认定群租房或合租房，这几个问题不容忽视！

见过太多群租房和合租房，总结出几点规律。

其实，对于群租房和合租房的认定，是非常关键的，是和业主、租户切身利益攸关的、十分重要的一个环节，一旦处理不好，很可能会导致业主起诉、租户纠纷等矛盾，因为要解决一个问题，延伸出更多需要处理的问题。

1、关于居住人数

群租房，重点在于“群”，中国汉语里面，“群”的意思是指众多，起码都是3人以上。

但是，在实践中，很多合租房户型，比如三室一厅、套四户型等，里面居住的，也不止是3个人，却可以被当作是合租房，而非群租房。

居住人数哪怕超出了房间原定的居住人数，也不一定就是群租房，因此，判断群租房，不能简单以人数来认定。

2、关于房屋结构拆改

还有观点认为，改变房屋原设计居住的结构，增加房间，就是群租房。

但实际上，房间内部怎么布置、改成什么户型、安排几间卧室，都是业主自主的财产自主权利，只要不超过必要的承重限度，只要不破坏承重结构、不占用公共空间、不影响到公共安全，房东在自己的房子里，做任何结构布局，其实都是人家财产权人的自由，没理由也没有立场去干涉业主。

因此，简单以房屋结构、居住空间的内容改造，改变原户型结构增加卧室数量等，作为判断群租房的依据，也是站不住脚的。

3、群租房与二房东往往捆绑在一起

群租房除了“群”，还有一个特点，那就是“租”。

现实中，很多群租房都是二房东的“杰作”，其实，对于判断群租房，只要看看是不是二房东从原房东那里低价租过来进行二次改造的，就能够大致得出结论。

二房东，其实并不是真正的房东，只能说的租赁的二道贩子，他们在拆改房源的时候，考虑的首先的对外出租的利润，而不会考虑真正的户型设计。

一般来说，如果发现一套房子里面，有很多人租住，首先就应该问问他们是向谁租的房子，如果这个出租人不是房子的产权人，那么大概率就是一套群租房。

但如果出租人和产权人是匹配的，而且就是原房东，那么是否认定房源为群租房，就应该非常谨慎，毕竟，只要不影响公共安全，原房东对于自己的房产拥有充分的改造和处置权，不是利害相关人，没理由没立场干涉。

4、群租房和合租房，都是合理的存在

不论的群租房，还是合租房，它们之所以出现于市面上，不一定有合规性，但从实质上，它们都是具有一定的合理性的，存在即合理，毕竟，有群租房、合租房存在，也彰显了一座城市的包容力和吸引力。

在一二线城市，生活居住成本是比较高的，不论是买房的房东，还是租房的租客，都是城市的贡献者。

房东买了房，希望房产的租金更高一些、投资回报率更高一些，另一方面，很多年轻人没有积蓄，想要租住在离主城近一点、交通地段方便一点地方，又租不起整间房，只能合租或群租单个房间，降低租房成本。

这两方面的利益，都需要找到一个平衡点，群租、合租市场的出现，就是一个自发的调节和弥补完善，填补了这部分的价位空白，市场机制是最合理的，而不是人为简单粗暴地干预甚至禁止群租、合租。

至于一些邻居总是投诉群租、合租，其实往往是杞人忧天了，邻居之间应该有适度的容忍义务，只要对方没有对自家房子造成实际的损害（比如破坏楼栋承重结构、比如天花板漏水、浸透墙壁等），都是别人对于房产合理使用的自由范畴。

因此，区分群租房、合租房，其实意义并不大，关键在于，对于群租房、合租房的保障和服务配套，要跟上，这些属于新兴市场领域，都是能够为城市带来经济收益和效率的产物，不应敌视它们。