福州金山网红盘，二手挂牌，高层反而不赚钱？

今天来聊聊上次说过的一个话题，在新盘的选择里面，低层的升值属性高于高层，下面就通过网红盘金山的榕心映月来举例。

当时内容如下：

榕心映月

近期网红盘榕心映月成交了3套，从二手平台的数据来看：

138平米：低楼层，138平米，单价3.23W，总价446W。

97平米：低楼层，97平米，单价3.18W，总价309W。

分析：目前二手平台发布了三套成交数据，都是位于低楼层，选择其中两套做个举例。

从成交单价来看，3.2W左右，可能很多人觉得低于预期。

对比目前二手中高层挂牌3.5-3.7W的差价，大概在3-5K。

对比二手成交数据来看，对比当初挂牌价，降价在20-40W。

此时就是一个非常有意思的话题，榕心映月当初是摇号盘，结果二手的表现是先摇先选的，溢价还不如晚选的。

对于这次成交的楼层，咨询了平台中介，给出的信息如下：

138平：位于4层西端头，即402单元，当初新盘价格：2.55W，总价352W
97平：位于3层中户，即302/303单元，当初新盘价格：2.57W，总价249W

此时再去计算，溢价看看：

138平：446W-352W，溢价94W，涨幅26%
97平：309W-249W，溢价60W，涨幅24%

从保值角度来看，项目一期是2019年底上市，3年时间+办证等支出，项目的低楼层房源不仅保本成功，反而还赚了一些。

那是否意味着项目的高楼层住宅，利润更大了？

从目前大部分挂牌来看，项目中高层，比如连廊中户97，单价在3.55W左右。

此时对比当初新盘的价格看看，选择一二期的价格截图：一期中户中高层2.9W，二期中户3W。

如果不考虑二手挂牌低于成交的情况，按目前的部分房源挂牌来计算：

一期：3.55-2.9，溢价6.5K，涨幅22%
二期：3.55-3，溢价5.5K，涨幅18%

通过简单的计算，就可以发现，项目的中高层住宅，目前的溢价反而低于项目的低层房源。

当然这还是溢价不高的房源，对于这个网红盘，价格跨度不小，以上面截图的一二期为例：

二期的次顶楼东端头，单价达到3.3W，总价416W，一期的低楼层，西端头2.5W，总价295W。

从单价对比来看，楼层差21层，由于东西端头差异，以及面积差异，项目的单价差到8K，总价差了120W。

从实际情况来看，项目东西端头，户型一样，差异在于部分空间略微调大。

按选取的这套3.3W的价格做个计算，如果它要达到成交的低楼层涨幅，相当于25%，成交单价达到4.12W，总价520W。

看完这些数据盘点，大家是否已经感受这个网红盘带来的选择思考？

对于榕心映月而言，连廊盘做主打，定位就是一个偏刚需的项目，所以它的空间并不高，这是一个非常重要的前提。

之前聊过的，鸡头和凤尾的选择，做鸡头的结果就是空间打不开。

对于这个网红盘，优势很简单，双地铁+划片金山中，劣势也很简单，社区一般，高层住宅，连廊等。

从地缘选择来说，适合家庭自住，所以这个项目的功能性更高。

在二手市场，按上面盘点的，东端头高层，要跟低楼层涨幅一样，目前成交要达到4.1W，总价520W。

很明显这个总价，去选择一个连廊刚需的端头125平，相信并没有市场。

作为对比项目低楼层，西端头，当初期房单价偏低，目前即便成交价，看上去不如其他房源，但是涨幅反而远高于中高层。

因为同样的涨幅，基数够低，依然不会突破项目楼盘的定位。

回顾当初三开三清，摇号开盘，可能提前摇到购房者，选择了更符合心意的中高层，后摇号的选择了低楼层，但是结局却是晚选的更占优。

观湖郡和建发养云

为了更好的说明选择问题，再来举个例子，就是观湖郡和养云，目前两个项目都交房，二手也开始挂牌。

对于观湖郡，同样定位是偏刚需的产品，即便有晋安湖和鹤林公园的景观加持，但是整体的户型产品都不高。

对于项目的楼栋，10号楼是楼王，东西端头128平，优势在于没有沿着化工路，噪音影响有一定减弱，同时还能有部分景观加持。

在当初全部备案上市的时候，楼王均价也在3.5W左右，比北侧的楼栋3.25W，贵了2.5K。

近期项目的二手挂牌里面，有一套位于楼王高层的西端头：面积127平，均价4W，总价515W。

从VR来看，项目确实位于高层，阳台也可以看到部分湖景，算是项目较优质的房源。

对比项目当初的成交单价，看看备案数据：

从高层房源来看，当初单价在3.65W，总价460W。

做个简单计算：溢价55W，涨幅12%，如果按2年时间+办证，基本是贴着保本价出售。

从这个数据来看，很明显作为项目最优质的房源，最终的二手表现并不亮眼，主要原因跟榕心映月类似，项目偏刚需，空间不高。

当初那些更贵的楼栋，更贵的房源，在二手市场的接受度并不算高。

作为对比，近期建发养云一期启动交房，群友分享了中介的二手信息：

其中主要集中在中低层：

147平，中低层，680W，单价4.6W，205平，中低层960W，单价4.7W。

对于建发养云一期，精装备案均价3.8W，额外加价后均价4.3W，不过楼栋价格同样存在差异，而且低楼层的加价情况也低于中高层。

以项目首次备案的楼栋为例，选择部分147楼的低楼层做个参考。

可以发现2-4层的房源，147平米，单价在3.3W，总价470-500W。

如果算上加价，总价大概在490W-540W。

如果按目前二手信息做个大概计算：中低层：溢价160W左右，涨幅30%。

虽然房源信息无法明确，不过从简单的计算可以发现。

当初面对观湖郡楼王高层看湖，建发养云低层无湖。

一个126平毛坯，一个147平精装，最终总价差60W左右，幅度13%。

在交房后的二手市场挂牌差异，一个溢价12%，一个溢价30%。

当然即便如此，大家觉得是溢价更低的观湖郡好成交，还是溢价更高的建发养云好成交？

假如养云中低层按12%溢价，卖590W，对比同样涨幅的观湖郡515W，哪个会更被市场接受？

盘点总结

对于买期房的选择问题，很多时候都不能一概而论，通过金山东二环，几个网红盘的二手挂牌，二手成交，可以发现这里面透露了很多选择观点。

空间不高的项目，在当初购房的时候，不易选择单价过高，面积过大的房源，最常见的东西端头，如果差价够大，西端头的优势相对明显。

对于鸡头和凤尾的选择，不出意外都是选择凤尾。

比如建发养云交付后，配套的园林，公区设备、游泳池等，很明显远强于观湖郡等。

作为凤尾只需要刚需盘的头部价格即可享受，同时整个项目的价格空间也在那些大户型身上，自身的溢价更容易实现。

当然每个项目的实际情况都有所不同，最好的方法就是评估项目的定调，再思考单价和总价。

在思考价格的时候，除了比对目前市场，还要想想2-3年交房后，假如出现同样的涨幅，那时的房源价格市场接受度会如何。

一个刚需盘，可能没涨多少，价格就不刚需了，但是属性可能会一直刚需下去。