京都苦涩选择：放宽建筑物高度景观限制

日本京都府京都市日前开始实施新的城市计划，放宽针对建筑物高度的景观限制。为了保护传统街景免受大规模开发影响，京都从2007年开始实施景观限制，但导致住宅楼和写字楼供应不足，以年轻群体为中心，人口流出。此次希望通过放宽限制来吸引新的开发，但在兼顾景观保护方面仍存在难题。

京都市内

“很多育儿群体从京都市内前来参观样板房。反响超出预期”，在滋贺县大津市推进700套的大型住宅楼开发的关电不动产开发的负责人感到惊讶。这是包括京都府和滋贺县在内的京滋地区有史以来最大的项目，每坪（约3.3平方米）单价只有京都市内一半左右，因为价格划算而受到欢迎。

年轻一代流出

年轻一代离开京都的主要原因是住房供应紧张。日本不动产经济研究所的数据显示，京都市内的新建住宅楼价格2022年平均为4975万日元（约合人民币256万元），在过去2年里上涨4成。虽然日本全国范畴内的大城市圈住宅楼价格都呈上涨态势，但开发用地较少的京都市内的上涨尤为突出。

2007年出台的景观规定原则上将建筑物的最高高度限制为31米。如果是一般的住宅楼，只能操纵在10层左右，住宅供应跟不上需求。

京都市2021年调整了城市计划的基本方针，市长门川大作表示“为了让年轻一代能继续居住，希望增加住宅和工作的场所”。

此次实施新的城市计划，在京都站南侧，将上限从原本的20~25米提高至31米。而在京都市东部的JR山科站附近，针对符合条件的住宅楼等，取消31米的高度限制。在南部工业区域，把容积率从400%提高到最大1000%。

写字楼也出现短缺

京都的写字楼也存在短缺之感。房地产服务企业世邦魏理仕（CBRE）的统计显示，从京都市内的租赁写字楼来看，总面积在1万坪以上的项目按面积计算为5%，明显低于东京23区的58%、大阪市的47%。世邦魏理仕的鱼见修平表示，放宽限制“或将成为优质写字楼较少的京都市场发生变化的契机”。

京都商工会议所的会长塚本能交表示等待称，“将激活京都站南侧等地段好但没有充分利用的地区”。高层写字楼开发具有很好的盈利性，还有助于实现零碎土地的一体化开发。

虽然有声音等待限制的放宽带来城市增长潜力的提升，但也有人担心开发出现问题。如果育儿世代的人口增加，还需要建设新的学校等，对于作为政令指定都市、财政处于最糟糕水平的京都市来说，负担并不轻。被称为“京町家”的传统木造房屋正在以每年800间的速度被拆除，放宽限制有可能加快这一进程。

“着眼于50年后、100年后而复原美丽景观是对子孙后代的使命”，2007年引入限制之际，时任市长桝本赖兼曾经这样强调。当时不顾房地产行业等的反对而引入规定，此次修改对京都市来说也是苦涩之计。

熟悉城市计划的日本立命馆大学教授Limbon指出，“不仅是高度，还应当针对什么样的街景符合京都特色建立共识”。Limbon还表示，“在意大利等欧洲国家，国家借助法律对保护历史街道作出规定”，认为应以整个国家的角度考虑景观保护的理想状态。

为了增加二手住宅的供给，京都市最早将于2026年度在日本全国领先征收“空房税”。拥有约140万人口、除了旅游业之外还集合各种产业的大城市很难坚持景观保护一边倒。如何兼顾经济增长与传统，这一古都特有的问题尚未找到答案。

日本经济新闻（中文版：日经中文网）新田荣作

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