地产启示录｜奥园的退隐

21世纪经济报道记者 吴抒颖 广州报道

早早出险的房企，如今已经鲜少有人提起。即便房地产行业持续承压，却总不缺新事，在不断更迭中，人们总是更容易被新的焦点所吸引。出险房企为数不多能够得到关注的机会，是两个极端：创始人的异动，又或者是奇迹般地复活。

奥园，作为首批出险的房企，近期再度活跃于舆论场中，正是因为这家房企一则与创始人有关的公告。

这则公告的内容是，公司股东同意撤销董事会，免去郭梓文、郭梓宁、陈志斌公司董事职务；同意免去郭梓宁董事长、郭梓文副董事长职务，任命林显团为公司执行董事。

郭梓文、郭梓宁是奥园的创始人。双双不再担任正副董事长的消息，显然很容易引发外界的各种揣测。

奥园随即回应称，发生变动的是奥园境内发债主体公司，郭梓文仍是中国奥园集团董事会主席，郭梓宁仍是集团党委书记，陈志斌仍是集团联席总裁。

这样的场景再熟悉不过。在奥园之前，某负债高企的大型房企、佳兆业等也有过类似的操作，市场同样无法对之作正面解读。

出险至今已经一年有余，奥园债务重组至今未果、财报发布进度未知，旗下上市平台也纷纷遭遇困境，退市的生死线更将在四个月后到来。时日所剩无多，创始人仍需努力。

创始人隐匿

郭梓文、郭梓宁被免去董事长这起事件，起因并不复杂，相关的变动也早已发生。

奥园集团在公告中表示，根据公司股东于2023年3月29日做出的《奥园集团有限公司股东会决定》，同意撤销董事会，免去郭梓文、郭梓宁、陈志斌公司董事职务；同意免去郭梓宁董事长、郭梓文副董事长职务；任命林显团为公司执行董事；同意免去艾小龙监事职务，选举何国平担任公司监事。

从启信宝数据则可得知，2023年3月31日，奥园集团董事备案也发生了变更——郭梓宁、郭梓文和陈志斌同时退出，林显团成为执行董事。

与此同时，从今年1月开始，林显团密集成为奥园旗下多家公司的法定代表人。而奥园集团的法定代表人，则是从去年8月9日就进行了变更——从创始人之一的郭梓宁变更为林显团。

对于董事长的退任，奥园给出了“有力”回应。

奥园称，“此并非上市公司层面信息，所谓郭梓文等告别奥园纯属个别媒体失实错误解读。奥园集团是奥园境内发债主体公司，其相关董事变动是该公司正常规范经营安排需要，也是因应公司工商登记法人变更需要。”

奥园强调，郭梓文仍是中国奥园集团董事会主席，郭梓宁仍是集团党委书记，陈志斌仍是集团联席总裁，均正常尽责履职中。

创始人、控股股东不再担任境内运营主体（或者称之为“境内发债主体”）的董事长以及卸任法定代表人，这是出险房企在债务危机出现后的惯常操作。

一位不愿具名的出险房企人士告诉21世纪经济报道记者，这种操作可以看作是创始人隔离风险。“一旦出险，还是法定代表人，就有成为被执行人的可能，这种事情也发生过，影响其实很大，所以很多房企会计划好让高管或者员工来当这个法定代表人避免这种情况。”

可供对比的案例是，2021年，某大型房企实控人就卸任了境内运营实体的董事长、法定代表人等职务，改由高管接任，此事也一度引发轩然大波。但这一变更对这家房企的实控人的风险隔离起到了一定的作用，其虽然于2021年出险，但实控人却在近期才成为被执行人。

奥园创始人及实控人郭氏兄弟虽然仍在履职，但在上市公司主体中，郭氏兄弟之一的郭梓宁也在逐渐隐退幕后。

2023年4月27日，中国奥园发布公告称，郭梓宁因已届退休之龄辞任执行董事、副主席、行政总裁。这意味着，郭梓宁在奥园的上市主体也已经不再担任职务。

延宕的重组

自2021年出险以来，关于债务重组以及引入战投，奥园从未停止对外释放消息。

最近的一次，是与董事长免职同时释放的消息。

奥园其时称，目前奥园集团正全力推进境内外债务重组，当前已经与绝大多数境外债权人达成中期债务静止协议，正与债权人密切沟通中，计划6月30日前完成整体债务重组协议，尽早按照港交所复牌指引发布财报，开启复牌申请。

6月30日，这是奥园给出的时间表。按照奥园的计划，它将在一个半月的时间内完成债务重组方案的披露、争取债权人的同意并最终完成投票通过债务重组方案。

这似乎是一个不可能完成的计划。

以近期完成境外债重组的融创中国为例，其最早就于去年年底披露境外债债务重组框架，经过与债权人的多轮磋商，最终于今年3月披露正式方案，并在近期得到了超过85%的债权人支持。

在债务重组之上，融创中国已经是最具有诚意以及推进速度最快的房企之一。奥园作为最早一批出险的房企，如今仍未对外披露债务重组初步方案，要在短短的时间内完成债务重组，何其艰难。

另一可供参考的例子是花样年。作为本轮周期中首家违约的房企，花样年是今年1月披露债务重组方案，直至近期才获得了超过75%债权人的支持，历时约4个月。

一位私募机构人士告诉21世纪经济报道记者，“一个半月的时间完成债务重组全部流程几乎不可能。因为这是一个拉扯的过程，不是那么容易达成共识的。”

中国奥园在债务重组方面的实质性进展出现在两个多月前。

2023年2月，中国奥园发布有关建议暂缓偿还债务安排的消息，称其已经与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议，支持中国奥园进行全面债务重组及引进战投，同意暂缓偿还债务安排，并承诺不采取任何强制执行行动，以确保奥园运营稳定。

2023年3月1日，奥园相关负责人还曾对外透露，奥园最快将在当周内正式提交境外债务整体重组方案。两个月后，这份境外债务整体重组方案，仍未见公开渠道披露或发布。

一位了解债务重组的人士在接受21世纪经济报道记者采访时分析认为，债务重组能够成功主要还是要看两个方面，一是老板的诚意，二是公司的质量。“展期方案得让债权人觉得还不错过得去，而且一般展期也很多年，你得让人看到你在这期间不会就没了，这很重要。”

自救与他救

不能否定奥园在出险以后所做的努力，在出让资产以及引入合作方之上，奥园做了一些力所能及的事情。

5月12日，中国奥园发布公告称，其以现金总代价5030万加元出售加拿大附属公司，这一项目公司拥有位于加拿大不列颠哥伦比亚省萨里市的公寓大楼项目，目前项目已完成96%，超过90%单位已预售。

这又是一次亏损的资产出让，中国奥园将因此录得约2022.6万加元的亏损。但这对于奥园的债务重组有正面的推动作用，其出让的所得款项将用于债务重组方案中支付相关款项。

今年2月16日，中国奥园宣布将以2.56亿港元出售所持有的奥园健康29.9%股份，买家是广州南粤基金及星桥香港共同组建的南粤星桥基金。

中国奥园由此退任为奥园健康的二股东，在奥园对外回应中，南粤基金在上市企业纾困领域有着丰富经验，入主奥园健康成为单一大股东后可充分发挥国资国企平台优势，为奥园健康在物业管理、商业运营、智慧园区建设等领域导入优质资源，拓展业务发展空间。

而实际上，这宗交易背后不仅有南粤基金。据21世纪经济报道记者确认，入主奥园健康的股东中，还出现了与奥园集团存在业务来往的人士。

奥园并未透露这种安排的真实用意，市场则向来对这种行为以最严格的态度审视。在这种眼光的凝视下，奥园在许多方面的行为，投资者与债权人始终对之难以完全信任。

事实上，奥园旗下的上市公司目前多数也仍未摆脱危机。

其中，奥园健康虽然已经补发2021年、2022年上半年年报，但2022年年报并未发布导致未能达成复牌条件仍在停牌之中；奥园美谷则涉及与信达的金融合同纠纷以及被审计机构出具无法表示意见的审计报告等原因，被实施“退市风险警示”和“其他风险警示”处理，也并未走出泥淖。

旗下公司仍在努力，中国奥园复牌也无确切时间表。前景摇曳，奥园的救赎，仍然难言靠岸。奥园这一路的经历，是许多与之同样蒙眼狂奔的房企的缩影。

奥园的扩张之路与其他同样被称之为“黑马”的房企无甚区别。2018年开始，奥园加速狂奔，并在2019年成功冲入“千亿俱乐部”。在此期间，奥园将融资渠道用到极致，且不仅在公开市场不断加码投资，还拿下了许多城市更新项目。当房地产市场不再单边上涨，非标融资渠道逐渐被收紧，奥园就不得不承受肆意扩张的代价。

一位不愿具名的房企分析师告诉21世纪经济报道记者，“这类企业就算债务重组成功，也会慢慢地缩表，慢慢地变小。以前的发展模式就决定了它以后会怎样，靠借钱扩张，只要借不到钱了它就什么事情都干不了。现在它也不拿地不投资，之后就是把保交楼的任务完成了把该做的给做了，然后退出舞台。”