稳健穿越周期，华润置地追求内涵式增长

本文来源：时代周报 作者：唐洛

销售规模上升至行业第四，创造最好名次后，李欣立下新flag——不唯规模，寻求有利润增长的营收和有现金流的利润的高质量增长。

3月29日，华润置地召开以“稳中精进 勇毅笃行”为主题的2022全年业绩发布会，执行董事、董事会主席李欣，执行董事、首席运营官张大为，执行董事、首席战略官谢骥，执行董事、首席财务官郭世清等出席会议。

过去一年，房企继续出清，行业规模缩量，华润置地实现困境突围，交出一份亮眼的成绩单。

开发销售型业务实现签约金额3013亿元，排名上升至第四，进一步夯实行业地位；经营性不动产业务购物中心零售额逆市增长6.2%至1137亿元，实现租金收入138亿元，且积极承担社会责任减免租金；轻资产管理业务华润万象生活在管面积增长87.3%至2.9亿平方米，管理规模跻身第一梯队。

三大主航道业务相互促进、合力发展，支撑华润置地实现销售业绩排名行业前列、持有物业资产盈利能力行业领先、华润万象生活在商管领域行业引领的出色表现。

上市26年来，华润置地始终保持战略前瞻性，秉承长期主义、稳健经营的发展理念，坚持“城市投资开发运营商”的战略定位，构建了“3+1”一体化发展的业务模式，建立穿越行业周期的能力壁垒。

在行业深度调整的当下，华润置地凭借理性布局、得当扩张，保持核心财务指标的亮眼增长。主航道业务稳中有进，生态圈业务多点开花，为其未来保持高质量增长奠定扎实基础，也显示出它的战略眼光和内生动力。

大摩发布研究报告称，华润置地去去年业绩符合预期，盈利取得轻微增长，毛利率维持稳定，财务报表一如以往稳健，管理层也指引今年合约销售及盈利前景将向好，目标价由47.6港元升至48.6港元，予“增持”评级。

业务稳健发展，“3+1”模式彰显韧性

过去一年，房企出清，行业洗牌，长期保持战略定力的优质房企稳中有进，逆市发力，华润置地就是其中最有代表性的样本之一。

财报显示，2022年，华润置业实现营业收入2070.6亿元，同比微降2.4%。

开发销售型业务区域深耕效果显著，签约额行业排名创历史新高。全年实现签约额3013亿元，签约排名上升至行业第四。一二线城市签约占比提升至87%，前十城市签约占比同比提升11个百分点至61%，签约均价同比提升17.5%。

经营性不动产业务贡献稳定现金流，回报水平继续保持高位。购物中心实现租金收入138亿元，同比微降1.3%，还原减租影响后增长13.0%，为158亿元，毛利率74.0%。

值得一提的是，面对市场转弱叠加疫情反复等经营压力，华润置地旗下购物中心零售额逆市增长6.2%至1137亿元，大幅跑赢行业平均水平。今年，消费复苏态势明显，华润置地旗下购物中心1-2月重奢及非重奢零售额同比增幅分别为18.4%及25.4%，同店分别反弹9.1%及11.8%。

轻资产管理业务多元拓展，成为集团高质量发展的重要引擎。在营购物中心数量增至86个，面积达920万平方米；写字楼物业在管项目145个，在管面积1050万平米；物管在管面积增长87.3%至2.9亿平方米。实现营收120.16亿元，同比增长35.4%。

生态圈要素型业务持续提升经营质量，扩大品牌影响力。代建业务聚焦大型场馆、医院、保障房、市政等赛道，年内成功中标深圳后海智慧城市运营服务商，覆盖350万平方米后海中心区；长租业务持有56个项目5.6万间房，成功发行有巢公募REIT，规模12.1亿元；产业地产聚焦珠三角及长三角核心城市，年内新增管理面积144万平方米，设立了国内首批产业园Pre-REITs基金，实现投融管退闭环。

得益于各项业务稳健发展，2022年，华润置地核心净利润增长1.5%至270亿元。截至2022年12月31日，每股净资产达34.22元，较2021年底的每股净资产增长7.7%，每股股息1.401元，增长1.5%。

业绩增长可期，华润置地在分红方面也十分大手笔。董事会建议宣派全年股息每股1.401元，同比增长1.5%，全年派息率37%。“华润置地持续关注股东回报和市值维护，过去十年股价增长630%，大幅跑赢恒指，业绩增长和派息率稳步提升将共同驱动股息增长。”郭世清在业绩会上表示。

夯实业务基本盘，追求内涵式增长

今年以来，房地产行业温和复苏。国家统计局公布的今年1-2月房地产行业数据显示，房地产市场出现积极变化，市场销售转暖，投资端降幅明显收窄——1-2月全国商品房销售面积下降3.6%，降幅较2022年大幅收窄，商品住宅销售额实现同比增长3.5%；房地产开发投资下降5.7%，2022年全年降幅为10%。

“去年年底到今年上半年，中央在全方位、立体化地出台刺激经济政策，尤其是房地产行业得到了非常好的积极反应，这些是经济长期向好的基本面。”李欣表示，华润置地对中国经济充满信心，“我们也会顺应这种大趋势，做好战略端的管理和执行端的落地，实现公司业绩稳定增长、股东回报持续提升。”

在去年开发销售型业务实现签约额3013.3亿元，排名上升至行业第四，创造最好名次后，李欣提出今年要坚持深耕聚焦、量入为出和回报底线。

投资方面，华润置地始终坚持严格的投资纪律，坚持现金安全为底线，调结构、调节奏、调布局，聚焦高能级城市，不恐慌也不冒进，通过高频动态的策略研讨控制投资节奏。

2022年，华润置地新获取项目71个，总地价1442亿元，权益地价1102亿元，权益比76%；新增土储面积1095万平方米，权益面积789万平方米。土储结构实现换仓升级，一二线城市投资占比92%，总可售货值占比达90%。

截至2022年年末，华润置地总土储面积6478万平方米。其中，开发销售型业务土储面积5491万平方米，一二线城市面积占比维持在71%，土储质量优质，安全性高；投资物业土储面积987万平米，一二线城市面积占比78%。土地储备丰富，结构优质，可保障华润置地未来三年以上的发展需求。

作为业绩增长发动机，华润置地对开发销售型业务提出更高要求。

今年，华润置地总可售货源5384亿元，89%位于市场供求关系健康的一二线高能级城市，住宅产品占比77%。“公司会通过加强供销存管理，对资源进行分类分册的精细化管理，对优质资源尽可能全力供货，整体的供货节奏和质量是比较好的。”张大为补充称，基于优良的战略布局和资源结构，2023年华润置地有信心实现业绩的增长。

“按照60%的去化率，超过3000亿元的销售，我认为是可以实现的。”不仅关注销售规模增长，李欣要求开发销售型业务做到全价值链均好无短板，更多聚焦在周转效率、管理效率的提升，通过内涵式增长来提升回报率。

“不能一味地强调签约额，也不能一味地强调利润，要实现有利润增长的营收和有现金流的利润。所以，在这种情况下，我们要做好量价平衡管理，根据每个城市不同的市场情况，做好价格的指引和管控，提升开发业务回报水平，保证开发业务在未来形成可持续的、有质量的规模增长。”李欣强调。

推进精细化管理，提升开发经营效率

近年来，房地产市场发展放缓，规模坚定，行业进入存量竞争甚至减量竟争时期。行业集中度持续提升，优质房企凭借稳健的经营和较强的抗风险能力，进一步夯实了行业地位。李欣认为，行业向更加健康、良性循环的新发展模式过渡，要求企业更加注重稳健经营、高质量发展。

为此，华润置地坚定落实战略引领投资和生产运营精细化管理两大支撑体系，持续做优组织变革、金融创新、科技赋能三大发展引擎，战略定力、组织能力、发展动力、产业实力、文化张力充分彰显并不断强化。

在管理运营方面，华润置地开发效率大幅提升，项目平均首开周期较2021年提速2.3个月至7.1个月，购物中心开业周期达行业前列。产品品质业内领先，打造一批引领行业的住宅标杆向，新开购物中心品质与口碑引领市场。有效推动精准降本和精益化费用管控，两费费率明显节降。

通过管理架构变革，华润置地推动城市公司集约整合，落实「两级半」管理架构，提升城市公司全价值链组织能力和管理效能。通过组织人事变革，培养使用年轻干部，实施外部招聘「置胜计划」和内部交流「远航计划」，抢抓人才市场机遇，加速人才队伍提质升级。通过薪酬激励变革，以市场化为导向，激励向一线、向关键岗位倾斜，激发组织活力，实现架构精简、队伍精锐、激励精准。

“2023年，中国经济长期向好的基本面不会变，房地产在国民经济中的地位和作用不会变，房地产市场的巨大潜力也不会变。”李欣指出，随着行业向新发展模式过渡，国家大力发展保障性租赁住房，行业赛道明显拓宽；长租、产业REITs迎来机遇期，经营性不动产价值将得到释放；科技创新、智慧城市建设等方面也将迎来新的发展机遇。

华润置地将继续保持战略定力、坚定发展信心，加强对新发展模式的研究和探索，坚持和优化“3+1”一体化发展的业务模式。

“过去市场高歌猛进的时候，我们从来不冒进。在市场比较低迷的时候，我们也没有过分悲观。在战略引领之下做好战略执行，寻求有质量的规模增长。在市场下行的时候，我相信我们的策略会更加有优势。”李欣说。