广州“小阳春”结束 开发商备战“五一”

4月缓一缓，5月再冲刺。开发商的大部分精力放在“五一”的准备工作上，但推售策略有较大的分化。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

就如一阵风，今年的楼市“小阳春”来得快，去得也快。克而瑞的数据显示，4月1日至10日，广州一手住宅网签1733套，同比减少32%。

“最近的市场好差，‘小阳春’真的过了。”4月12日，广东中原地产项目部总经理黄韬对中国房地产报记者表示，3月下旬以来，不少在售项目的来访量、认购量环比都下滑了三成以上，“疫情期间积压的需求基本消化完了，新的购买力没有跟上。”

在这个青黄不接的阶段，开发商们选择休养生息，为下一个旺季做准备。广州本地一家房企透露，该公司4月份只安排了常规的小型持销活动，“目前正在加急筹备5月的营销动作，4月底开始会有新货、新板房陆续推出”。

昙花一现的“小阳春”

刚刚过去的春季，房地产市场迎来了一波强劲的复苏行情，久违的繁忙景象再现于各个售楼部。根据广州中原研究发展部的统计，3月份，开发商们的推货热情高涨，广州住宅新批供应8220套，共约88.2万平方米，供应面积较2月增加了2.6倍，最终实现新房网签10235宗，重回万套高位，环比大增103%，同比也有59%的增幅。该机构表示，由于统计系统升级的原因，2月份有部分成交积压到了3月份，如果将这部分数据进行回填，广州2月份实际的新房网签量是6500宗至7000宗，3月实际网签量在7500宗至8500宗，实际环比增幅增加15%左右。即便是按实际水平来看，3月份的成交量也是近15个月来的新高。

有了3月份的成交支撑，第一季度，广州的新房网签成交超过2万套，成交金额798.93亿元，为历史的次高位，仅次于2021年第一季度。这个“小阳春”，可谓成色十足。

不过，由于网签的滞后性，3月份的数据实际反映的是2月份的成交情况，就认购情况而言，3月份的市场热度其实已经在逐步下降。

克而瑞监测到，2月份，广州新房的周度成交是环比节节走高，3月份，全市重点监控的50个项目来访及认购数量却出现同步连跌。其中，3月份的第4周，50个楼盘的来访量已经由过万组跌至7000余组，认购量只剩428套，比高峰期减少近四成。并且，两项数据表现均低于2月首周。

进入4月份，市场继续降温。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，从3月整体的表现来看，每周的认购和来访量是一个下行的趋势，“4月第一周还是下行的，这个月的成交数据回落是大概率。理想的情况是在政策上用点力托一托，不要出现超跌（失温）就好。”

中原地产目前在广州代理了40多个楼盘，黄韬的整体感觉是，3月份下旬开始成交就有较大压力，4月份的情况更差，截至目前，环比有三成左右的跌幅。他认为，基本可以判断，这一波的“小阳春”行情已经走完了。

4月“保温” 5月再冲刺

“趋势还是很明显的。”某头部房企的内部人士对中国房地产报记者表示，进入3月份，市场需求疲弱很多。

从业绩会上各大房企的表态来看，这是一个普遍现象。招商蛇口总经理蒋铁峰表示，今年前两个月销售增长很快，尤其是2月份，公司的销售同比涨幅最高达100%，但3月份监测的指标有一定的下滑，前10天下滑了10%左右，到中旬又下滑了10%左右。

据美的置业高级副总裁王全辉介绍，2月份无论到访量还是成交量，环比1月份均有大幅的增长，出现了复苏的苗头。“3月份之后，客户的到访量有所回落，成交也有一定的下滑。”

上述两家公司都认为销售阶段性的回落是正常现象，而且3月份的销售同比还是有较大的增幅。

绿城中国的分析更为细致，该公司发现重点续销监测的项目2月份来访环比提升1.5倍到2倍，日均新增协议环比提升1.5倍左右。3月份存量项目的日均来访量有小幅调整，主要是2月份涨幅比较高的城市，但整体来访量仍然明显好于2021年第四季度和今年1月份。

绿城中国副总裁李骏对市场持谨慎乐观的态度，因为虽然整体出现了回暖的迹象，但是热度和可持续性仍需市场的检验。“如果宏观经济能够持续向好，居民购房信心持续恢复，2023年房地产市场的复苏是非常大概率的事件。但是全国各城市仍然可能面临冷热不均的情况，这还需要我们积极应对。”

克而瑞认为，市场基本面尚佳的广州、南京等城市的成交仍有上行空间，但上行根基并不牢固，若后续项目涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。肖文晓也表示今年广州楼市实现弱复苏还是没问题的，“但回升动能有限，需求还要慢慢培育修复。4月先蓄势平缓过渡一下，五六月份再发起年中冲刺。”

“现在的情况是，手上有钱的客户大部分已经买完了，还没买的客户仍在努力赚钱。”黄韬说，4月份的主要销售策略是“保温”，“缓一缓，不要硬抗，这种行情怎么推货都没用。”开发商的大部分精力放在“五一”的准备工作上，但推售策略有较大的分化，“有些卖得好的项目，准备涨价。但大部分开发商认为市场已经降温了，还是要继续降价，以走量为主。”

对于“五一”的预期表现，黄韬心里也没底。“就看能不能冲上2019年同期的成交量了，这样才能够判断全年的回暖情况。”