在北京就存在“能否再买一套”和“离婚后三年内购置房产属于婚内份额”这两个问题。因此，很多人在房产加名问题上下了很大功夫。

我们曾经办理过一起离婚案件，男方婚后将自己的婚前1号房产过户给女方。为了购买2号房产，双方“假离婚”后又复婚。后来，双方感情彻底破裂并对簿公堂，法院判决准予双方离婚，1号房屋归男方所有，男方向女方支付50%的折价款；2号房屋归女方所有，女方向男方支付30%的折价款。

我们认为在同一个诉讼程序中，对于当事人行为的价值认定，应当是统一的。法院认为男方将自己婚前房产过户给女方，是为了规避房屋限购制度，故而对于男方的行为给予否定性评价，女方作为规避房屋限购制度的“同谋者”却因此而获益，导致法院在两套房屋的裁判标准上前后不一，严重违反了公平原则。在我们的努力下，二审法院将女方向男方支付30%的折价款，改为支付50%的折价款。

03.

房产证上应该有夫妻双方的名字吗？

家理律师认为，这取决于夫妻之间的信任度。如果是婚前财产，加对方名字，确实有助于加强夫妻之间的感情，是一方向另一方感情誓言的彰显。如果不加对方名字，也说得过去，应该给予理解。毕竟对于普通人来说，购买房屋都花光了自己多年的积蓄，甚至也花光了父母的积蓄，加了对方的名字，对方倒是有安全感了，自己的安全感谁来保证？

如果是婚后财产，家理律师遇到的现实案例是加名字的较多，这样做既可以确认双方都有产权，还可以保障一方无法单独完成抵押，无法私自变卖房产。

可见，每个人都应当学点婚姻法律知识，看清房本里的门道，才能做到有备无患、防患未然。不过，我们还是期望在每个婚姻中，夫妻双方都能多些真诚，少些套路。

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