爬坡吧！房企② | 华发的“坡”与“坑”

地产财富会

最难熬的2022

华发守住上年销售金额不下降

排名就由TOP32升至TOP3

但从珠海到全国

华发还在爬坡

行业的利润下行坡

华发前方也仍有“坑”

会吞掉权益和利润的“坑”

2023-3-25

3月23日开完业绩会后的两个交易日，华发股份(SH:600325)的股价,从10.39元跌到10.35元,又涨回10.43元。

对比龙湖、招商蛇口的业绩会涨幅，市场似乎对这家企业期待不那么高。虽然他是2022年排名跃升幅度最大的TOP20房企。

2022的房地产，不退则进。

财报显示，华发股份2022年度销售金额1202.4亿元，与2021年持平——正是这样持平的业绩让华发快速从销售排行榜的第32位跃升至第12位。

华发充分显示出这两年来地方国企的优势——靠资金成本优势在全国化进军过程中选对城市，就能稳住并实现排名跃升。但在2022年末进入TOP20之后，他将面临更多竞争、挑战和压力。

拆解华发股份2022年年报，我们发现，这家公司，目前表现出两个动力点和两个阻力点，留给市场的增长想象有，但似乎不够充分。

尽管2023有所回暖，但前方绝非坦途，且留在TOP20的他们也都是2022历练出来的强者，竞争在加剧。华发需要更多努力。

如同华发董事局副主席兼总裁陈茵在业绩会上回复地产财富会时所表示，“2023年将以去化、回款为工作重点，力争经营业绩稳中有进”——一方面要做好基础，化解阻力点，另一方面还需要给市场和投资人增加更多可想象、可确定的动力点。

动力点1

主业发力合理调整

从销售业绩的区域组成结构来看，2022年华发股份“4+1”区域贡献率比例出现一些有意思的变化。

一是珠海大区作为华发的发家地，区域销售总金额和贡献率发生了较大幅度下降：2022年，华发珠海大区全年完成销售 181.09 亿元，同比2021年下跌57.4%；销售占比由24.87%下降了9.81个百分点至 15.06%。

二是，华东大区作为华发股份最重要的“压舱石”，也是2022年扩展“押对题”的重要区域，年度销售金额大幅增长，同比2021年增长约 40.83%至 779.09 亿元，销售占比自2021年的45.38%提升 19.41 个百分点至 64.79%。

此外，华南大区2022年销售也同比去年下降约28.48%至 166.85 亿元，销售占比自19.14%下降至13.88%。

同时，在华发相对弱势的北方大区，其2022年度销售额下降约17.13%至 39.37 亿元，销售占比自3.9%微降至3.27%；而在拿地和销售竞争极为激烈的北京区域，华发的销售更是大幅下降约48.26%至36.01 亿元，销售占比自5.71%下降至3.00%。

而关于未来的城市区域布局，董事局副主席兼总裁陈茵回应地产财富会提问表示：

「公司2023年在拓展方面，将加大对上海、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、广州等高能级城市的投资布局；项目拓展以核心城市、核心地段的城区盘为主。」

从中不难看出华发股份“扬（华东、华南）长避（北方、北京）短”的主动调整。

2023年行业分化是必然——一方面是城市区域的分化，另一方面是企业（尤其国企们）区域实力占位的明显分化。

找到同时具备企业强占位和城市强潜力的区域发力，同时避开大国企对手强我方弱的超级竞争之地，扬长避短先把盘子再铺开一点，再铺准一点，才能让企业的动力在“长坡”上用对地方。

动力点2

并购加速产业多元探索

住宅主业从珠海走向全国的过程中，华发股份也在通过积极发展多元业务为自己的“攀爬之路”增长新的风险分摊及盈利空间探索新锚点。

对此，华发股份将其产业多元布局确立为以住宅为主业，以商业运营、物业管理与其它业务(上下游产业链)为支撑的“一核三配套”（1+3）格局。

在产业多元探索发展的过程中，华发股份充分应用了自身作为珠海最大的综合型国有企业集团的资金优势，通过合作并购等方式加速了其配套产业发展进程。

例如，在文旅领域，今年1月4日，华发股份发布《关于拟收购深圳融华置地投资有限公司51%股权的公告》，称旗下全资子公司拟收购深圳融创文旅产业发展集团有限公司持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权，标的股权收购价款为人民币35.7亿元，及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，标的债权收购价款为人民币1190.2万元。

收购完成后，珠海华发将持有融华置地100%股权，这意味着，位于深圳市宝安区沙井街道的冰雪文旅项目地块，将由华发完全控股。

对此，陈茵在业绩会上透露，“冰雪世界预计在 2025 年 11 月运营开业。公司将结合项目实际情况及投资运营计划稳步推进住宅、商业、酒店及办公等业态的开发建设进度。”

阻力点1

增收不增利，2023承压依旧

年报数据显示，2022 年，华发股份实现营业收入 591.90 亿元，同比增长 15.51%;而归母净利润却同比下降 19.31%至25.78 亿元。毛利率则较2021年下降5.37个百分点至20.25%。

为何2022年公司增收不增利？

对此，华发股份管理层将毛利率的下降原因归结为“主要受项目开发成本上升、市场环境变化影响”，将规模净利润下降的原因归因于“主要受项目权益比例下降影响”。

虽然其董事局副主席兼总裁陈茵表示，“公司未来将持续做好战略城市深耕，力争获取更多优质项目以提高利润水平。”

但从2023年的行业环境和发展趋势来看，影响华发股份毛利率和净利润的这两大关键下降因子依旧存在。

「土地价格、建筑材料、人工劳务等成本近年来都在上升，压缩了利润空间，行业利润持续受限」——陈茵所表述的利润受限因子，我们在2023年的行业并没有看到改变的趋势。

行业利润将依旧承压，毛利下滑依旧是行业大势，这是考验房企产品打造及经营能力，不可避开的阻力点。

阻力点2

少数股东权益隐藏的“利润坑”

值得关注的 是，华发股份净利润微增，而归母净利润面临近两成回调，不仅于权益比例下降有关，也与其逐年攀升的少数股东权益因素息息相关。

华发股份历年财报数据显示，2017年，华发股份少数股东在股东权益中的比重首次超过50%至52.49%。此后，其少数股东权益比重逐年攀升，至2022年末达 到82%。

最新发布的2022年年报显示，至2022年末，华发股份的股东权益合计1094亿元，其中少数股东权益达到约897.07亿元，较去年同期增长19.50%。同时，其归属母公司所有者权益下跌了200亿至约197.43亿元。

相比之下，2017-2022年华发股份的少数股东损益分别为9.24%、4.87%、16.05%、36.35%、31.68%、45.45%，少数股东权益和少数股东损益占比出现了不小的差距。

少数股东权益和少数股东损益占比之间失衡的巨大差距，在投资者眼中常常为认为是房企可能存在“明股实债”的关键表现。这些作为权益存在的“表外债”，一度是过去许多房企暴雷的内在诱因之一。

异常而快速增长的少数股东权益，让人忧虑的“明股实债”的嫌疑，一度让华发引发了上交所的关注。

2021年5月上交所向华发股份发出问询函，要求说明少数股东权益大幅增长的原因及合理性。

对此，华发股份方面当时的回复是，少数股东权益大幅增长主要是由于合作开发增加所致。房企上市公司在资本市场募资受限的情况下，归母净资产增长主要依赖各年度留存收益的积累，因此少数股东权益增速显著高于归母净资产增速。

但无论原因是什么，不可避免的事实是，少数股东权益目前仍在大幅侵蚀其利润。

未来如若其少数股东权益比重还在增加，它对净利润的影响程度也逐渐加大，甚至有可能成为这家房企“爬坡”中的隐藏“利润深坑”。

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