秦虹：老旧小区改造提升居民获得感幸福感安全感

秦虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员

本文转载自5月10日经济日报。

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老旧小区改造是重要的民生工程和发展工程，可切实提高广大城镇居民福祉，增强幸福感和获得感。建章立制，不仅是压实工作责任的重要做法，也是巩固工作成效的有力抓手。

建立高效有序的组织协调机制。老旧小区涉及群众利益多、问题复杂，各地积极建立由省、市、区、街道各级各部门组成的领导小组，出台关于老旧小区改造的指导意见或管理办法，摸底评估设立改造项目库，制定改造计划，成立实施工作专班。加强统筹协调力度，优化审批流程，如北京市创新“并联审批、同步办理”审批流程，提高议事决策效率。完善督促考核机制，如青岛市、苏州市等通过定期通报、督导约谈、奖优罚劣等方式，加强激励约束，确保改造工作顺利推进。

建立协商共治的公众参与机制。协商是实施老旧小区改造的前提，既要充分尊重群众意愿、遵循大多数原则，也要防止多数人侵害少数人的合法权益，这是社会治理能力提升的重要体现。如北京市东城区光明楼17号简易楼改建项目，创新群众参与工作机制，按照“居民申请，政府引导，企业实施”原则，采取申请式改建的方式加强改建意愿征询，减少了改造中的阻力和困难。

建立多主体参与的实施机制。在明确了“干什么”之后，重要的问题就是“谁来干”和“怎么干”。关于参与主体，老旧小区改造以公益性和民生性为主要特征，各地政府支持力度较大，地方国企首先发挥重要作用，如上海市将各区房管集团和城市发展集团作为改造项目实施运营主体。在市场化主体参与方面，各地给予政策调动积极性，如广州市出台《引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法（公众征求意见稿）》，采取政府引导、市场运作、公开择优、长效治理、探索创新的基本原则，鼓励地产开发企业、施工企业、专业经营单位、物业服务企业以及提供养老、托幼、医疗保健、文化娱乐等专业服务的机构积极参与城镇老旧小区改造及运营管养工作，鼓励整合相关国有企业和私有物业成套成片共同改造提升和经营管理。

建立各类资源的优化整合机制。老旧小区改造不同于新开发住房，涉及大量政策、标准和投入产出等问题，离不开各类创新和突破。首先是政策资源的优化完善，针对老旧小区改造难以完全适应新建建筑的标准规范问题，各地编制适合本地区老旧小区改造的技术导则。如山东省编制的实施方案和验收导则规定对在小区内及周边新建、改扩建社区服务设施的，在不违反国家有关强制性规范和标准的前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标；对基础类、完善类、提升类工程内容的设计、建设、验收，提出了目标和分项要求，涉及基础设施、公共设施、垃圾分类、消防通道、建筑节能、适老化改造和验收标准等多个方面；创新性规定利用社区用房等建设服务设施的，可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质也可暂不变更，解决了改造中的政策瓶颈。其次是存量资源的整合盘活，利用好老旧小区存量建筑资源，既可以弥补改造资金投入的不足，又可以助力完整社区的建立，因此各地积极推进既有用地集约混合利用和各类公有房屋统筹使用，改扩建现有房屋，利用小区内闲置土地建设助餐食堂、老年人照料中心、托幼设施等。如广州市对公有房屋、公共低效闲置用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源开展活化利用，补齐地区公共服务设施短板，打造片区“一刻钟便民生活圈”。

建立合理共担的资金支持机制。对老旧小区改造所需资金，政府财政补贴、管线专营企业出资参与、发行专项债券、银行低息贷款等资金支持方式比较普遍。同时，各地还探索包括居民在内的多方出资模式，实现改建经济效益目标。如北京市探索形成“市区政府补贴＋居民出资＋产权单位出资”的成本共担模式，按照老旧小区综合整治补贴标准，由市区财政按照1∶1.2比例分享补贴资金，居民出资购买改建后新建房屋，政府作为产权单位负担该项目剩余部分的资金投入，同时改建后增加的公共服务配套用房由政府持有，若折合为市场价值，基本可实现财政投入部分的收支平衡。

建立可持续的长效管理机制。改造后的老旧小区依然会老化，建立改造后的长效管理机制可延缓老化速度。不少地方积极发动群众深入开展“共同缔造”行动，有的建立多主体参与的小区管理联席会议机制，共同协商确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，共同维护老旧小区改造成果；有的建立健全老旧小区房屋专项维修资金归集、使用、续筹机制，提升小区自我更新能力，促进改造后的小区维护进入良性发展轨道。