“三费”管控面临挑战 2022年TOP50房企超六成费用率回升

纵观房企最近几年的数据，销售费用率是三费中最难降低的。

中房报记者 付珊珊 上海报道

在保现金流和保利润的双重压力下，房企不得不精打细算，费用支出和成本管控显得尤为重要。

2022年对于上市房企而言是面临困境和挑战的一年，在市场下行叠加复杂的外部环境影响下，房企销售和融资遇阻，虽然降本增效、向管理要效益早已成为行业共识，但在这种行情下，企业固定的三项费用支出难以在短期内改善，2022年上市房企整体三费（销售、管理、财务）费用率有所回升。

从中国房地产报记者此前统计的数据来看，2021年，TOP50上市房企三费费用率平均数约10%，而2022年这一数值已经上升到12%以上。

不同企业之间的费用管控能力也在分化。TOP50上市房企中，三费费用率最低的中海地产，整体费用率仅有4.2%，而最高的华夏幸福，三费费用率已超55%。整体而言，头部房企和央企国企的三费费用率相对较低，而民营房企，尤其是出险企业，整体费用率更高。

超六成企业三费费用率回升

2022年，TOP50房企中，31家房企三费费用率不降反升，仅有19家房企三费费用率相比2021年有所下降。

从不同三费费用率企业分布来看，三费费用率控制在5%以下的企业有5家，分别是中海地产、碧桂园、招商蛇口、中交地产和龙湖集团；在5%~10%的企业有17家；三费费用率在10%至20%之间的企业有24家；20%以上企业有4家。从分布来看，2022年房企三费费用率主要分布在10%至20%之间。

纵观房企最近几年的数据，销售费用率是三费中最难降低的，尤其是在房企销售遇冷的2021年和2022年，上市房企的销售费用支出仍然呈现出增长态势。数据显示，2022年销售费用率同比增长的有31家房企，下降的有19家房企。这也意味着，随着行业发展，增量空间有限，企业竞争加剧，为了获得销售和回款，房企势必会使出各种营销手段，这也直接导致企业销售成本增加。

2022年，TOP50房企中，销售费用率最高的是合景泰富集团，销售费用率达到10.38%，而位居第二的融创中国，销售费用率为5.89%，金科股份销售费用率位居第三，为5.68%。销售费用率最低的三家房企分别为瑞安房地产、绿地控股和滨江集团，均不到2%。

虽然2022年房企调整组织架构的举动较为频繁，且以聚焦、精简为主，目的就是提质增效，但2022年TOP50房企管理费用整体而言仍是在上涨。数据显示，2022年管理费用率同比增长的有29家房企，下降的有21家房企，前者占了多数。其中，2022年管理费用率超过10%的有4家企业，分别是合景泰富集团、富力地产、合生创展集团以及佳兆业集团。相反，中交地产、招商蛇口、中海地产等企业管理费用率却在2%以下。

值得注意的是，2022年，房企融资环境仍然不乐观。虽然从下半年开始，“金融十六条”“三支箭”等政策逐步落地缓解了部分房企融资难的问题，但整体而言，多数房企依然面临融资困境。这样的行业形势也在一定程度上推高了房企融资成本，导致财务费用的支出增加。

2022年，TOP50房企中，财务费用率同比增长的有33家，下降的有16家企业，另有1家房企财务费用率与去年持平。这其中，财务费用率超过10%的企业有华夏幸福、富力地产、新湖中宝和瑞安房地产，而龙湖集团、华发股份、万科、中海地产等2022年财务费用率还不到1%。

在一些业内人士看来，目前，房企杠杆收缩依然是大趋势，尤其是随着供需两端政策发力，房企融资情况有待好转，随着融资环境改善，房企融资成本有下降空间，财务费用也可能进一步降低。

中海“三费”管控力最强

总体而言，2022年，头部房企在费用管控上依然有明显优势。

从所统计数据来看，三费费用率低于10%的房企中多是销售规模排名靠前的企业，例如中海地产、碧桂园、招商蛇口、万科、保利发展、华润置地、绿城中国等。

在业内人士看来，头部房企在规模和资源上都有优势，具有一定的议价能力和成本管控能力；此外，头部房企品牌力较强，市场认可度高，在销售和融资端更容易获取关注，从而减少费用开支。

其中，中海地产依然是费用管控能力最强的房企，其2022年三费费用率仅有4.2%，虽然相比2021年费用率有所增加，但仍然是TOP50房企中三费费用率最低的企业。

另外，部分区域深耕型房企在费用管控上表现突出，例如滨江集团，其2022年三费费用率为5.92%，这一数字比保利发展、华润置地等大型房企还低。究其原因，滨江集团坚持区域深耕，管理半径小，成本把控得较好，加上在深耕区域品牌影响力大，由此带来品牌溢价，也使得其在费用支出上更少。

从企业性质来看，央企国企的三费费用率普遍低于民营房企。在三费费用率低于10%的22家企业中，具有央企、国企背景的企业有13家，占据大半。实际上，相比民营房企，央企、国企在成本管理上流程更为严格，尤其是在房地产市场下行的背景下，房企融资遇阻，而央企、国企在融资上更有优势，能够减少财务费用的支出，这在一定程度上能够让其整体费用率降低。

2022年，出险房企的三费费用率整体保持高位。例如华夏幸福、富力地产、合景泰富集团、合生创展集团2022年三费费用率均高于20%，而这几家企业也存在不同程度的经营或债务问题。其中，三费费用率最高的华夏幸福和次高的富力地产，二者均是管理费用率和财务费用率较高，从而导致整体费用率偏高。

“财务费用率偏高可能与其融资成本高相关，而管理费用率较高则提示房企需要在管理层面进行提质增效，实际上，最近几年，不少房企频繁调整组织架构，也都是为了提高管理效能，有的房企已经做得比较好，但仍有一些房企还需要进一步改革。”一位TOP50上市房企副总裁表示。