民办学校出租房屋如何缴纳房产税？

民办学校在运营过程中，有时会把闲置房屋进行出租，以取得一定的租金用于办学，那么学校收取的租金需要交房产税吗？《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》财税〔2004〕39号规定，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。根据上述规定，对于民办学校自用房屋无需缴纳房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例（2011修订）》规定，房产出租的，以出租房产的租金收入为房产税的计税依据，税率为12％。据此，民办学校出租房屋应按照租金收入的12%进行缴纳房产税。

那么对于民办学校出租房屋收取的租金按一次性缴纳还是分期缴纳？对此各地税局有不同的规定。

根据《大连市地方税务局关于进一步明确出租房屋房产税相关规定的公告》（大地税公告〔2011〕5号）规定，在大连市行政区域内出租房屋的纳税人，应当自出租房屋的次月起，按月缴纳房产税，房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。

按照《湖南省地方税务局关于房产税有关政策问题的批复》（湘地税函〔2000〕5号）规定，房屋产权单位将房屋使用权限期转让，不论采取何种形式，均属房屋出租行为，应接租金收入计征房产税。应征税款原则上应按租金收入金额一次性全额征收；一次性缴纳确有困难的，经县（市、区）税务机关批准后，可分次缴纳。

根据上述规定来看，实践中各地处理方法并不相同，有的是直接一次性缴纳房产税；有的是把租金分解到各月，分期缴纳房产税。对于没有明确规定的地方，建议民办学校在出租房屋时，及时与当地税局进行沟通，了解当地征收政策。

笔者认为对于个人出租房屋，以及来税务局代开发票的纳税人，应采取一次性收取房产税，因为如果不一次性收取房产税，后续想再征收几乎是不现实的，这种情况下一次性征收比较合适。而对于正常生产经营企业，把租金收入分解到各月，分期缴纳房产税更符合权责发生制原则。

文源 | 行初子规（2023-04-2）

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