北京买房：理清思路，购房建议793

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

海淀实验，人大附小，还是人朝？本人目前在望京住（三居），国贸上班，家里在首师大有一套两居，孩子目前半岁，在考虑学区问题。选择一：在首师大附近买一套三居，家里老人住在首师大，可以上海淀实验小学，但是上班通勤有点远。海淀实验小学是我的母校，小时候一路奥数竞赛上到北大，但是不知道现在是不是更卷了，孩子有没有天分，点招不上就得去很一般的中学了。

选择二：卖了首师大两居再卖一套别的房子整合资源，买世纪城，预算2000w，跟家里老人一起住，对口人大附小，同样上班通勤也很远。

选择三：卖了首师大的两居及其他一套房子整合资源，买太阳公元，上人朝，但是卖了海淀学区房上朝阳总觉得有点降级，可是听说现在人朝也不错，上班通勤可能相对近一些。

求章哥解读一下这三个学区，以及如果买房/换房什么时机比较好，如果是选择一的情况下，首师大附近有什么好小区推荐吗？

A：

1、海实学区挺好的，中等，不算突出的多卷。其实海淀还跟过去似的那么卷，只不过点招的赛道越来越少，那剩下的就相对来说显得更卷了。点招不成功的话也可以拼运气进牛中，但一般分不进牛班，意义就不是很大了。

2、人大附小更重视素质教育，跟是否能进人大附中没关系，也不算太突出的学区。结合房子就属于能相对兼顾的，整个板块不仅大还很均衡，相对更稳妥。

3、人朝是挺好的，到海淀也是中上。人朝分更好，放到海淀也顶尖儿。但朝阳在整体资源和高分段的选择那肯定不如海淀啊，差的很远。这看自己的情况了，天牛娃最好在海淀，期望值高的也尽量，在海淀能得到更多的顶尖儿资源。

朝阳的优势是像太阳公元这种没什么溢价，居住的性价比高。不过人朝也考虑好，孩子太多了，中小学都扩招严重，是否能维持住成绩有压力。

4、学校的选择只能家长定，外人不好建议，而且我不是搞教育的，不太懂。常规建议是虎妈牛娃和期望值很高的去海淀，牛娃和期望值不是太高的在朝阳更合适。

如果卖房后增加预算多的话就尽快，这种行情是至少不会下跌了，房子大概率比现金保值，尤其是朝阳的。增加预算不多就无所谓了，什么时候换都行。我推荐不了房源，这只能找当地中介。

仅供参考。

二

Q:

预算1200-1300万，26年入学。目前朝阳关注珠江帝景（陈经纶帝景九年一贯）和远洋万和城（芳草地万和城小学+陈经纶嘉铭），东城关注京禧阁（文汇小学+文汇中学）。

想咨询：

1、陈经纶帝景和嘉铭与文汇中学差距有多大？主要是想评估为了学区牺牲居住条件是否值得。

2、珠江帝景和远洋万和城哪个升值保值更优？理解两个学校水平差不多的情况。

3、我理解北京的房价是不可能跌的，只是涨幅有快慢，26年是确定的人口低峰，有必要现在跟23 24年入学的抢购学区房吗？还是等两年再说。

A：

1、差距多大？东城是整体强，头部单校对比的话没什么差距，一个级别的。真要较真的话或许比文汇还强点儿呢，毕竟文汇是全北京的焦点之一，帝景和嘉铭只是朝阳区的，在生源上不太平等。这从溢价率就能看出来，朝阳的争抢远没有东西海激烈。

2、帝景和万和，那肯定是北边啊，北京历来就是北部更强一些。而且万和城的小学不是嘉铭，所以没什么溢价。当然嘉铭的高总价商品房的溢价都不高，万和城也不特殊。但帝景是九年制，在高峰期和南部牛校不多的情况下涨出溢价来了。这算算租售比吧，对比一下就知道了。

3、长期看没什么下跌的可能，但波动是永远存在的。常规建议是如果资金准备好，或卖房后增加的预算多久尽快，房子大概率比现金保值。过了高峰期也未必是直接降价，相对非学区房上涨的慢一些也有可能，其他国家和地区都是这种先例。尤其是朝阳这没什么溢价的更无所谓了，朝阳特色。

卖房后增加的预算不多就无所谓了，什么时候都行。尤其是京禧阁这种单体公寓，犯不上去争抢，跟周边朝阳的非学区房比较一下价格吧，想想就明白为什么便宜了。

仅供参考。

三

Q:

我觉得您对学区房“溢价率”的算法有待商榷。比如您说是30%左右，同时举了太平桥小区的例子，同一个社区分属西城和丰台，单价一个10万一个7万，那3万就是溢价，是30%。但我觉得既然是溢价，就是从原有部分溢出来的，所以应该用3万除以原有价值的7万，那溢价率就是43%了。您看对不对？

A：

1、对啊，理论上就是这样的啊，开始我也是这么算的，就是从原有价值中又溢出的价格，就应该用新增价格除以原有的。但这比例不是就显的太邪乎了吗，你看着不害怕吗？

反正我看着有点儿多，所以从2020年之后就改了，只用学区房的现有价格为基数，这样看上去还和谐一些。毕竟我这是个咨询号，不是严谨的科普号，犯不上太较真儿。而如果太较真的话也容易被投诉举报，说我贩卖焦虑。

2、你这算的还是广外学区，在西城不算多强的，如果算算德胜的就知道有多邪乎了。以裕中东里和一路之隔的朝阳相比，都是50平的老公房小两居，德胜的15万（最高18万），朝阳的9万（最高10万），差价至少6万吧。

那如果以6/9=67%，以最高价计算8/10=80%，这溢价率是不是太……太邪乎了？所以还是以6/15=40%吧，这看着就是不是顺眼多了？甭管是买房的还是卖房的都减少焦虑，我这号也就安全点儿，老被投诉犯不上。

3、其实这就是数字游戏，就跟得房率和公摊率似的，看拿哪个当分母了。总之背着抱着一边沉，怎么都是这点事儿，也是我们开发商的惯用手段而已。

仅供参考。

四

Q:

预算800W，孩子25年上小学，老大比较内向谨慎型的孩子，普娃，家长可以适当鸡娃。家中还有个不到1岁的妹妹，想买最少两室可以居住的学区房。孩子父母都在丽泽上班。

A：

1、适当鸡娃，呵呵，都是这么想的。但等上学到高年级和初中再看吧，很多就不是适当的事儿了，而是开弓没有回头箭，只要加入就得被迫内卷。

2、800万买两居的学区房，丽泽的话那就是西城海淀了，准备哪个区啊？普娃的话常规建议是西城，确定好了，西城的点招可比海淀少多了，如果真的牛娃的话可相对吃亏。

两居都能居住，看什么条件了。不在乎房龄的话那就是月坛，老公房的小两居，50多平米。希望面积大些的就是陶白，典型就是畅柳园，房龄相对新，只是回迁房而已，能买6/70平米。

3、其他的那就是广外学区了，这选择更多，找当地中介就行。海淀的考虑一下，学区更多，这预算也不难，除了顶级学区都能买到了。

仅供参考。

五

Q:

我们有两套丰台丽泽雅园的房子，老人有西城陶白的学区，孩子户口落在房子里能入学。现在我们想换一套改善三居或四居：1、因为不需要学区房，但是又希望离学校近一些，是否选择丰台临近西城附近？从距离上，目前看了昆仑御和中国玺，单价都快赶上西城了，担心买在高点，都快赶上万和世家了，顺驰蓝调和金泰城稍微便宜些。

2、如果是1600万左右的话可以卖一套房，2200万左右就要卖两套房了。不知道有没有必要留一套丽泽雅园的房子？

A：

1、丰台的快赶上西城的价格了，这不能这么比。相当于说是小饭馆的鱼香肉丝挺贵，快赶上大馆子拍黄瓜的价格了，但这东西不一样啊，真要把昆仑域搬到西城就不是这价格了。

具体小区的价格我也说不好是不是高点，但从大盘来说还不到呢。让中介给算算租售比吧，这种小区如果在800左右就说的过去，900都行。

2、丽泽的这三个都有溢价了，这倒是快赶上西城的比例了。所谓的便宜也是比较出来的，但如果算一下价格构成的话或许就不便宜了。

3、要是我就不留了，一步到位，省的过几年还是得置换，又是一次税费成本，好几十万呢。而且就算昆仑域也有溢价了，那估计也超不过丽泽的，所以怎么都算不上吃亏。

仅供参考。

六

Q:

我家在丰台北大街有个老破小还是6层，然后孩子现在1岁。最近考虑换个房子，因为现在房子楼层高又小，孩子都在爷爷奶奶家带，老人上下楼不方便，所以想换个房子。在草桥欣园和东崇前附近老破小学区纠结，价位600万出头的房子。

草桥这边相对居住环境好些房子大些，但学校一般。东崇前老破小都是80年的房子，房子小，但如果为了孩子也可以接受。现在就是想咨询的是，我现在是否该出手，如果出手草桥欣园和崇文门东大街，您这边是怎样的购买建议？麻烦了

A：

1、这我可不好建议，是否买学区房只能家长定。东城的房价里有30%的学区溢价，得看自己是否愿意承担了。草桥是自住为主，学校在丰台算中上，放到北京顶多算中等，谈不上学区房。所以东城就是以孩子教育为主，丰台是以房子居住为主，在有溢价的情况下无法兼顾。

2、这还是自己定吧，就是这种现状，这两年是入学最高峰期，也是溢价正高的时候。但也考虑好2025年之后就进入低谷期了，溢价部分有可能受影响。所以还是自己定吧，外人不好建议。

仅供参考。

七

Q:

本人在金融街太平桥站附近工作，爱人在丰台七里庄附近。首付在180左右，总价在450左右，自住刚需，目前主要看了丰台科技园、首经贸附近的老破小。这个预算能入的基本都是2000年前后的老房，比较起来科技园附近够的上的稍微好一点，但要不临铁路要不临环线，噪音等问题比较严重。但通勤离我爱人单位比较方便，我也在四十分钟左右。

一次偶然机会被中介带去看了丰台河西的九里熙宸，被低密度洋房以及77平的南北通透两居吸引住了，但实地看了河西周边环境后迟迟下不了决心。一是缺乏商业配套，二是附近部队铁路坟头环绕，未来空间感觉有限，担心将来有孩子准备上学的时候难以出手。通勤尚可接受，目前我是1个小时，我爱人在四十分钟以内，未来一号线支线我上班应该可以更快一点。

您建议是在科技园附近（或其他区域）挑一个老破小，还是直接入丰台河西新房？两者在未来几年时间的涨幅会有明显差距吗？

A：

1、成熟板块老破小和偏远板块远大新，这没标准，看自己的主要需求了。注重自住当然买新房了，居住体验好。注重保值什么的再看老破小，相对稳妥。或者确定长期自住就买新的，不置换也就无所谓了。过几年还要置换的再看丰科园的，基本都不吃亏。

2、未来几年我不知道，看配套的发展吧，如果能在规划时间内完成就能跟上大盘，提前或增加了产业还能超过，但如果没达到预期就得陪着站岗了。河西之前这些年是略弱的，可以参照铁道东边的几个小区，比如园博府和西山甲一号，都是非常好的小区，离地铁更近，环境也不错，但从这些年的价格走势来看落后了一些。

园博府和首经贸的万年花城是同一个开发商，当时价格相差不超过20%。现在是一边7万多一边5万多了，差额略有拉大。以后看河西的发展吧。

3、当然这也得看新房的价格了，如果便宜的话就什么都好说了。这咨询中介吧，我对新盘不熟。

仅供参考。

八

Q:

我同爱人非京籍，二套资格，手里现金300，另留有中介费和税金，月供可承受1.2～1.5万。在亚运村上班，考虑自住+保值。有2个宝宝分别在慧忠里和安慧里上学，通勤希望别太远。因为没有户口，所以不考虑学区。总价二套尽可能多贷一些，小两居的需求。1.请教购房时机。2.这个条件我选择哪个板块？3.最好有大概的楼盘推荐。谢谢您了

A：

1、二套商贷最多只能187万，再想多贷的话就得用其他贷款了，但属于违规，有一定的风险。

2、购房时机就尽快呗，春节前就成交量大涨，节后也确定了小阳春的行情，是否会延续看情况了。在我看来至少秋天之前没有下跌的可能，也不会有政策打压。所以如果准备好了就尽快吧。

3、通勤别太远，这只能自己选，我闹不清交通情况。如果500之内的两居那就是立水桥或天通苑合适了。选择房龄相对新的板楼，保值基本就是跟随大盘。

4、这还是先定下预算吧，有了总价才好说板块和小区。看样子是刚有想法吧？尽快吧。

仅供参考。

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