“王炸”地块待入市，北京进入密集拍地期

梁学城/发自北京

北京供地速度在加快。仅5月11日、12日两天内，北京连续两天共挂牌6宗住宅用地，总起始价226.7亿元，全部是此前预申请用地“转正”而来，其中包括经开区X47R1“王炸”地块，起始价达68.8亿元。

加上4月28日挂牌的4宗地，北京近半个月以来已连续三次挂地，合计10宗地，总起始价达313.15亿元。

值得关注的是，海淀区四季青挂牌两宗地块，总起始价达86亿元，挂牌预申请用地的第二天就迅速“转正”。与此同时，5月12日又有4宗宅地进入预申请，总起始价超100亿元。由此，业内人士预计，6月份北京将进入密集“拍地期”。

四季青首现拍地“新模式”

此次，海淀区四季青供应的两宗地块销售指导价最高为12.1万元/平方米，容积率均为1.05，控高12米，妥妥的低密豪宅配置。

具体来看，003-1地块体量更大，土地面积73887.385平方米，地上建筑规模89552.295平方米，出让起始价69亿元，上限价格79.35亿元。

根据挂牌文件显示，当报价达到上限时，转为在此价格基础上现场竞报地上实施超低能耗建筑面积程序，不足整栋的须整栋实施超低能耗建筑。起始竞报面积为1000平方米，竞报上限45000平方米，达到上限后，转为现场摇号方式确定竞得人。

值得注意的是，竞报超低能耗建筑面积在北京土地拍卖市场中，属于首次出现。据了解，政府正在积极推动新建建筑节能工作，根据《北京市民用建筑节能降碳工作方案暨“十四五”时期民用建筑绿色发展规划》，到2025年，全市累计推广超低能耗建筑规模力争达到500万平方米。

“可以预见，未来会有越来越多地块竞报实施超低能耗建筑面积。相对于竞现房销售面积，这一方式对开发商而言时间和资金成本更低，对购房者来讲品质也有所提升。”易居研究院研究总监严跃进分析称。

与003-1地块相比，004-1地块体量较小，竞买方式也更简单。土地面积18388.668平方米，地上建筑规模21809.34平方米，地块起始价为17亿元，上限价格19.55亿元，当报价达到上限时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

“004-1地块体量小，门槛低，位置优越，预计报名房企会多于003-1地块，很多外来房企可能都会来碰碰运气。”合硕机构首席分析师郭毅进一步补充道，不过，地块的形状不是很规则，从产品的设计和排布上来说，会受到一些先天规划条件不足的影响。

“王炸”地块入市在即

5月12日，北京挂牌的3宗住宅用地，分布于经开区、朝阳区、石景山区。在这三宗地中，就包括之前业内一直关注的“王炸”地块——经开区X47R1地块，起始价为68.8亿元，上限价格79.12亿元，土地面积77391.1平方米，地上建筑规模177999.53平方米，销售期房指导价为7.7万元/平方米，现房指导价7.9万元/平方米。

地块位于亦庄河西，中海京叁号院北侧，其所在片区是亦庄成熟区域，热度一直居高不下。地块北侧有北京二中经开区学校，西侧还有龙湖北京亦庄天街，到南海子公园（公园地产）直线距离2.5公里。距离亦庄T1线（地铁盘）九号村、四海庄站700米，预计步行10分钟。周边的配套已经十分成熟，硬件设施非常齐全。

从周边竞品来看，中海京叁号院销售指导价7.3万元/平方米，二手房小区中，金茂府挂牌均价约10.5万元/平方米，金茂悦8.4万元/平方米，海梓府7.9万元/平方米，新地块与周边二手房形成明显“倒挂”，成为业内预期的热门地块。

“亦庄河西是这一轮北京楼市里表现最抢眼的板块。自2021年经开区学籍独立后，今年亦庄整体房价对比去年同期上涨9%左右。不过，尽管亦庄整体发展良好，但目前二手房市场整体报价虚高，成交量也在回调，所以短周期来看河西二手房继续上涨压力较大，对于购房者而言，新房7.7万元/平方米买入十分合适。”郭毅分析称。

除了海淀、亦庄三宗高端改善地块，朝阳奶西又有新地块入市，位于中建宸园北侧。容积率1.4，控高30米，预计未来会做洋房+别墅产品。地块起始价30亿元，上限价格34.5亿元。达到上限价格后竞现房销售面积，上限1.2万平方米。地块期房指导价8.9万元/平方米，现房9.1万元/平方米。

首开金茂望京樾、中建宸园等项目的热销，让奶西成为朝阳区炙手可热的一大板块。郭毅表示，可以看到，整个奶西板块确实承载了来自望京和新北苑片区的改善人群的集中流入，从新地块的低密属性以及区域去化流速较快来看，预计房企的竞争积极度十分高。

值得关注的是，在预申请用地频频“转正”的同时，预申请用地也在不断更新。5月12日，北京预申请用地又增加4宗住宅用地，起始总价超过100亿元。其中包括两宗通州地块，分别为北京城市副中心6003、6004地块，建筑控制规模为10.09万平方米，交易起始价为25.9亿元；北京城市副中心0062地块，建筑控制规模为7.37万平方米，交易起始价为14.3亿元。

此外，北京市丰台区地铁十九号线新宫车辆段综合利用项目居住用地，建筑控制规模为12.55万平方米，交易起始价为50亿元；北京大兴新城西片区居住用地，建筑控制规模为4.45万平方米，交易起始价为10亿元。