最高法关于商品房消费者权利保护问题的批复

4月21日，人民法院报刊发了有关最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复，批复中第二条、第三条从保护商品房消费者权利角度，新增了商品房消费者房屋交付请求权、商品房消费者价款返还请求权。该批复自2023年4月20日开始施行。

小编认为该批复中的商品房消费者优先权并非新增，只是对现有规定的延伸及再次确认。

2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，第2条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。2021年1月1日《民法典》正式施行，该司法解释废止。

但是，上述条款规定在《最高法执行异议和复议案件规定》中得到了保留，第29条：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

同时，2019年11月8日公布的《九民纪要》第125、126条对《最高法执行异议和复议案件规定》第29条中商品房消费者物权期待权的条件进行了解释，并明确了在债权执行中，商品房消费者物权期待权实现顺位优先于健身工程价款优先受偿权、抵押权。

一、第1条是对原内容的重申

《建设工程施工合同解释（一）》第三十六条明确了三种权力的实现顺位：建设工程价款优先受偿权>抵押权>其他债权

二、第2条，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

商品房消费者主张房屋交付请求权优先于其他权利的条件

①商品房消费者（非一般买受人）

①以居住为目的

②支付全部价款（房屋消费者物权期待权要求交付50%以上价款）

三、第3条，房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只有在商品房无实际交付可能情况下，消费者解除买卖合同，对开发商的返还价款请求权优先于其他权力；

对于一般的商品房违约交付，消费者要求解除合同返还价款的，该返还价款请求权只是一般的债权，实现顺位上要劣后于建设工程价款优先受偿权、抵押权等担保物权

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