法拍房风险应对③：竞拍后发现房屋有瑕疵怎么办？

近年来，法拍房因其价格上的优势逐步成为越来越多人买房的一种选择，但与法拍房本身瑕疵有关的法律问题也引起了购房人的关注和担心。若是拍下的房产存在噪音、采光等问题，或是在交付前遭到毁坏等，作为竞买人又该如何应对？

“在没有实际了解的情况下，盲目竞拍房源确实是存在一定的风险。”北京市东元律师事务所副主任苟波律师介绍，通过近年的一些案例不难看出，法拍房本身可能存在一些瑕疵。一般情况下，在法拍房流程中，拍卖方除了会将影响房子的重要不利因素进行公告之外，还会设有房屋预展期，建议购房人参与竞拍之前，尽量在一些专业机构或专业人士的指导下做好房屋状况的考察。

法拍房一般设有房屋预展期，购房者最好要实地查看其是否存在噪音、采光等瑕疵。图/IC photo

瑕疵风险1：

存在噪音、采光问题

随着线上司法拍卖逐渐被大众了解和熟知，越来越多的人想要尝试这种方式购房。但有些购房者往往只关注到市场差价，却忽略了房屋本身是否存在瑕疵。法拍的房源可能存在的噪音、采光等问题，也是购房者需要关注的重点。

2019年4月下旬，江苏省无锡市的王岳（化名）看到阿里拍卖平台发布了无锡市梁溪区某花园小区某房产的网络竞价项目。该房源邻近某中学，为四室二厅结构。顺利拍下该套房产之后，王岳和妻子只对其进行了软装，便拖家带口入住。然而，他们很快发现，朝南的两个卧室不时能听到“嗡嗡”声，地面还产生震动，严重侵扰了家人的睡眠。经过一番调查才发现，原来是开发商建造房屋时将整栋大楼的管道安装在负一层的车库内，从而导致产生噪音。

随后，王岳夫妇向拍卖方提出退房，但被拒绝。2020年7月1日，王岳夫妇将开发商科某公司告到了新吴区人民法院。一审法院经审理认为，上述房产系王岳夫妇通过司法拍卖竞价获得，二人在参与房屋竞拍时，应当对房屋可能存在的各类瑕疵情形有一定的认知。参加竞价前，夫妇二人对拍卖网站上关于“房屋具体情况以实际为准，请竞买人实际了解”的提示表示确认。但王岳夫妇并未实际前往现场查看房屋状况，最终参与竞拍竞得房屋，支付房屋价款，该行为均应视为其对房屋现状的认可，并自愿承担拍卖标的物的瑕疵风险，故对王岳夫妇认为科某公司未告知管道铺设状况应承担相应责任的意见不予采纳。

王岳夫妇对一审结果不服，随后提起上诉。二审法院经审理认为，王岳知晓拍卖规则，仍参与竞拍，且表示其自愿承担买受标的物的所有风险，充分说明其出价应价已考虑了拍卖房屋瑕疵等因素对价格的影响。因此，王岳夫妇自行承担买受该房屋的风险及责任。另外，拍卖房不适用《住宅建筑规范》《住宅设计规范》等规定，故该项目的建设规划是否合规、合法，也与该案无涉。

与上述噪音问题一样令竞买人困扰的，还有采光问题。2019年3月26日，段辉（化名）在与7个竞拍人竞争、经过46轮出价后，最终以低于市场价100万元的价格竞得北京朝阳区十里堡东里某房屋。但随后，段辉决定放弃该房屋，不交付余款，也没要回保证金。原来，由于工作原因，在竞拍之前，段辉错过了看房时间，并没有到现场了解房屋的实际情况。让段辉没想到的是，竞拍后他才看到，距离房屋20-30米处有一家酒店，酒店的位置及楼层遮挡了拍卖房源的窗户，严重影响采光，对日常生活有一定的影响。随后在2019年9月，该房屋进行第二次拍卖，尽管关注度很高，设置提醒的人数也不在于少数，但直至竞拍首日下午5点，仍然没有人报名。

瑕疵风险2：

原房主恶意破坏

实际上，除了噪音、采光等自身瑕疵外，法拍房的竞买人还需留意，在收房之前房屋是否遭到恶意破坏。

“在以往案例中，会有一些法拍房遭到不同程度的破坏。”苟波律师介绍，有些原房主不愿失去自己的房子，但是因为欠债等问题又无法避免被法院强制拍卖，一些原房主就会有对房子进行恶意破坏的极端行为。

苟波进一步表示，遇到这种情况，法拍房竞买人可以请求法院追究原房主的相关责任，同时要求原房主赔偿损失。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，故意毁损人民法院查封、扣押的财产，情节轻的予以训诫，情节重的予以罚款拘留，构成犯罪的还可以依法追究其刑事责任。与此同时，《刑法》第314条规定，隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。

瑕疵风险3：

竞拍前不知晓法拍房为“凶宅”

除了上述瑕疵因素外，值得一提的还有法拍房中的“凶宅”。据一些拍卖平台成交数据显示，在拍卖过程中，被定为“凶宅”的房子，最终成交的价格往往都低于评估价，甚至有很多“凶宅”经过数次拍卖才能成交。

比如，几年前某市有一个发生过火灾的法拍房，成交前竞拍人并不知道该房屋以前的情况，且法院拍卖公告中也没有注明该瑕疵。但在成交后不久，竞拍人通过邻居才知道，其拍下的房屋曾发生火灾，还导致有人去世。所以，该买受人悔拍，拒绝付剩下的购房款。

对此，相关法院工作人员介绍，现行有效的《房地产估价规范（GB/T 50291-2015）》并未将“非正常死亡”因素作为估价的参考，资产评估公司出具的评估报告也通常未考虑“非正常死亡”因素对评估价格的影响。“凶宅”通常指的是发生过自杀或他杀等非正常死亡事件的房屋，在当今社会，“凶宅”同样也可以进入房地产市场，但不可否认的是“凶宅”的市场成交价格普遍低于正常价格。司法拍卖必须要认真分析拍卖“凶宅”包含的道德风险和法律风险，并予以妥善应对。

“也有一些人为给自己争取更大利益，会对房屋的某些信息进行刻意隐瞒。”上述法院工作人员建议，竞拍人可以先通过房屋周围的商店、小区物业、邻居等进行前期了解；同时，通过检索查询房屋所在小区的新闻、走访居委会等方式也可能发现非正常死亡事件或相关线索。此外，法院应该积极地予以防范，建立更加规范的执行调查机制，例如与公安机关建立信息关联机制，及时准确地发现“凶宅”线索。

律师支招：

风险控制在前，而不是事后补救

通过上述案例，不难看出法拍房的瑕疵问题确实会影响到后续履约情况，已逐渐成为法拍领域的重要风险之一。

在理想的情况下，在拍卖公告中都会对法拍房的现状及权利瑕疵进行明示。而拍卖公告中通常也有这样的表述：“竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受变卖财产一切已知和未知瑕疵。”那么，在竞买之后才发现房子本身有瑕疵，应该怎么应对？

对此，苟波介绍，在现实操作中，很多购房者在竞买法拍房之前确实会进行相关的实地走访、调查等，但基于不可以预估的原因，竞拍人客观上无法全面了解法拍房的风险。如果竞得房屋后才发现房屋存在或多或少的问题，竞买人也不是只能吃“哑巴亏”，仍可以“法院没有详尽调查、违背公序良俗”等为由要求相关机构退房或赔偿。

根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，司法拍卖公告的内容应当对拍卖标的物瑕疵、权利负担、基本情况、竞拍依据及规则、竞拍人的主体资格及其他重要信息进行公示，否则应当认定拍卖公告存在瑕疵；拍卖公告中对拍卖财产展示和瑕疵说明导致买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人可提出异议请求撤销网络司法拍卖。

不过，苟波也指出，虽然上述规定给购房人提供了一条救济途径，但在实际操作中，法拍房一旦成交就很难申请撤销购买；建议相关购房人在参与竞拍之前，尽量聘请专业人士予以协助，尽可能把风险控制在前，而不是做事后的补救。

新京报记者 张建

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

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