北京买房：理清思路，购房建议790

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是个还有八年就退休的老人，有京户但在京无房。目前是准备卖掉老家的两套房换到北京，因为孩子要来北京工作了。老家的房升值慢，如今全卖掉才价值200万，请问卖掉是否合适？如果卖掉，加上我的积蓄能在250万的首付，全部资金。请推荐适合孩子通勤和我养老的房子。

我目前看的是小汤山太阳城的，环境很好，能买到大两居。但孩子是学金融的，准备在金融街和国贸或望京等地工作，所以需要离交通近的，请推荐。这事关我晚年的幸福和孩子的生活的，请谨慎推荐。

A：

1、沃天，我感觉亚历山大啊。自己的幸福还是自己决定吧，孩子的生活只能父母帮着决定，但都和外人的关系不大，我会很谨慎的，但别太当真，还是得自己决定。

2、八年退休，那今年最多52岁吧，叫老人早了点儿，现在就准备太阳城这种养老房的意义不太大，未必真用的上。就算用的上，这里也只是环境很好，但医疗方面不是太完善，是否适合养老就看自己了。从投资讲这种离地铁远的老年社区升值慢，很难逆转，考虑好，如果将来有置换的想法可至少不占便宜。

3、250万首付，什么贷款资格啊？既然是考虑太阳城的两居，那就是300多万，二套资格吧？减去税费最多能买不到400万的吧。如果是年轻人那就以朝阳区为主，六号线常营草房一带有适合这总价的，选择相对多。但这里是年轻人多的板块，是否适合养老也得看自己了。我只能说这里保值不落后的相对多，将来置换不吃亏。

4、其他没什么建议，外地的房子我不懂，自己决定是否卖掉。我推荐的自我感觉挺谨慎的，仅供参考而已。

二

Q:

手上有首付150+，打算再贷150，总价300左右。不自住，纯上车用，几年内也不会卖，也不期待能大涨大跌，重视保值和租售比，如果能兼顾流动性就更好了。目前比较倾向于劲松，但是思路没有打开，不知道劲松老破小和东五环的稍微新一点的房以及昌平的对比，哪个更适合我的需求。

A：

1、不自住就是投资房，不是太好买到，北京房价相对高，投资的门槛也高点儿，别期望值太高吧。另外保值和租售比这两个指标，在预算不太高的情况下是相互冲突的，保值好的一般都租金不高，因为升值快；而租金收益高的通常都是因为房价涨的慢。甘蔗没有两头甜，得相互取舍。流动性看情况了，只要房龄不太老的就都还行，主要看价格。

2、劲松，自住合适，经济实惠，就是这些年升值略弱。南三北五听说过吧？南三也包括东南三环沿线，也就是朝阳南部。所以能买在北部就尽量，看昌平哪儿了，先以回龙观为主吧，但这预算的不太好找，非常的少。没合适的再看沙河吧，这相对就多了。

东五环指的哪儿啊？这都太宏观，还是具体点儿吧。看看草房的，几个保障房小区都有这价位的，保值也还不错，基本都不落后。如果和昌平相比能买到户型更好的就在这里，相对更合适。

3、思路不是没打开，多数刚需都这样儿，喜欢讨论大范围的宏观区域，但实际上用处不大，能买到的板块不太多，还是看具体的吧。

仅供参考。

三

Q:

我是外地户口，河北有套房虽然已还清，但在北京还是算二套。都说两会以后北京认房认贷政策可能发生改变，您怎么看啊？我们还想通过离婚来搞一下首套的事，您觉得北京可能放开认房不认贷吗？我怎么觉得可能性不大呢？要不要尽快把河北房子卖掉呢，特别想听您的见解，我们是那种刚需的人，但二套的话资金略紧张，如果认房不认贷，岂不一大波买房的。

A：

1、都是猜测，哪年都有这种传言。我也觉得可能性不是太大，因为这属于行政手段，是直接抑制需求的。所以一般都是在金融和财政手段不见效的情况下才会使用的，或者说得是经济形势非常的不好，必须所有手段都用上的时候才合适。

2、而北京现在的楼市行情还挺稳定的，在没有出台本地政策的情况下都成交量上涨，那其他手段就没必要再刺激了，毕竟是“房住不炒”。所以看行情吧，现在是可以确认小阳春成立，如果没有突然的断崖式转冷，我觉得放宽限购的可能性不大。至少是不会以明确的政策形势出现，而是各家银行自行放宽些。

3、外地的房子我不懂，不敢建议。是否准备首贷资格的事儿更得自己定了，外人不好说什么。单独的认房不认贷倒有可能，这属于银行系统就能放宽的事儿，现在银行的额度足，都着急往外放款呢，真有需求就做准备吧。

仅供参考。

四

Q:

给孩子（现大一）买房2500万左右，朝阳远洋万和公馆与海淀万泉新新家园，东城新怡家园如何选择？万泉和新怡学区溢价多么？

A：

1、溢价算算就知道了，用租售比计算对比就行。

2、都以2500万为总价标准吧，刚才看了一下，万和公馆能租到每个月4万左右，那租售比就是600。北京的平均值是700上下，所以这600算比较高的了。这里没什么学区，虽然有清朝望京，但还没出成绩呢，所以不算学区房。

新怡家园同样2500万也看了下，3万出头吧。万泉新新家园也差不多，都是这价钱，那两边的租售比都是800左右，跟万和公馆中间的这200就是溢价，比例30%左右，正常的标准。

不过新怡家园和万泉新新的溢价率如果和学区房相比已经算低的了，毕竟平均值在1000呢。就因为这面积大总价高，普通家庭买不起炒不动，所以相对才溢价不高。

3、具体买哪里看自己的喜好吧，没选择标准，常规建议是万和公馆，毕竟房子是用来住的，这里居住的性价比更高。

仅供参考。

五

Q:

孩子现在朝阳上二年级，决定转学东城。置换双井CBD的房子能卖1300多万，再借钱和贷款凑上四五百万，买东崇前或龙体的三居学区房。虽然比不上现居条件，但为了孩子也认了。可看了花市枣园、富贵园、幸福家园、水上花城的房子，纠结不知选哪，又怕转学派位到不理想的学校。

现在请教您：1、我老公是东城的集体户口，怎么能利用上，能让孩子转进东城上学？必须买房落户还是租房（孩子现户口随我在CBD）？2、花市枣苑、富贵园、本家润园和路南的幸福家园哪个小区更宜买？也可能上较好的小学和初中？

A：

1、集体户口怎么利用？我也不清楚，海淀和朝阳可以租房转学，东西城的没听说，我印象中是必须有房的。这咨询搞教育的吧，我不太懂。

2、同等板块内的同价位房产在保值上都差不多，同涨同跌，选择更宜居的就行。毕竟过了高峰期之后，居住功能自然会被更重视，所以别太追求面积，选择户型好的为主。多看看水上华城吧，央企神华开发的小区，我是挺喜欢的。

3、小升初无所谓，只要能在龙体或东崇前之内不出区就都不错，这纯粹靠运气，没法提前定。反正东城也公平，都不算吃亏。但这能上好小学可不容易，哪所好学校都是满员，除非有外地孩子转走，否则不好有空位。而这刚二年级，还不到非京籍批量转学的时候呢。这要不先咨询东城教委吧，看看哪些学校有空位。

仅供参考。

六

Q:

想买房，总预算700万，户口在海淀，不考虑学区，纯自住，最好有点品质的二居室。我在西站上班，交通能方便些，您给推荐一下呗。另外，现在也不是着急买，过几年也行，但早晚都得买，啥时候买好呀？

A：

1、通勤我不好建议，这得看自己的感受。我这岁数很少出门，说不好交通是否方便。

2、不着急那就过几年呗，这我好像没什么建议吧？看自己的需求了，房子是用来住的，有需求就买，不着急就再等等了。

3、如果有需求就尽快吧，现在三月初，还算今年的小阳春，如果有行情的话就是仍然在上半场。而我认为今年上涨的可能性大，至少是不可能下跌了。成交量仍然在高位，很难说会突然转冷。北京到目前为止没出台任何地方性刺激政策，也就意味着手里的筹码多，在这种全国救市的时期就更没有下跌的可能了。

4、这看自己吧，买不买的外人不好建议，交通也是自己的感受，没学区需求就看石景山或丰台吧。

仅供参考。

七

Q:

目前孩子在石景山读书，26年参加中考，想在西城买个占坑房，中考时可以跨区到西城。现在手里有存款200多万，有两个问题想咨询下您：

1、是全款买个平房还是贷款买个占坑的楼房合适（这个首付估计也就能买个荣丰）？平房是不是坑比较多，也不好出手？

2、是现在买合适还是到中考前买合适，这几年首付也不会增加太多。原本想的是到中考前买，但是现在也没有太好的投资渠道，感觉钱放在手里也贬值。

A：

1、能买楼房就尽量呗，适应面广，流动性比平房的占坑儿房强。平房找大中介就没什么坑儿，都是合规的。小中介说不好，什么房源都敢卖，也有吃差价的可能。

2、如果已经准备好了就买呗，今明两年都是高峰期，再叠加救市的因素，今年房价上涨的可能性就大。2026确实是低谷期了，但学区房价格也未必直接下降，相对来说涨的慢的可能性更大，其他国家地区都是这种先例。所以如果确定要买就买了吧，心里踏实，省的老惦记了。

仅供参考。

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