长圳深中续：是租购同权的问题吗？

我一个搞城市和房地产分析的，每次写教育的文章，反而常常关注度高。这个是不是说明我写到了大家的心坎儿里不一定，但是一定可以说明：深圳的家长们对教育的关注超过房地产，而深圳的教育干的家长们不太满意。不管是购房家长，还是租房家长，大家心知肚明，这些年来，深圳在抢学位问题上引发的争端实在太多了，而且烈度都更猛。

长圳深中的事，这两天来，我后台、私信都收到了大量的读者交流。主流看法是认同各方家长们在此事上无过错，认为规则本可做的更好，无需制造族群对立。

但也有一个较多的看法认为我有偏袒，因为“租购同权”在深圳并未实现，各区在积分入学执行中，普遍是租房积分低于购房积分，“租权”是低于“购权”的。因此，长圳深中这件事，规则没问题，反而反应出商品房业主的“贪婪”，想读名校，占有更多优质资源。

我一直把代表这个看法的留言置顶了，以示公允看待。

今天就来继续面对这个。

我不会两面糊墙，我明确表达我的看法，以一个普通家长的理解和期待。

1）我赞同“租购同权”，大部分深圳人都是从租房过来的，我依然建议深圳各区推行“按实际居住地入学”规则。还义务教育权于“以孩童为本位”，弱化“户籍+房产”的拼爹捆绑。

2）长圳深中事件的本质与“租购同权”论完全无关，家长们反对的、我所关注的，并非租购同不同权，而是指向光明个别部门公q力是否滥用。事实上，这个所谓的“创新”并没带来“租购同权”，最终只有特定群体获得了t权。

3）租购同权不等于“结果平均”，它只是一个基本权利保障。无论何时何地，家长要获得优质教育都需付出“竞争的代价”，其表现形式或直接是“价高者得”，或是“非价格”的隐性成本。

4）鉴于深圳学位长周期不足的现实，要实现租购同权难于一蹴而就。根本之道只有持续大力增加教育资源的供给才可缓解，这当是所有家长们共同努力呼吁的方向。

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第一，看长圳深中的问题。

完全不像有些观点讲的那样，在我看来，这件事和租购同权半毛钱关系都没有。“批评者”在讲这个的时候，表达的是一种觉得租房者长期得到了“不公正对待”的情绪，所以看到长圳这样的玩法，宁愿选择去力挺，是一种释放情绪的做法。但实际上，就事论事，完全两回事。

许多看法还没有我的助理理解的对，她说：“现在看来，光明区的这项政策只是想保障那两个特定楼盘的学位，并不是真的想保障‘租房人群’这个群体，推进租购同权”。

为什么呢？

它的规则设计不是惠及所有而是只有那两个盘的住户，但在这个区域里，并不止于那两个盘是租盘（也不止于那两个盘是公共住房），还有其它的住户。如果真的是想推行租购同权，那应该区域内的所有住都纳入才对。从结果上看，它最终也不会带来租购同权（人群的普惠性、租权高于了购权）。

所以，我认为，事实很简单，长圳的问题，不是一个租购孰为优先的问题，而是个别管理部门干预下的规则不一。家长们反对的是这个“特例q”，并不是反对租购同权。它指向的是规则被擅改，在统一的规则之下它创新了“特例”。最终，租购同权没实现，只是某个群体得利了，而那个群体这次恰恰是个租房群体而已。

如果认同这样的行为，那么，它今天可以用“这样的创新”以利于租房群体，明天也可以用“那样的创新”又伤害了租房群体。最终，不会有任何一个群体受益。

因此，我认为如果明白这一点，商品房住户与保障房住户，两者之间原本不应该互相如此对立。法治，而非利益，理应成为人们共同捍卫的根本。

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第 二，看租购同权的问题。

首先说，我对租房者没有任何歧视，在深圳这个罕见的纯移民城市，90%+的深圳人都经历过租房阶段，深知其中苦乐，这个城市的包容性也由此而来。

是以，如果说中国有一个城市可以真的推进教育入学租购同权，我认为没有哪个城市可以比深圳更有条件做得好。无论是基于分析，还是基于个人经历，我们深圳人都完全应该在这个问题上持开放态度。

目前来看，深圳没有做到入学的租购同权，这是需要正视的事实。各个区域的积分入学规则，依然是购权高于租权——这个历史因由下面说。

但在方向上，我一直以来都赞成“按实际居住地”入学，即是家长和孩子真实住在哪里，便在哪里就近入学。提供的主要依据应该是可以证明自己在实际居住的证据——比如水电费证据，户籍、房产也重要，但是辅助标准。

2017年，我写了《》，到今天，我的看法还是没有变化。义务教育是一个公共品，核心是孩子的事，提供的是一个尽可能公平的“同一起跑线”，不是拼爹，所以尽可能的回到“孩童本位”，才可以让社会更好。

深圳这些年的做法，客观说，有显著进展——先前租房子入学的待遇更差。但是依然还不能满足大家的期待（这个“大家”，既有租房群体，也有买房群体），没有做到租购同权，这是事实，能不能做到？问题在哪？

我们来看看。

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第 三，租购同权真正的困难。

这几年，社会思潮转的厉害，表现在房地产和教育上，我注意到不少人被“双减”、 “共f”、“租购同权”弄得心情振奋的不得了，期待可以拥有同样的权利去申请“深中”了。

这些大的政策精神当然都有其历史逻辑，但我认为落到个人不要期待太高，这个方向绝不应该令人遐想到回到“平均主义”的结果。

租购同权有理论上的困难，也有现实中的困难。

理论上的困难，可以归于“学区房代价”的论证上。

诚然，义务教育是“免费”的，但是学区房也是事实存在的。这个底层逻辑是经济学常识，资源若是有限的、稀缺的，都不免需要竞争获得。是竞争，就会有代价，不会皆大欢喜。

这个“代价”，当你使用市场化的规则时，就表现为“价高者得”。当你改成其它非价格规则时（比如户籍、房产、人才、保障等等），看起来没代价，但实际上是它变“隐性”了。

简单梳理“学区房”的由来就能看到。

2006年之前各城市的“学区房”问题很淡，但是那个时代我们有“天价择校费”。择校费的实质就是价格，“竞争的代价”，家长要为孩子接受优质教育付出更高的代价（注意，那个时代外来务工人员更难入学）。

择校费导致了许多问题，政策认为这样会导致教育不公。大概在2006年义务教育法修改之后，“在户籍地就近、免试、免费入学”，就成为新的准则。但“代价”就没了吗？并不是，因为不能择校，大家只能按地段入学，因为自有房产更方便落户，学区房就慢慢出现了。

学区房就是新的“竞争的代价”，学区房的本质，是家长把本来该给学校的钱（择校费），转而给了周边的房地产。后来又推行“小升初对口直升”，再进一步刺激了学区房价值。这几年开始推行“大学区”、教育“双减”，以及房地产出现了大调整，这个势头有减缓，但本质没有变，规则的主流依然是户籍+房产。

到今天全世界也没有任何一个地方，可以完全的杜绝学区房价值更高、租金更贵的问题——英国、美国都有，中国香港也有，连大家认为做的最好的日本都有。只是区别在于，别的地方没有我们这么严重。

能看到，择校费的时代和学区房的时代，本质一样，都是“价格”的表现形式。这是理论上的困难，并不是说我不渴望它“免费”，而是说要正视这个困难：更好的教育，总是不免会更贵。和其它商品一样，教育当然应该尽可能的公共化，但彻底去除不现实。

现实的困难是我们的户籍。

沿着上面讲，义务教育需要财政支持，谁来给这个钱，保障谁？比如深圳每年要投几百个亿在基础教育上，不是每个城市都有这个实力。但是我们的城市从30%的城市化率走到今天超过65%，城市的外来人口越来越多，但户籍可没变。各个城市大部分时间里都是按照户籍人口，而不是常住人口，来做义务教育规划的（要求覆盖常住人口，只是近几年的事儿），这可严重不一样。

深圳在2022年，超过50%的义务教育学位给了非深户，的确是个巨大的进步，但背后也是因为非深户占比超过65%的缘故。

如果要推租购同权，背后实际是“常住人口公共服务均等化”，那么户籍肯定是最终的拦路虎，否则如果户籍人和外来人的待遇不同，那么租房子和买房子的待遇很难相等。

怎么改呢？我有个朋友认为这个不合理，生气的等了20年，誓等深圳取消户籍……我回答不了。

这是现实的难度，不是借口。

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第四，政策如何更好的推进租购同权。我说“更好的推进”，是指在减少伤害租购任何一方的条件下，让大家都能够得到更多的机会。不是说我能就近入学，就意味着你的机会被完全剥夺。

回到上面说的，为什么世界上发达经济体的入学问题没有我们严重？

我的观察，两个原因：

一个是技术上，他们多数是按实际居住地入学，无论购房还是租房，无论落户年限、纳税社保年限，更不论户籍，都不是核心标准，关键标准是你在不在此地居住，以此尽量和房产脱钩。

但更重要的原因，是在经济学上，他们的学校多！就这么简单。教育资源的供应多，家长们的选择多，不缺学校，教育的稀缺性就会降低。各区管理部门也不用那么麻烦的制定复杂的入学标准，你的积分标准搞得越繁杂，不就越说明教育资源的供给太少了吗？！少到只能人为的不断把标准变复杂，就是这么简单的问题。

这些年，我作为一个深圳家长也一直说，我们已经是如此强大，深圳有如此丰沛的财政，但是我们依然停留在“让孩子们有个学上吧”这样的问题上，又怎能不卷到死？

像解决房地产的问题一样，你只需要埋头建更多的学校，增加供应是最好的方案。我常常发现，一讲到个人分资源多少，人们都是互相骂得无比踊跃，骂民间资本，骂别的人群，骂炒家，问题都是他们搞的。但是一说到要整体增加供应，人们又对政府部门表现出“极大的宽容”——政策是对的，政府也不容易云云，不知是什么逻辑。

坦白说，这些年，深圳在很多方面都做的好，比如气候治理（PM2.5浓度持续下降）、公园绿道建设（1300个公园）、地铁修建（500多公里，远超东京），这些都在实实在在的提升了我们深圳市民的获得感。但在教育与住房问题上，做的不好，不及民众预期。这两个再细分，我认为教育做的更差些。住房自从远者2018、近者2020年之后，实际上是出现了巨大的规则大变和供应大增，过去5年来到深圳的年轻人，其实是享受到了深圳在控制房价、增加供应、调整结构方面的实惠的。

但是教育不是。

往小者说，就拿长圳深中这件事，我说过，不引进深中矛盾也会很大，原因是规划的学校太少了。这几个盘，住户有2万多户，但是配的两所学校学位总量只有6480个。以买房者的年龄段，可以断定，就是没有名校buff加持，这个学位资源的激烈矛盾也会在未来的2-3年内演变的很激烈。深中的加入，让事情陡然变得无比的复杂化、戏剧化了。

往大者说，我在2019年1月的文章《》里呼吁：深圳需要把基础教育学位供给每年增加到至少8万个以上。到2022年1月，我看到深圳教育部门的《深圳教育十四五规划》里写到：5年内新增基础教育学位90.8万个，折合年均18.2万个，真正的开始“大跃进”补欠账。

比我呼吁的迟了4年！早点动手，可能都不需要增加这么多。即便如此，我也要为之点个大赞。

只有当你显著降低学位资源的总量稀缺之后，租购同权才能真正的进入可以讨论的范畴。名校竞争永远都会存在，那个是基本的经济学法则，有形之手永远也无力解决。但是总量的供需缓解，是有形之手可以快马加鞭干的。

最后，无论在任何情形下——深圳总体学位依然供不应求或者是显著缓解两种，真正、完全放开推行租购同权，都只会带来一个结果：优质学区的住房租金上升。不同的是，学位供给总量显著缓解的时候完全推行租购同权，对全体家长们的影响更小一些、更可以容忍。

逻辑也和上述一样简单，随着时间的推移，收入增加的家长们，总是会想着为孩子提供更好的教育。如果未来积分入学政策上租房与购房真正的开始完全同权，那么，他们会毫不犹豫的选择向更优质的教育学区流动、聚集，到名校更多、生源更好、区域更纯净的地方去租房子。这当然会令那些地方的真实房租出现上升（无论是不是在租金管制的条件下），反过来，这会对在现在政策条件下的一些较低收入的家长们形成挤出。就是说，“竞争的代价”一直在，永远在，只是烈度高低。

这并非是什么新鲜之见，而是行业共识。我意思是说，不要认为租购同权是一个灵丹妙药，可以期待“更美好”，那是万中有一的概率。接受基本的经济常识，努力奋斗，持续提高家长自身的能力，才是对租购同权最好的回答。