龙华新中心！官方定调空间格局，哪里是最大赢家？

决定深 圳未来5-10年片区走势的重大规划来了！

从上个月开始，深圳各区面向2035年的国土空间分区规划陆续公示中 ，各城区未来发展空间战略揭开面纱。

这些重要文件的干货非常多，从中我们可以大致看出很多趋势，比如说：

未来5-15年，深圳楼市对龙华而言存在诸多看点。

湾区中轴将成为深圳科技发展核芯区域，龙华科创极加速兑现；

龙华从先行区”试探开始走向“数字经济核心区”；

龙华区域价值可能迅速提升，实现弯道超车；

而深圳11个区里，龙华的变化是最值得关注的。

深圳中轴线即将崛起

数字产业定位下一个价值高地

四月底，《深圳市龙华区国土空间分区规划（2021-2035）》（草案）公示，这份规划里有个确定性的变化：

第一，龙华区由“数字经济先行区”迈入“深圳市数字经济核心区”；

第二，龙华区从特区外进入都市核心区。

这意味着什么？

龙华正式迈入都市核心区，从去年的“规划为都市核心区”的口吻变成了“进入都市核心区”，龙华的片区功能性得到了承认，是板上钉钉的深圳核心片区；

与此同时，龙华大力发展的数字经济得到了认可，摆脱了“先行区”试探性的帽子，而冠之以“数字经济核心区”的头衔。

两大变化直指龙华未来5-10年的发展方向。

在龙华片区得到跃迁的同时，内部也悄然发生了改变。

以往提到龙华深圳人可能只知深圳北，而本次空间规划中，龙华的发展方向指向北部以观澜为中心的数字经济区。

深圳核心中轴带，勾勒出发展线

龙华区地处深圳市地理几何中心、粤港澳大湾区东岸城市发展中轴，毗邻六区一市，拥有深圳北站这一粤港澳大湾区特大型综合交通枢纽，坐拥区位优势和枢纽优势。

先天的地理优势决定了龙华片区的一大功能性：南联北拓的辐射带动能力。

但和别的片区不同，龙华有两个中心：

一个靠近福田的北站中心，另一个是偏北部的龙华中心。

两个中心的定位决定了龙华的高占位，过去北站中心是龙华崛起第一步的垫脚石，而随着第四版空间格局的更新，可以看到，北部龙华中心发挥的作用更为明显。

从深圳区域协同发展规划图中可以看出，龙华向南串联福田中心，向北连接东莞塘厦，向西连接光明中心，向东连接平湖中心，向西南方向连接南山中心、前海中心……深圳都市的核心片区呈现网状连接，而龙华中心是深圳都市圈衔接的核心位置。

另一方面，在福田空间规划的区域协同发展示意图中可以看到，深圳都市圈在空间规划上以福田中心为中点规划了“湾区中轴”，龙华中心刚好处于湾区中轴的发展带上。

无论是对内，还是对外，龙华中心都是深圳未来5-10年的发展重点方向。

而对购房者来说，"买房跟着规走”、“买房跟着产业走”基本已成为各大购房者的至理名言。这也是为何包括福田中心、龙华中心以及松山湖科学城备受购房者青睐的重要原因。

数字经济价值，看清龙华走向

那么龙华内部未来5-10年的发展方向在哪？

到2025年，初步建成引领粤港澳大湾区数字经济发展的都市核心区；

到2035年，基本建成具有全球影响力的数字经济都市核心区，建成深圳中部区域南连北拓的中部区域综合性服务中心；

到2050年，全面建成中国式现代化的城区典范。数字龙华成为中国特色社会主义先行示范区新引擎，都市核心区成为社会主义现代化强国的城区典范。

发展目标离不开四个字：“数字经济”。

这就不得不再次提到龙华中心。

过去的五年，龙华区城市规划建设以六大重大片区为主攻方向，带动全域城市建设联动发展，全力向深圳都市核心区的目标奋进。其中，涵盖北站国际商务区、龙华国际商圈、大浪时尚小镇，观澜文化小镇等等龙华重点打造的六大片区中，【九龙山数字城】是唯一以“数字”命名的重点片区，足见其在龙华未来发展中的重要性；

九龙山科技城效果图

九龙山数字城在哪？

以观澜为核心的龙华中心的辐射区内。

在新版深圳市龙华区国土空间分区规划（2021-2035年）中，龙华整体的空间格局规划为构建“一环一轴、双心多点”国土空间总体格局。

以观澜片区为核心的龙华北部是“双心”中的一大核心引擎，九龙山也是“多点”发展的重点发展片区；“一环一轴”中，观澜河和观澜北部生态绿地更是参与其中，总体来说，龙华的空间格局中九龙山是发展的重点片区。

可以说，观澜是深圳唯一都市核心圈之上的区府行政中心，近年来的政策及产业规划，都得到了一个全新提升。而同属龙华北部片区的九龙山科技板块，更承载着引领龙华发展战略的重要使命，双重利好加持下，于此置业，便踩准了深圳房产“区位”的重点，同享城市发展红利。

万亿产业入驻

湾区下个科创极兑现中

深圳级、省级、大湾区级、世界级……九龙山的高光分分钟完爆深圳所有科技片区：

九龙山数字城是深圳20个市级重点片区之一

是龙华区打造数字城市样板区的重点片区

承担着国家高新区、国家自主创新示范区

同时还是省级人工智能产业核心区

全市5G产业聚集区等使命

定位打造世界级人工智能产业集聚区和粤港澳大湾区智造中心

另外从发展空间上来看，九龙山数字城面积超南山高新区，打造片区增长极，未来预计创造工业总产值2000亿元；

目前，片区内已经聚集起国内高科技产业的龙头， 包括华为、富士康、美团、华润三九、迈瑞、硅谷动力等众多头部力量构建产业生态圈；

图源网络

片区内土地已经成为企业竞相争夺的“香饽饽”。2022年，深圳市中光电发展集团有限公司和深圳市沃特沃德信息有限公司分别拿下观澜的两宗土地，分别打造高新产业基地。两个项目未来预计贡献年税收超亿元。而此前，华为、迈瑞等龙头科技企业早已官宣布局观澜。

2021年，华为重返深圳，拿下九龙山科技城的A922-0819地块，同年项目开工。

据规划，这篇土地未来建造完成的华为科技福城科技中心，将是一个规模仅次于华为总部的芯片研发中心基地。

在深圳，乃至大湾区，能一下子抓出这么多重磅规划利好的片区，基本没有。

随着大笔的资金流入和企业真金白银的投入，九龙山科技城即将作为“湾区下个科创极”的崛起，几乎已经是板上钉钉！房地产行业中，资金流向科技中心已经是大势所趋，买房跟着大厂走，更增加“确定性”。

百年央企强势进驻

深圳楼市已经发生大变化

房地产行业中，资金从政治中心、金融中心流向科技中心已经是趋势。随着片区内企业的逐步进入，这些科技企业员工强大的购买力，也将重估了整个片区的房产价值。

华为坂田总部基地有约3.8万名员工；

东莞松山湖基地可容纳约4万名员工；

预计观澜华为基地可吸纳至少3万名员工。

再加上周边美团、迈瑞、中光电等等高科技企业总部基地的落成，科技城的居住需求同样迎来近百万的增长。

但与部分兑现中的人流量密集的新区不同的是，九龙山科技城里在大厂工作的高级精英，或许会对美好生活需求的向往有所不同。

百年央企招商洞见了这一需求，以更有远见的择址观落定九龙山板块，为片区提供了进阶版的人居生活。

先来说说“招商”，深圳人都不陌生的品牌。

作为深圳被高度认可的品牌，招商的名头有很多：百年央企、驻港央企、综合央企。

中国近代史上第一家轮船运输企业"轮船招商局”，招商局创立于1872年，跨越3个世纪，被誉为“中国民族企业百年历程缩影”。在实现中华民族伟大复兴中国梦的路上，扛鼎百年央企责任，书写了一部“自力更生，敢为人先”的创新史。

2022年，招商局上榜《财富》世界500强第152位。

而招商蛇口作为百年招商局旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，创立于1979年，至今已经有43年的发展历程，在深圳打造了招商太子湾大厦、招商双玺·时光道、海上世界双玺花园等等深圳人耳熟能详的超越时代的高端产品。

不仅产品创新，而且历久弥新。招商蛇口在深圳打造的项目不仅是在当时震惊楼市，更能在几十年后的今天仍然为人津津乐道其服务、产品的高品质。

落子观澜并不是首次，此前招商蛇口在观澜还打造了观园、澜园两个有口皆碑的产品。

而本次择址九龙山科技城，招商蛇口推出了高端住宅产品系，雍系产品钜著——招商·雍云府。

招商·雍云府位于九龙山脚下，栖坑水库旁，项目紧邻着华为观澜新基地，享受一面怡然生态环境，另一面高效工作场景，堪比深圳华侨城、香蜜湖等高端住区的生活环境。

除了自然环境优越，项目周边同样聚集着城市级的配套，丰富生活场景，给高品质的产品带来更多的价值溢价空间。

周边交通、教育、文体等配套

那么招商蛇口为片区带来了什么样的产品？

招商蛇口以高品质住宅领域的优质开发经验、先进理念、不断迭代的产品线与居住标准，为招商·雍云府注入了全新品质内涵——科技云住区。

一方面，雍云府仍传承了招商的高端产品线。

对高端住区的打造，招商颇有经验。所以雍云府首先呈现给居者的便是高品质流畅的外立面，因外观而产生敬仰的感觉后，走进内部后又会被园林震惊。

以师法自然的手法，雍云府将九龙山的资源借入园中，模糊城市与自然的边界，以“三轴+三环+六境+九璟”打造集自然、生态、科技一体的城市山林森居。

在这座小区里你能体会到多重场 景的变换，不止是多几棵树木或者水景，而是不经意间便能get到：

园林的度假生活、酒店的尊贵体验、森系的静谧居住感、还有隐市但不避世的现代化的人居。

见微知著，小区在泳池的打造上，特意设置无边界望山休憩观赏功能。

而约1500㎡的公共开放的户外体育馆还涵盖篮球场、乒乓球场、羽毛球场等多功能活动区域，在自家小区里就能享受三大体育场馆，这是深圳湾豪宅才有的标配。

另一方面，雍云府蝶变人居产品，以智能化配置全面提升居住生活体验。

在家中，房内融入华为智能家居产品，打造全屋智能家居体验，让你在家里也能体会到高科技带来的“五高”体验，高可靠；高感官；高智能；高心意；高掌控。同时，采用华为plc革新技术，在断网的情况下也能实现智能化操作；中空系统可视可说，让业主可以通过语音或者超级快控实现交互，其次，这套智能化系统可以发挥鸿蒙底座生态优势，后续还可以嵌入2000多个品牌的智能化设备，全场景的华为智能家居为家庭生活带来更便捷的方式。

在小区里，科技智慧覆盖，24小时安防体系：车牌自动识别、入户智慧面板、全屋互通智联、智能安家防卫系统……用科技装点社区，给居住在雍云府的业主更多的安全性。

最后在装修上，招商雍系迭代产品还以个性化定制空间。

①用材用料尽显高端，配置国内外一知名品牌，客厅主卧背景墙选 600*1200mm瓷砖，尺度彰显高品质，每一寸空间都诚意十足；

②LDK客餐厨系统，让室内的动线更流畅，最大化提高空间利用率的同时，还能让室内多维度功能融合，实现空间共享；

③五大收纳体系，玄关-厨房-卫浴-衣柜-阳台5大收纳体系，把“杂物”隐藏到看不见的 柜体里，为家里创造更舒适更便捷的生活；

科技改变世界也影响生活。雍云府将科技美宅融于九龙山天然生态，打造更高端的作品，满足人们对美好生活的更高阶想象，刷新片区居住品质。

据了解，项目推出建面约67㎡2房2厅1卫、建面约79㎡3房2厅1卫、建面约89㎡3房2厅1卫和建面约110㎡4房2厅2卫的产品，无论是单身科技精英、 新婚夫妻、三口之家还是四代同堂，都能在雍云府找到属于自己的理想生活。

值得一提的是，在龙华67㎡2房、79㎡3房具备较高稀缺性，同时市场流通性更强，无论自住还是投资都合适。

趁着空闲时间，带上“家”里的成员，一起去雍云府感受科技美宅带来的全新的生活方式吧。

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