北京
房子卖不好，降杠杆就无从谈起。
作者 | 韦三甲
编辑 | 小白
4月6日，知名私募半夏投资发布了3月月报，有着“私募魔女”之称的李蓓在这次的月报中再次表达了对地产的看好，并表示已经建立了10%的仓位。
“现在的地产，就好像2016年年初的煤炭股。” “我们几乎可以确认，这是10年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。”
当天地产行业就喜迎大涨，这可真是菜籽落到针眼里——巧到家了。
随后7日，李蓓或许是为了避嫌，就立刻在半夏投资的官方公众号做出回应：“这个锅我不背。”
（来源：半夏投资公众号）
不过言归正传，吃瓜归吃瓜，大家都知道风云君是一个专注数据、脚踏实地、勤勤恳恳、风流倜傥的靓仔，肯定不能因为别人说几句话就妄下结论。
那么我们今天就用数据来看看，当下的地产行业到底是什么情况。
认清“房住不炒”，降杠杆可圈可点
地产行业拥有很强的金融属性，凭借着高杠杆高周转的模式，在过去的20年里经历了一轮又一轮的扩张式发展。
在这种大干快上的背景下，每家房企都在埋头狂奔，甚至有公司一度实行令人咂舌的“456模式” （注：拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转） 。
但我们都知道，任何行业都有其特有的生命周期。在高速发展阶段，所有的问题都会被“蛋糕不断做大”所掩盖。而到了行业成熟阶段，以前那些藏在“华袍下的虱子”就会一个接一个地跳出来。
为了让行业风险得到有效控制，让行业发展回归理性，央行和住建部在2020年8月联手发布了房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策，并于2021年1月1日开始正式实行。
于是短短2年间，地产公司违约暴雷的消息层出不穷，其中不乏咱们耳熟能详的头部房企。
再回头看看万科（000002.SZ）董事会主席郁亮在2018年提出的“活下去”，不得不说实在是有先见之明，而万科也成为了为数不多没有暴雷的优等生。
虽然阵痛不断，但是整体来看行业的降杠杆举措有了显著的成果。已经披露2022年年报的35家A股住宅地产开发公司的资产有息负债率已经相较2019年的高点下降了5个百分点。
（注：这35家公司基本均匀分布在地产行业大、中、小市值三个层面，所以这35家公司的平均数据可以用来近似评估行业整体水平。）
（来源：市值风云制图）
这35家房企的总负债也在2021年上半年达到顶峰，随后逐步下降。
（来源：市值风云制图）
从杠杆水平来看，降幅有限，这背后还是那个基本道理：房子得卖出去才有钱还债。
那么销售情况又是如何呢？
一二线城市销售回暖，购房者偏好现房
2023年1-2月，全国住宅销售额达1.4万亿，同比增长3.5%；全国住宅销售面积达1.3亿平方米，同比下降0.6%。
（注：统计局习惯将1月和2月数据合并披露，下图所示销售额和销售面积均为累计额。）
地产行业的增速在经历了2021年的大幅下滑、2022年全年为负之后，终于在今年开年出现回暖。
（来源：市值风云制图）
那么可以以此判断地产行业已经走出了至暗时刻吗？
很难。
数据的回升一方面是由于前期基数较低的缘故，另一方面市场回暖也呈现明显的结构性差异。
一线城市优于二线城市，二线城市优于三线城市，现房优于期房。
一线城市的住宅销售价格最为坚挺，不论是新建还是二手都继续维持增长态势。不过需要注意的是新建住宅价格指数增速还在不断下滑，反倒是二手住宅销售价格指数的增速已经呈现抬头趋势。
二三线城市的住宅销售价格均在2022年下半年步入下滑，三线城市的销售价格下滑速度最快。虽然新建和二手的销售价格都还在下降通道中，但下滑速度已经在2022年末前后开始呈现回升。
（注：下图中的价格指数以上年同期为基准点100，所以大于100则表示同比增长，小于100则表示同比下降。）
（来源：市值风云制图）
（注：根据国家统计局披露的70个大中城市住宅销售价格变动情况，以及划分的一、二、三线城市。
一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市； 二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市； 三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。）
不论是从需求角度还是价格角度来说，一二线城市的土地价值都更具有支撑性。过去偏好三四线城市的房企也开始着手布局一二线城市土储。
中国海外发展（00688.HK）行政总裁张智超提到公司在2022年投资拿地中一二线货值占87%。
碧桂园（02007.HK）董事会主席杨惠妍也在业绩报告会上表示： 原来碧桂园无论是土储还是产品，可能偏多在三四线城市发展，那么接下来会把它变成一二线城市和三四线城市五五开。
碧桂园的转型也很快，2022年公司的新增土储中有71%都集中在一二线城市，要知道2021年这一比例仅为34%。
（来源：碧桂园2022年度业绩展示）
除了城市层级偏好之外，房屋的建成情况也成为了购房者关注的另一大因素。
以前是合约销售在前面跑，营业收入在后面追，从开盘到交付的周期一般为1-3年。
但是在行业寒冬期间，“烂尾楼”情况在不同城市接连出现。虽然2022年下半年提出的“保交楼”被当成了首要工作任务，但是购房者们还是更倾向于风险小的选择——现房。
从最近6个月的销售情况可以明显看到，现房的销售面积增速远高于期房销售面积增速。
（来源：国家统计局）
“万业之母”的影响力
购房者对于期房和现房的偏好变化也会对地产行业上下游的业绩产生影响。
房地产行业拥有“万业之母”的称号，从风云君做的产业链图谱中也能看到，上至建筑材料、装修材料，中到地产开发、地产服务，下到家具、家电等，数十个细分子行业都跟地产息息相关。
（来源：市值风云制图）
首先来看下游，拿家电来举例，地产对冰箱和洗衣机的拉动效果较小，这部分家电主要以更新需求为主。
而厨电和空调则会受到地产销售的影响，因为装修周期的原因，厨电业绩滞后地产销售大约3个月，空调则滞后3个月-1年不等。
我们以全国房地产销售面积和格力电器（00651.SZ）营业收入为例可以看到，格力电器营收变动基本滞后全国房产销售面积变动1年。
而购房者对于现房的偏好将会缩短地产销售与交付之间的时间，下游厨电、空调或许会与地产销售数据有更紧密的关系。
（来源：市值风云制图）
相比之下，地产上游的建材则主要跟新开工面积成正相关，并且滞后时间小于1年。
在最近两年新开工面积不振的情况下，海螺水泥（600585.SH）的营收也出现了明显的回落。
（来源：市值风云制图）
融资窗口放松，但还是省着花
在降杠杆的大周期里，房企融资成为了老大难，房企到位资金也在2022年跌至近年低位。
而年前两个月，到位资金同比增速首次出现回升。虽然依旧为-15.2%，但好歹是出现了扭转。
（来源：市值风云制图）
房企到位资金来源中，个人按揭和定金及预收款可以归类为销售回款。
国内贷款到位资金则代表着贷款窗口的松紧程度。随着房企贷款窗口的逐步放松，来自国代贷款开发企业到位资金占比出现明显增长。
去年年底6大国有银行为17家优质房企提供额度超万亿的授信也提振了行业情绪。
（来源：市值风云制图）
在销售端谨慎，以及融资端收紧的情况下，地产市场的开工热情明显消退，住宅新开工面积出现腰斩式下滑。
在“保交楼”的政策下，住宅竣工面积一直维持在6亿平方米以上。
（来源：市值风云制图）
稳定的竣工也意味着有稳定的新房被投放到市场中，不过由于消费者购房意愿不高，所以住宅待售面积在2023年2月末达到新高3.3亿平方米，同比增长15.5%。
（来源：市值风云制图）
不仅是开工热情消退，各大房企也都放缓了囤地的速度。
2022年全年土地购置面积为1.0亿平方米，同比下滑53.4%，近乎腰斩。并且随着时间的推进，同比下滑幅度不断加深。
截至今年2月，22个重点城市都未启动今年第一轮集中土地拍卖。
而回看2022年1月7日，北京就启动了首轮集中供地。土地成交的热度进一步下滑。
（来源：市值风云制图）
行业估值降至历史低位，预判了预判的勇士开始进场
资金也抛弃了“万业之母”，不管是上交所还是深交所的地产指数PB估值都已经回落至历史区间最小值附近。
当然低位不能代表任何问题，伟大的A股早就用各种姿势的K线图告诉了那些妄图在市场中抄底的投资者一个道理：地狱十八层下面可能还有无尽的深渊在等着你。
（来源：东方财富Choice）
不过资本市场总是不缺勇士，从某个房地产ETF的份额来看，已经有资金在2022年末和2023年4月初进行了加仓。
（来源：东方财富Choice）
整体来看，与去年相比，房地产市场已经出现了结构性回暖，一线城市优于二线城市，二线城市优于三线城市，现房优于期房。
虽然融资窗口有所放松，但是各大房企在拿地和开工方面仍显谨慎。
一个小彩蛋。
咱们风云社区的老铁们应该已经看过了风云君整理的房地产产业链图，类似的图谱还有29个，涵盖了A股所有公司及行业，这个产品之后就会在市值风云APP上线。
另外，还有一个彩蛋。
文中涉及的绝大部分行业数据也都会与图谱进行挂钩，风云君做这个产品的目的就是为了让咱们普通投资者也能看到机构密切跟踪的数据。
大机构们总喜欢说投资者教育，但风云君觉得那有点太傲慢了。市值风云就不一样了，咱们主打的就是一个陪伴。
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