买了车位但未缴管理费 业主的车还能不能进出小区？

律师：限制出入不合法，物业可依法追缴

近日，家住太原市龙城北街的张立宪向山西晚报记者求助称，他花十多万元在小区购买了一个车位，由于对小区服务有意见且没得到妥善回应，今年没有缴纳车位管理费，现在车辆被物业限制进出小区了。物业表示补交车位管理费，车辆就可顺利进出。张立宪对此表示疑问：自己购买了车位，就拥有停车的权利，物业凭什么通过门禁系统限制业主车辆的出行？
进家门前先堵几分钟
4月17日晚6时，山西晚报记者前往张立宪所住小区一探究竟。
此时正值下班高峰期，从路口到张立宪居住小区的进车口只有500米左右的距离，此时却被堵得水泄不通。奇怪的是，并不像常见堵车一样缓慢前进，而是像前方有人控制着闸门似的，在原地等待一段时间后突然顺畅几分钟，然后又彻底堵死在原地继续等待，短则三五分钟，长则等待十多分钟。就这样，短短500米左右的距离，车子等了近20分钟才顺利通过。
查看原因后发现，造成拥堵的原因是小区进车口有车辆等待进入，本就双向都是单车道的小巷子，只要有车辆在门口等待，后方车辆就无法通过，而小区进车闸口在等待几分钟后才会自动抬起。简单来说，无论车辆进不进该小区，只要有业主车辆等待小区抬杆，就得堵几分钟。
小区附近的商家告诉山西晚报记者，不是小区闸口故障，而是这些等待的车辆都是没有缴纳车位管理费的。这样的场景每天都会上演。小区居民李洪祥介绍道，并不是每一辆车进入小区都需要等待很长时间，正常缴费的车辆闸口会自动识别车牌，自动抬杆放行，而小区有很多人没有正常缴费，就会将车停在闸口等待人工放行。“物业通知没有及时缴费的车辆不允许进入小区，但是居民会将车辆堵在门口，任凭后面车辆被堵得水泄不通。物业通过监控看着后面越堵越多，让车主倒车让道也不可能，只能人工抬杆放行以缓解交通堵塞问题。久而久之，就养成了这个‘不让进那就等’的习惯。”
对此，不少居民也向记者吐槽，每天回家太不方便了。
跟车进出安全隐患大
李洪祥说，小区闸口是防碾压设计，很多车辆会紧跟着前车进入，他每天看着跟车那么近的距离，总觉得存在危险。
事实证明，该小区也发生过多起因为跟车太近，前车稍微减速被后车追尾的事故。张立宪就是因为去年发生过此类事故，今年才没有缴纳管理费。“我一直按时缴纳管理费，可是发现小区很多车辆都是紧跟前车进入，或者在小区闸口‘死等’人工抬杆。遇到‘死等’的车辆，我们这些缴费的也得乖乖排在人家后面等着，那么管理费的意义在哪里？”张立宪说，去年他通过闸口减速带时踩刹车减速，后车由于跟得太近，造成了车辆追尾的事故。这让他感觉到很恼火，今年张立宪“赌气”没有缴纳管理费。
有着同样经历的还有小区居民王妍，她在小区虽然是租赁的车位，但是从2017年入住到2021年，管理费一直按时缴纳。刚搬进小区的第一个月，她就发现小区车辆跟车进出的问题并且向物业部门反映过，但是小区物业一直没有合理处置。自从2021年年底被后方车辆追尾后，她就暂停了管理费的缴纳。王妍表示：不是交不起管理费，而是交了钱还受着气，不如不交。
同时王妍提出了自己的疑问：不缴费物业就阻止小区车辆进入，这样合理吗？车位每个月800元的租赁费或者十多万元购买的产权意义在哪里？
多个小区存在相同问题
张立宪表示，其实业主群里每天不少业主对此有很多疑问，自己购买了产权车位，就拥有停车的权利，物业凭什么通过门禁系统限制业主车辆的出行？有业主认为自己都花了十多万元购买了车位，每年再缴纳1200元的管理费很不合理，从而拒缴。还有一些业主因为不明白“车位管理费”到底是管理什么，从而拒缴。
山西晚报记者4月17日、18日连续走访了近20个小区，发现不少小区存在此类问题，有的小区限制了业主车辆进出，但跟车行为没有被禁止，有的小区则是态度强硬，坚决不允许欠费车辆进出，而有的小区则是针对未交费车辆收取“临时停车费”。
车位管理费的管理内容究竟包含什么？因为没缴费而限制业主车辆进出合法吗？就这些疑问记者咨询了北京德和衡（太原）律师事务所的郝晓平主任。郝晓平表示，车位管理费是物业公司或停车管理公司针对停车场的停车管理收取的费用。实际上，不仅小区的公共区域需要有人管理，停车位也是需要有人管理的。构成小区车位管理费的因素主要包括几点：管理服务人员的费用；车位、车库的公共设施设备运行、能耗及维护保养费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、法定税费等。也就是说，只要购买了产权车位或者租赁车位，从购买或租赁之日起，不管你有没有使用该车位，都必须缴纳每一天的管理费用。
不缴纳管理费则限制车辆出入小区的行为是不合法的，业主对已购置的车位享有物权，物业公司无权妨碍产权人行使其权利。《物业管理条例》第六十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

山西晚报记者 王骁