广东
在楼市里面，法拍房是一个比较特殊的存在。
它既不像二手房市场那样有风向标意义，操作起来又比新房复杂，但耐不住价格便宜，尽管存在交易风险，一直以来也颇有市场。
最近深圳的法拍房有点多，继前海招商领玺流拍之后，这两天关注到后海有一套超20年楼龄的房子不仅成功拍出，而且竞拍过程还相当激烈。
01
4月28日，位于后海的蔚蓝海岸二期，一套109.57平的3房，20位买家经过104轮竞拍，最终以1186万的总价拍出，单价10.82万/平。
相较于起拍价784万，溢价率高达51.2%！
据了解，这两个月小区没有成交同户型的房源，上一套成交还是在2月份，总价1210万，单价11万。
目前小区有18套房源在出售，差不多面积段的户型，售价在1300万左右。
也就是说，能拍到1186万，基本上接近市场价。
02
从区位上来看，蔚蓝海岸位于后海核心区，紧邻深圳湾，地段没得说。
作为后海最大的居住社区，蔚蓝海岸配套方面已经非常成熟，出门就是地铁，自带小型商超，步行15分左右可到人才公园、南海公园，是不少置换群体的选择之一。
要说有什么美中不足的地方，其一是楼龄相对比较老。
蔚蓝海岸共分四期开发，其中二期建成于2002年，总共25栋，至今已经有21年楼龄了。
而二期又是蔚蓝海岸中最大体量的一期，整个社区约5000户，二期差不多就占了一半。
其二是学区普通，带北师大附小、附中学位的蔚蓝海岸，明显干不过旁边带南二外学位的观海台。
这也是为什么观海台的房价，比蔚蓝海岸高出不少的主要原因。
03
既然如此，为什么不选楼龄更新、房价更便宜的前海新房？
现在前海新房普遍在9-10万/平，可有的新盘卖了半年多都还没卖完，后续还有新盘项目入市，加上最近又多了这么多商改住，是不是意味着前海房价要凉凉了？
首先第一个问题无解，萝卜青菜各有所爱，不管是前海还是后海，都秒杀深圳绝大部分板块。
第二个问题，发现这两天很多人都在讨论，昨晚也有读者问我怎么看，我的观点始终没有变：
前海是未来深圳的中心，增加住宅供应，短期内或会对房价带来冲击，但长期来看是利好。
纵观这两年多，整个深圳楼市都发生了很大的变化。
成交量上，新房和二手房肉眼可见的大幅下滑，直接导致的结果就是房价失守，不少高位站岗的人，原地嗷嗷叫。
在楼市低位徘徊的大环境下，购房者的心态其实也在发生扭转。
以前预期拉满，干什么都来劲，买什么都心宽；
现在预期受挫，干什么都费劲，买什么都心慌。
比较直观的一个感受就是，当前越来越多人开始追求确定性。
楼市上行周期，大家都钟情于新兴发展片区，因为房价上涨的空间大。
楼市下行周期，成熟配套片区往往更受欢迎，因为房价下跌的幅度小。
新兴发展片区和成熟配套片区哪个更好？这问题就有点说不清了，因为无论你支持哪个，都有人不服气。
所以，比较理性的买房策略是——
如果你追求的是稳定，选择成熟配套片区，虽然未来上涨的空间不会很大，但市场不好时跌得也少。
如果你追求的是升值，选择新兴发展片区，前提是选对真正具备潜力的新兴发展片区。
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