厦门楼市，还会涨吗？

今天，就说说中国最特殊的楼市：厦门。

一个顶着全国房价第四名“帽子”的城市，在这一轮行情中，又将走向何方？

01易敏体质

“寸土寸金”的厦门，也放开限购了。

2022年12月5日之后，有钱就是爷，厦门岛外给钱随便选了。那么，这次岛外限购放开会有效果吗？

回答这个问题前，先让大家看几组数据。

首先，是11月的成交量。

厦门新房市场：11月份成交了3681套，环涨64.55%，同涨135.51%。

看到这组数据，大家注意到“跌幅度都在60%和135%的数据了吗？

放眼全国，再难找到一个城市的楼市行情像厦门一样剧烈波动。

厦门楼市就像小公司的股票，成交量容易快速涨跌，而且涨跌的同时，价格传导速度极速。

这就是厦门楼市的第一个特殊性：‘易敏暴走体质。’

如果将时间拉长，以年为单位，厦门楼市这种‘易敏的暴走体质”一直都在。

下图是2019年到2020年的月成交情况（绿色折线）。

下图是2020年到2021年成交情况（黑色曲线）。

大家能看到，厦门楼市的成交量波动曲线十分剧烈，其成交量涨跌往往都是‘一瞬间’发生的，根本不像没有其他城市还有什么“3到4”个月的缓冲和蓄势周期。

为什么会这样？因为厦门土地面积太小了。

厦门楼市行情受供应量影响十分巨大，10月和11月份之所以有50%，135%的环比增长就是因为供应了新盘。

岛内新供应三盘，岛外新供应了保利联发锦上、水晶溪上、象屿西溪云境、环东海域新城等......

厦门楼市短期内剧烈波动的“暴涨”“暴跌”的行情，很容易让购房者看不清厦门楼市。

纵观厦门楼市的行情与供应调节，一直“完美的贯穿”了厦门楼市周期。

如果楼市暴涨，怎么办？来、来、来，土拍增加，供应增加，限购闸门关上。

如果楼市暴跌，怎么办？快、快、快，土拍减少，供应减少，限购闸门打开他。

你瞧，完美的演绎了”处儿”和“公交”的切换。供应调节的阀门是厦门楼市的灵魂，从来没有例外，从来没有变过。

文章到这里，再回答前文的问题：这次限购放开会有效果嚒？

厦门楼市的阀门是“供应调节”，限购只能起到辅助作用，自然无法扭转当下行情。

混知房产

让你明白房产这回事！

02购买力

前文和大家说了，厦门特别小，供应量调节让厦门楼市交易量极易“暴走”，这是厦门楼上第一个特殊性。

那么，厦门楼市第二特殊性是什么呢？

就是二手房成交量一直高于一手房。

我们统计了过去8年厦门楼市一二手房的成交数据，发现：

厦门楼市，是以二手房成交主导的楼市。

无论是下跌还是上涨行情，厦门二手房成交量均高于一手房，有些年份二手房成交量甚至是一手房成交量的二倍甚至三倍。

大家都知道，但凡二手房活跃度高、交易量大、交易量频繁的城市都有一个共性：价格容易“暴走”

因为新房限价，二手房不限价，一二手房的倒挂差额，会让新房市场更受追捧。

而新房行情又会再次传导到二手房，刺激二手成交，周而复始。

带着对厦门楼市特殊性的认知，再看2022年厦门楼市行情，会清楚很多。

来，先看看厦门现在的房价行情。

9月份，厦门新建商品住宅价格环比下跌0.3%；同比下跌3%；
9月份，厦门二手住宅价格环比下跌0.5%；同比下跌1.3%，并且同环比均连续下跌3个月。
11月份厦门二手房均价52556元/㎡，环比上月下跌1.66%，同比上涨1.64%。

从数据维度看，厦门楼市确定在跌，但又不能算跌。为什么这么说？

因为这跌幅与深圳、武汉、广州等城市相比就是“洒洒水”。与厦门过去20年“暴走”的上涨相比，连“获利回吐”都算不上。

我不知道那些大喊“大降”“甩卖”的人是为了博眼球还是为了博流量，厦门部分楼盘和二手房确实出现了松动下跌的情况，但远没有到“大降”“暴跌”的程度。

比如，11月集美区是房价下跌最多的区域，每平下跌7800元，但这种跌幅却是“因为高价盘少了，低价盘多了，拉低了整体均价。”

虽然价格连续下跌，但仍维持在4万+线上。11月份下跌了6.5%，均价仍在41566元/㎡。

还记得我前文说的吗？

厦门楼市的特殊性就是“易敏暴走体质”，所以，厦门楼市房价的涨跌波动非常大，很多时候都不能作为行情走势的预判。

来，大家接着看图就明白了。

2022年一年时间内，成交均价“暴走”的差额竟然高达12000万/㎡，两个月周期内，均价“暴走”的差额竟然是10000元/㎡。

大家明白没？

厦门楼市就像二月的天气，说反转就反转，楼市行情变化的太快了。

厦门这种城市，又小又特殊。稍有资金进入或者供应量变化，都会推动楼市行情在短期内发生剧烈的变化。

再叠加二手房成交占比超过60%，让厦门楼市成为全国唯一的特殊“暴走格局“。

03密度

厦门小也就算了，还是两个“岛”组成，这种地缘关系让厦门楼市更具特殊性。

那么，具体是指什么呢？

回答这个问题前，先问大家一个问题：世界上人口密度最高的城市是哪里？

东京。东京的人口密度为每平方公里6,158人

那么，国内人口密度最高的地方是哪里？

国内一线城市深圳和上海的福田区与虹口区，人口密度是每平方公里分别是21000人、32953人。

而强二线城市武汉武昌区的人口密度是10140人/每平方公里。

那么厦门呢？

厦门管辖面积计算人口密度是3105人每平方公里，但如果按岛内两个区的思明区和湖里区计算，人口密度能惊掉你的下巴。

思明区：75.31平方公里，常住人口107.3万， 人口密度是每平方公里14207人

湖里区：72.26平方公里，常住人口103.92万，人口密度是每平方公里14381人

而思明区和湖里区相连，去除鼓浪屿和海岸线可以居住的陆地空间真的太少了。

厦门岛内人口密度仅低于一线城市核心区域，却超过了强二线城市的核心区域，纵观全国，这样牛掰的城市也只有厦门。

从行政管辖维度看，岛内和岛外都属于厦门管辖。但从物理空间维度看，岛内与岛外就像主城和卫星城的关系，天然形成了“二维空间”。

岛内资源高度集中，经济超速发展，城市界面城市化程度极高，岛内的人均GDP已经超过了很多强二线城市。

以思明区为例。

思明区人均GDP18.68万，而武汉武昌区是0.68万、杭州西湖区人均GDP0.7万亿。

这是什么概念？

思明区的人均GDP已经高于强二线城市“最有钱”的区域2倍甚至3倍。

所以，厦门楼市岛内和岛外是“二维”的，是‘割裂’的。

外地人约定成俗说的厦门，其实是泛指岛内，这就造成上涨时“大家都只看岛内”，下跌时“大家都只看岛外”。

这也意味着厦门楼市：“涨得快，跌得慢”。

因为上涨时，是岛内价格传导岛外，下跌时是岛外价格传导岛内，这种楼市行情的传导逻辑再次加持了厦门楼市”易涨、难跌的暴走“体质。

所以，当我们看厦门楼市时，不是看他的人均收入、房价收入比，而是看他每次行情波动的底层逻辑是什么？

当我们知道了厦门楼市行情的底层逻辑，再结合当下的楼市走向，大致可以梳理出对厦门楼市未来的预判。

04现状问题

市场数据维度看，现在厦门新房库存去化周期在17个月左右，暂未超过警戒线，整体均价降幅较小，各区个盘差异化较大，有地地方打折促销，有地地方“大众追捧“。

这轮行情，厦门楼市的下跌原因主要有四点。

第一点、房企问题的连锁反应。

部分问题房企在不计成本降价促销。

比如泰禾。

汀溪院长项目的楼面价高达30097元/㎡，不计建设、材料、人工、财务、设计、推广等各种费用，光算地价成本，就亏了1.76万/平米，现在也是半停工状态。

在厦门，这种情况还有很多，主要是前几年拿地较高，又遇房企暴雷，寒流传导之下，一些房企跟随性的抢跑，把市场预期打了下来。

第二点、土拍失守。

现在的厦门房企拿地都很谨慎，第三轮土拍还出现了土地价格下调的情况，尤其是岛外，如同安区2022TP03地块的楼面价为1.5万元/㎡，相比去年第三次土拍价格下降了32%

第三点、部分二手房降价。

在过去24小时里，厦门在售48177套二手房中有461套房源降价，平均每套降价16.75万，环比昨日下跌43%。

以最贵的思明区为例。

思明区文园路的阳鸿新城，降了185万，挂牌单价79280元/平，小区目前均价88671元/平，比均价低了近10000元/平。

厦门二手房部分房源降价甩卖，挂盘房源周期相对拉长，但从11月份数据看，二手房成交周期拉长也仅仅是相较于厦门之前火爆阶段而言。

现在，厦门二手房的成交周期放到大部分城市都是“梦寐以求的短”。

虽然有些房源在降价，但厦门的二手房成交量环比上升了20.5%，也侧面说明成交周期并没有进入“僵持”阶段，二手房成交依然活跃。

第四点，2021年土拍供应略有增加。

2020年和2021年初，楼市行情初变，房企当时也比较乐观，当时土地成交是略微增加的。这对2022年和2023年的楼市供需关系造成一定压力。

文章到这里，已经3900字了，不再分析，直接说说我的看法：

• 纵观全国，如此特殊的城市只有厦门。厦门楼市的特殊性是其城市特征的投射，具有唯一性、特殊性、难识别性，这些特征让厦门楼市形成了“涨易跌难”格局；
• 从大环境看，厦门楼市投资客撤退，自用客户为主，但年销售套数在3.5套到4万套还是能实现的；
  
• 厦门旅游业占GDP比重超过9%，受疫情影响较大，这次疫情放开，叠加金融16条和证监会5项出台后，会缓解厦门楼市的下降趋势，这点在2023年会逐渐凸显出来；
• 厦门楼市行情极易“暴走”的特征，对购房者而言是个挑战。因为行情变化速度太快，购房者的决策要“稳准狠”一些。购买岛内不要犹豫，购买岛外要看土拍行情，凡是土拍降价的区域暂时不要购买；
• 用两句概括厦门楼市：
• “卷，卷不动，躺，也躺不平”。
• “岛内，不要犹豫，岛外，不要紧张”