买房的逻辑，变了！现在买房就是买街区

　　JALO HOME ∣ ISSUE 306

　　今天这篇也算对近期生活一些感悟的总结。

　　起源是这样。今年过了年，我们打算换房子。换房子的目的主要是现在这个面积虽然也有130平米，但得房率低，还是觉得小。约了之前熟悉的中介，在我们相中的北京东二环东三环看了几次，尤其是单价十二三万的一些著名楼盘。看了一圈下来，居然没有相中的。

　　当然如果把面积直接拉到200平以上还是有不错的，但也有各种小缺点。而且更关键的一点是，看过后我们仔细盘算了一下，发现现在这个住了三年多的房子，位置最佳，我们看的所有房子，感觉位置都不如这个。

　　这个位置好在哪里？

　　距离东二环只有一个大路口，开车出门只需要等这一个大的红绿灯就能上二环和机场高速出城，也很方便直接走朝内和平安大街、建国门进城。

　　距离日坛公园，走路不到10分钟，骑车两三分钟。现在日坛公园各个周边方向上都有了越来越多的咖啡馆和小的西餐餐馆，各个品质都很好，我们每周轮着吃，吃一轮要一个多月。

　　骑行的好去处，第一使馆区，在日坛公园周边；第二使馆区，骑车过去亮马河，二十分钟。到了夏天，我们也在琢磨着能不能搞个皮划艇或者桨板去北京塞纳河（亮马河）玩玩。

　　楼下餐馆和购物场所多得数不过来。朝外这个地方办公的多，所以平价高分餐馆、甜品店、小酒馆扎堆。想逛街，附近走路有悠唐，骑车十几分钟到三里屯，几分钟就到侨福芳草地、世贸天阶等等等等。

　　第一使馆区

　　说实话，现在我们住的房子的位置优势，并不是我买房子时候就知道的。我们当时买这个房子，是因为在西城同时买了一个给孩子上学的房子，但那房子太小不好住，就在几公里之外的朝阳门外又买了一个自己住。但当我想换掉朝外这套房子，却舍不得的时候，我才开始认真考虑买房子的意义，到底是什么？

　　1. 靠买房子赚钱的时代大概率过去了

　　我们这一代在20多岁的时候，赶上了国内房地产狂飙的十几二十年。所以，骨子里形成了一种印象，买房子首先是为了赚钱，是为了资产升值。能不能靠买房子把资产翻几倍是最重要的，至于房子的具体条件、小区环境，所处位置跟这个相比都可以靠边站。

　　但什么都有周期，或者说一个时代总会终结。

　　现在看，中国房地产继续狂飙疯狂升值的时代，大概率是过去了。房子可能已经盖得够多了。现在的问题并不是很多人没有地方住，而是很多人要改善居住条件，所谓“改善型住房需求”。这个改善型需求看起来有点儿精雕细琢的意思，不太有过去十几年大干快上那种风起云涌的劲头。所以，很有可能，靠买房子挣钱这条路，走不通了。

　　欧洲和美国买房子的事，我们说不好。但日本，在20世纪80年代也经历过同样的房地产狂飙时代。但90年代初，泡沫被戳破了，从此房价就一直那样了。新一代日本年轻人的人生目标不一定再是买房了。租房子也可以啊，但租房子也要各种条件齐备，居住环境好的。可能在特定的历史时期，通过买房增值奠定家庭资产的机会，只有那么一次，只有一两代人。接下来的下一代，下下一代，没这个机会了，那日子也得过啊。

　　那我们就要想，买房子的意义是什么？

　　2. 买房子的意义应该回归到改善生活品质

　　第一次想买房子的意义，可能很多人都是懵的。因为十几二十年了，全国人民都知道买房子能赚钱。忘记了买房子的初衷到底是什么——当然是谋求一个好的居住品质、生活品质。

　　前不久我们写过一篇稿子《谈谈买房时要考虑什么》（戳看），这里边罗列了买房子要考虑的问题时候，其实就已经指向了生活品质。

　　但什么样的房子，能提升你的生活品质呢？

　　当然首先是房子本身。最好是面积大的，当然也别太大，三四口之家的话，套内面积150平米足够了；面积大了，朝向格局什么的，都好解决。所以很多人嫌弃房子格局朝向不好，其实应该先问问自己的荷包。还有层高，这个无法强求了，实在就只有两米六，也只能将就。

　　然后是房子的环境。比如有没有阳台，有没有院子，有没有大露台。甚至楼层，其实最好的楼层一般是二三层，最好是窗外有树那种。

　　之后是小区环境。多出国走走你会见到，其实小区这个东西是中国独有的，国外都没有，国外的居民楼很少见到围墙。不知道为什么中国会有这么多封闭小区。

　　另外就是房子的位置了。很多人考虑位置的时候，首先要考虑的是孩子上学，自己上班，将来生病了是不是方便去医院。

　　但接下来其实是我重点要说的，其实位置的重要性，在我看来，比上边所列的大多数要考虑的问题，都重要。

　　比如，你居住的地方生活便利程度如何。有没有干净有序的菜市场，有没有可以随时去坐一坐的咖啡馆，有没有夜深了可以去喝一杯吃点夜宵的小酒馆。离大医院近不近。还有，盒马/叮咚买菜/饿了么/美团配送的速度和丰富程度如何。

　　这些都是你日常生活的重要组成部分，而从供给的角度说，只有在人口比较密集的地区或者说比较繁华的地方，才容易有这些生活便利条件。而这些，基本就直接取决于你房子的位置。所以，认真细想想，房子位置这个问题的重要程度，并不亚于你买房子时候纠结的面积、朝向、邻里层次、小区管理等问题。

　　3. 应该把眼界从房子和小区延伸到街区，甚至位置

　　我相信很多人并没有真正意识到位置的重要性，没有意识到生活品质很多时候是跟位置息息相关的。

　　我在北京长住过望京、后沙峪和朝阳门地区。大概在10几年前，我还很羡慕美国式那种小镇（大农村）生活模式，所以在后沙峪买了300平米的大平层。地广人稀，居住密度低，到哪都要开车。一度我以为，这就是理想生活模式。但其实认真想想，这种生活一点儿都不便利，缺了啥都要开车去买，点盒马点外卖选择余地很小，道理很简单，居住密度不够，人家仓储配送不划算，最后只能保证基本供应。

　　尤其是当你去欧洲，去日本东京大阪，会发现其实人口密集度高，出行靠地铁，走几步路就有便利店或者食品超市，才是真正舒适的生活。

　　是的，人是多。但人多一样可以干净整洁，管理得井井有条。关键是，人多了，就可以养得起优质的咖啡馆、优秀的餐馆，食品超市、健身房、街区公园等等。

　　这些配套设施，都是这个街区里的房子天然享有的。这些餐馆咖啡馆酒馆小公园，都必须有一定人口密度才行，而怎么样才能有足够多的人口呢？那一定会是好位置，能聚集人的地方。

　　当然，会有人跟我辩论美国那种地广人稀小镇模式居住品质同样很好。我建议你去看看雅各布斯的《美国大城市的生与死》。

　　4. 把你的生活方式构建在你的街区

　　了解到位置对买房的重要性之后，下一步就是把自己的生活视野扩大，构建在整个街区，而不再是你买的100多平米的房子，或者开发商用围墙围起来的高档小区。而是街区，是你走路十几分钟，骑车七八分钟范围内的生活空间。

　　这里边的所有设施，包括餐馆，酒馆，咖啡馆，各种小店、商场、快递和外卖的配送条件，等等等等，都是你生活的一部分。

　　我举一个例子，自行车。这个东西，在中国一定会重新崛起。因为在欧洲和日本，过去十几二十年，在相关设施的配套上，都有了很多进展。

　　因为做家具的原因，我去过哥本哈根多次，那里确实是个自行车王国。但为什么自行车会兴起，根本上还是经济原因。如果你生活周边只有五六七八公里，其实骑车是最经济的选择。速度不一定比堵车状态下的汽车慢，但没有停车费，还能锻炼身体。在中国房地产狂潮消退之后，勤奋的政府下一个目标一定会是改造街区，让街区更人性化，更漂亮，那就会意味着更多的自行车道，街边餐馆咖啡馆书店健身房之类的。

　　现代中国人把居住小区都用围墙圈起来，肯定不是个好选择。但也许这个民族就这样，要不也不会有长城那种完全防御性的设施。但小区的围墙不应该限制你的视野和思维。道理很简单，谁的生活只在自己家里这几十到一百几十平米呢？社会公共空间的重要性会越来越重要，而离你家近的，能提供各种优质产品和服务的社会公共空间，就是你生活品质的保证。

　　所以，买房子也好，考虑自己生活也好，千万不要眼界窄了，格局小了。要把视野打开，在更大范围内考虑，生活品质这回事。

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