济南刚需大盘，坑惨大批投资客

文旅城的投资客，最近有点烦。

继续持有吧，大高层的刚需盘，价值空间也就这么回事儿，挣钱不知要等到哪一年，不如清空了手头的房贷划算。

准备售出呢，仅链家一家平台，文旅城挂牌房源就已经458套（截止3月28日），房东之间短兵相接，能成交的都是舍得亏本的勇士。

前两天有个粉丝在问，14500买的文旅城，现在想13800卖掉，房价亏700，利息亏几年，对方还不想要车位……

已经亏麻了。

明明地段不错，配套不错，当年还是网红大盘，怎么现在就成了一场空欢喜？

是不是有些遇见，从一开始就注定是错误的？

比如郭襄风陵渡口见杨过。比如超级大盘和投资客。

济南热衷于打造超级大盘，圈地为王的开发商对自己的地盘更上心，一座座村庄变繁华大城，城市的版图也更好看。这是开发商与城市版图的双赢，投资客是唯一的牺牲品。

2002年，阳光100开建，占地1500余亩；2005年，鲁能领秀城开建，占地5000余亩；2010年，中海国际社区开建，占地3600亩；2014年，中海华山珑城拿地，总建设用地1.3万亩；2016年，万达文旅城落户，总占地4200亩……

如果剔除学区因素和时代红利，对于投资客来说，越是大盘，出手难度越大。同样的地段和配套之下，同质化产品越多，出售速度越慢。毕竟，总有缺钱急售的，愿意降价跑在你前面。

既没有学区加成，也没赶上时代红利，单纯只剩个“大”字的文旅城，徒留456个抛盘客，在那大眼瞪小眼。

从土地规划开始，就注定了文旅城在二手房市场的坎坷命运。

2017年夏天，万达底价拿下文旅城11宗居住用地时，容积率最低的三块分别为1.5，2.4，2.9。剩下的9块容积率在3.1-3.4之间。

2018年的6宗住宅用地，除了一块容积率为2.7以外，剩下的5宗地容积率在3.1-3.5之间。

这可是绕城高速以内，北接经十路，南临旅游路的地段。

东北角的唐冶很好，偏偏在绕城高速外。北边的雪山不错，偏偏炼油厂死活不搬家。距离主城更近，环境更好，集齐了济南最精华的两条路的文旅城，却被填满了容积率3.4的大高层，是唐冶雪山更高贵，还是莲花山终究不配？

看着凤鸣路两侧摩肩接踵的大高层，济南对于文旅城的卑微铺面而来：

哥，容积率给你写到最高，你多卖点房子，这文旅城，保准挣钱。

首开全部一口价14500，后期精装修17000左右，每年销售额直奔100亿……文旅城的营销确实让人叹服，respect！

世界文旅城起来了，一大批投资客趴下了。当初排着队去交钱的大高层，今天一看，全是bug。

18层都是居住公寓的高层社区，密密麻麻的房子，居住体验谈不上多舒适。很难在二手房上卖出溢价。

当初的投资客蜂拥而至，今天的群租房屡禁不止。碰上今年这样的解套时刻，大家在二手房市场上再次扎堆赛跑，可见轰轰烈烈的，最终都是孽缘。

10万人的社区，一条凤鸣路进出，加上融创开业以来的客流如潮，有业主吐槽，几百米的一段路，他开了65分钟才出来。

看着一路之隔被炒的如火如荼的河滨城，不知多少文旅城的投资客咬碎了牙龈:

这么好的一块地，如果没有盖满大高层，多好。

每次站在华山山顶，也总有人发出同样的感慨：

这么好的一块地，如果没有盖满大高层，多好。

甚至还有更狠的，说一片山湖：

被糟蹋了！

大明湖周边不敢妄动，千佛山脚下开发殆尽，济南难得一片有山有湖的宝地，却塞满了挤挤挨挨的大高层。

济南普通改善，大概是与风景无缘的。好多山景房，看到的是被挖的光秃秃的山。好多河景房，看到的只是干涸的河床。难得有山有湖的华山片区，著名的齐烟九点之一，在规划之初，就只有简单粗暴的大高层。

御山首府容积率2.9，御景台容积率2.95，珑湾3.27，云著3.38，凯旋门2.7……如果不是还有容积率1.1的珑玺等盘，几乎让人误以为济南遍地是这样的山山水水，以至于面积相当于5个大明湖的华山湖，在济南眼里，竟然明珠暗投，被糟蹋了。

没办法，人家出的是张明牌。开发商低价拿地，早期盖高层拉人气，成熟了做改善卖溢价。济南呢，坐收土地财政，坐收城市版图，坐收渔翁之利。

至于那一声叹息，谁在乎呢？

给郑州一片湖，郑州打造了北龙湖片区，过去5年先后上市项目超过45个，在北龙湖有套房，几乎成了郑州高净值家庭的“标配”。

给苏州一片湖，金鸡湖CBD成了苏州经济的“引擎”，前几天成交的别墅，单价16万，刷新苏州豪宅天花板。

给深圳一片湖，香蜜湖成了深圳福田第一豪宅区，是“老钱”的聚集地，也是“新钱”的游乐场。

中海在华山做的很好，中海天钻首开2.8万/㎡，天赋嶺横空出世最高总价达1500万，臻园府单价破3.1万/㎡，山湖资源被发挥的淋淋尽致。

但放在整个华山片区来看，土地规划的短视总是令人惋惜。看着那片挤挤挨挨的高层，总是让人希望时光可以倒流：

华山如果多一些低密度地块，多引进几家开发商，做各类创新产品，卖山湖美景，是不是能有不一样的结局？会不会有一个更好的华山，甚至成为济南改善的又一极？

可惜时光不能倒流，这片土地也没法推倒重来。

现在的济南楼市，刚需买的吃力，改善买的勉强，和土地规划时的拧巴不无关系。

一个区域的规划，影响的不是几年，而是几十年！

像文旅城那样有地段价值的，像华山片区这样有山湖资源的，偏偏做高容积率做大高层，土地低价卖；像孙村，济钢那样适合刚需上车的，又给1-2的容积率，做小高层，按七八千的地价去卖。

最后刚需盘的开发商高价拿地，被成本按着不敢轻易降价；三四线的年轻人买不起房，只能再次回老家。

谁赚了？开发商收获了大盘的时代复利，济南走出一条城市建设的捷径。至于那些被错过的美景，被辜负的地段，没人有顾得了那么多了。

只能是在这座城市里，徒留一声声叹息。