【地产问答室】第⑧期：土拍市场里杀出的黑马房企；深圳拟取消二手房指导价；闵行为什么那么火？......

Q1

上海首轮土拍的特点？

相较去年土拍，今年首轮土拍主要有3个特点：1、土拍节奏调整，首轮供应地块数量减少。2、土拍热度上升，参拍房企明显增多。除4宗地块底价成交外，其余成交地块溢价率均超7%。参拍企业较多，最多33家房企抢一宗地，热门地块土拍耗时较长，昨日参拍的西虹桥地块历时近8小时才成交。3、外来房企及民企拿地增加。除保利、招商等央企在上海大量拿地外，浙江国企和南通海门国企也纷纷进驻上海，它们在本轮土拍中均以联合体形势成功拿下地块。此外，龙湖、新天和等民企也加紧布局上海市场。

Q2

拿地队伍中杀出来一些黑马房企，这些房企有什么共性？

近期一些具有实体企业背景的开发商在全国一二线城市加紧布局，如江苏亚伦、新希望、伟星、雅戈尔，近两年，在传统民营开发商战略收缩的时候，反而是这类有母公司实体产业支撑的企业在扩张。

对于实体企业来说，尤其主业是传统产业的实体企业，面临继续投资原有行业边际收益递减，甚至会亏钱的问题，那么投资房地产也是种不错的投资渠道。比如亚伦，目前投资的城市多是一二线城市，从投资保值上来讲确定性更高。未来的百强中有实体产业支撑的民企可能会顶替部分传统民企的角色，但也由于这类型企业的加入，行业的整体负债率可能会变的更低，行业更加稳健。

Q3

一边是一二线城市土地市场火热，一边是售楼处访问量下降，这两种现象如何理解？

这个问题应该分开来看，一方面是一二线城市并非每块土地都热，热点地块主要是核心区域的优质稀缺地块，一般这些区域的房子成交量也是比较好，来人来访也比较多；核心地块热度升温的背后是开发商战略布局回归一二线城市，同时，取消集中供地后，每个城市每个批次供出来的土地数量大幅下降，表现为“狼多肉少”，竞争加剧；另一方面，来人来访情况下降，主要集中在一二线城市的外围、非核心区域，这些项目确实有一定去化压力。一线城市核心区域的部分项目近期也存在来人来访情况下降的迹象，主要是近两个月大量新盘供应上市，对购房人群分流。

Q4

深圳拟取消二手房指导价，有啥影响？

该政策还未有官方正式确认发布，据了解只是部分机构收到电话通知，如果该调整属实的话，意味着实行两年的指导价政策退出市场。近两年深圳二手房极低的成交量也直接反映了该政策的强力效应。指导价取消后，直接给市场两个预期：第一、二手房市场价格上涨的预期；第二、居民购房加杠杆的预期。预计挂牌量和成交量会有上升，指导价基本在成交价的6-8折左右，取消这个政策，购买二手房的购房者的首付压力也会明显下降，刺激二手房市场升温。深圳一二手市场联动效应明显，对于新房市场也有一定的提振作用。深圳作为全国楼市政策调整的风向标，楼市政策的不断松动，意味着全国层面新一轮救市潮或将到来。

Q5

上海闵行为什么那么火？

从产业发展看，闵行区为上海原来的重工基地，房地产市场化初期的购买力支撑力相对较好。当前闵行已经从单一的以老闵行重工产业发展为依托虹桥的物流商务产业、依托于交大和华师大等高校的紫竹科创园、莘庄商务区以及闵行航天城等等。住房需求的总量充足且住房需求层次较为丰富。

从地理位置看，闵行区毗邻徐汇区、长宁区，浦东新区，能够较好地承接市区改善型需求的外溢住房需求，能够多区域内生性需求进行有效补充。叠加2035上海规划把闵行区归入中心城区、莘庄及虹桥升格为城市副中心等利好，闵行区房价的上涨预期被重塑。

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