输给济南？青岛楼市怎么了

你很难判断，一个建议你去青岛投资买房的人，究竟是存心的嫉妒，还是清澈的愚蠢？

尤其在当下，三四线楼市走近日暮黄昏，出逃的资本在“山东济南，中国青岛”间举棋不定时，最怕的，就是将城市的实力，等同于楼市的潜力。

前两天的评论里就有青岛的“唯粉”指点江山：

济南这种城市不适合炒房，真炒房哪怕去青岛也是很不错的选择。

且不说“房住不炒”的大背景，单纯从建议出发，青岛楼市，从不是普通投资客可以游刃有余的区域。

投资楼市，早已是有钱人的游戏。游戏地图里，相比济南，青岛难度再加五颗星。

此时此刻，估计会有无数个尔康手想让我再确认一下，那可是青岛，中国青岛，一直把济南压着打的青岛，何方鼠辈，敢出此妄言？

诚挚建议，把青岛城市，和青岛楼市，放在两个维度来看。

从城市来讲，青岛依是山东省的“强龙头”。2022年GDP1.5万亿，全国排名13，增速全国前五。济南不过1.2万亿，位列全国20。

根据《中国城市人才吸引力排名：2022》，青岛的人才吸引力全国排名13，济南是第15位。跻身特大城市第九名，地铁运营里程保持全国前十，创新型城市排名第十……这样的荣誉，青岛数不胜数。

青岛城市有多高调，青岛的楼市就有多谦逊。最起码，广大青岛房东，已对青岛楼市有了足够多的敬畏。

根据贝壳研究院数据，2月青岛二手房成交5762套，大涨100.56%。随之而来的，是一个月新增近万套二手房挂牌量。根据链家数据，青岛二手房挂牌量已高达8.9万套。

面对同样火爆的2月，济南房东在涨价，试探小区价格的天花板；青岛房东选择降价，争做小区成交前十名。

如同出走古墓的李莫愁，青岛房东们已经过了相信爱情，相信未来的年纪。诚然，他们相信过，但楼市和陆展元之类的渣男没区别：

用情越深，越是绝望。

2018年，开发商炒作上合峰会，人们挥舞着钞票抢房，相信青岛到了房价翻番的拐点。那时的国际青岛，参考的是08年奥运会之后的北京，15年上合会议后的郑州，16年G20峰会后的杭州，每次国际型会议、活动后房价都会上涨，人们理所当然的认为，青岛也不会例外。

2018年，青岛房价抵达历史巅峰2.5万/㎡（均价），那时，人们相信，青岛的楼市，会如同海岸线的灯光烟火秀一样，辉煌耀眼，永远璀璨。

可惜，阳光下的七彩泡沫，终究是要破碎的。大会之后的青岛楼市，郊区普遍腰斩，核心区元气大伤。过去两年的小阳春有过短暂的复苏，但终究抵不过岁月的漫长。

青岛房东的谨慎离场，也有因为青岛楼市库存全国第一而产生的危机意识。

从2021年9月开始，青岛的库存总量傲居全国第一位。一直到2023年1月，青岛依旧以2391万㎡的库存量脚踢成都，拳打武汉。

即使2月新房市场成交火爆，在中指研究院3月初的统计中，青岛新房住宅可售14.7万套，去化周期为26个月，与1月初相比，延长约3个月左右。

青岛楼市的高库存量，不仅反映在住宅市场，办公、商铺、公寓无一幸免。

青岛市办公市场存量26137套，现有存量全部去化约需41个月。
青岛市公寓市场存量54379套，现有存量全部去化约需41个月。
青岛市商铺市场存量52719套，现有存量全部去化约需66个月。
（数据来源：青岛千禧数据）

在青岛面前，济南颇有些弱不禁风。612万㎡库存量，去化周期9.4个月。济南的供不应求与开发商的谨慎拿地，又是另一个故事了。（克而瑞数据）

高库存量并不意味着房子就真的环肥燕瘦任君挑选。

大多数库存集中在下辖县市的胶南、胶州区域。投资选郊区，无异于千里送人头。市南区都是顶级豪宅，买不动，卖不动。崂山的冰冰们倒是宜室宜家，可早已被青岛本地的土豪虎视眈眈，没点存款谁敢擅入。

何况，在青岛，选择与运气同样重要。2月28日青岛住建局参与的一次访谈中，投诉业主来自融创、世茂、蓝光、三盛等多个项目，从西海岸到即墨，处处暗藏风险。

根据票交所披露的名单，截止2月28日国内商票连续逾期三次以上企业名单，青岛从35家增长到44家，继续增多。

青岛本地的投资客还在去工地催开工呢，外地的富豪，谁能保证自己有一副火眼金睛？

青岛楼市的疑难杂症，高库存只是表象，内里，是高房价，留不住年轻人。

人（jiu）才（cai），是楼市第一生产力。济南如此，青岛如此。不然，杭州出钱出力的抢人才，图的是啥？有人，才有一切。

论政策，青岛和济南同样都在拼尽全力，甚至青岛的排名更耀眼。但民间的吐槽也同样真实：“低工资，高房价”。

这和青岛的产业结构有关。高薪行业诞生于高新技术等风口行业、资金密集型行业。而在青岛，支柱产业多是劳动密集型、资源密集型。

在2022年青岛统计年鉴中，规模以上工业前五都是传统制造业。青岛可以依旧靠着冰箱、洗衣机闯天下，来青岛的年轻人已经不能靠这点工资还当下的房贷了。

在智联招聘、恒大研究院的数据里，在流入上海的人才前十来源地中，青岛排名第四。流出天津的人才前十去向地里，济南排名第六。

一大批高素质的人才，从青岛出发，流向上海。一大批高素质人才，从一线回来，选择济南。青岛，两不着。

同样是1.5w左右的新房均价，济南可以买到雪山、唐冶、张马屯、新东站……开车的话，控制在一小时通勤时间。青岛只能是即墨、胶南……仅从地图上就已经足够偏远。拿着三线城市的工资，挤着一线城市的通勤，谁干？

在应届生向一二线城市聚集的一份图表中，青岛、济南堪堪坠在末尾。青岛2021年应届生人才流入占比，已经不仅是比济南低的问题，甚至还远低于2020年。

美丽的青岛，不是年轻人的家。房价，逃不开这个黑锅。

纵然如此，青岛依旧有区域在涨价。市南在涨，5.8w。市北在涨，3w，李沧在涨，2.3w，崂山在涨，3.9w，城阳在涨，1.4w……数据好看，但区域内的普通二手房，依旧在诚实的跌价卖。真正贵的，都是豪宅。

在2023年还想着投资房产的，青岛虽好，你玩不起。

济南是另外一个选择吗？duck不必如此较真。

因为楼市的终极问题始终没变，今天或许在涨，明天谁来接盘？

现行的政策和经济环境下，这句话适用于2023年的大多数城市，大多数人。