楼市调查：3月上海二手房成交量现拐点 楼市“倒春寒”来了？

21世纪经济报道记者 唐韶葵 上海报道

“听说最近（二手房）成交又不行了？”这是今年3月以来，上海老百姓茶余饭后谈论较多的一个问题。老百姓心系楼市，民生话题永不落幕。

在经历2月的一波上涨后，上海3月的二手房成交量又出现了明显降温。上海某中介机构内参数据显示，二手房市场的拐点开始出现。

最先感知到市场节奏有所放缓的是房产中介工作人员，他们发现，客户带看量变少了，成交周期也拉长了。一名中介“老行尊”预判，楼市“小阳春”行情进入下半场，强势的城市或还能惯性延续2月的成交行情，但城市间的成交量分化会越来越明显。

正如前述机构内部指数所显示，二手房指数，包括来访量与价格等，正从高点拐头调整。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，这种调整是良性的，只是前期上行太快，现在则是回归合理区间。“是二手房成交量经过一波快速上冲后，开始的平台整体波动”。

“小阳春”闪现

据上海链家研究院数据，2月份上海共成交二手房1.9万套，相当于2022年6月的成交水平，说明成交非常活跃。若剔除积压需求释放影响下的特殊成交情况，上海2月份的成交量为近一年半以来的单月最高成交量。

上海的楼市“小阳春”并非孤例。中西部热点城市成都2月成交了将近1.91万套二手房，比肩上海，同比大增160.43%，创下了该市二手房成交的历史最高。实际上，2月全国多地出现二手房成交量上涨的市场共性，易居房地产研究院数据显示，2023年2月份，全国8个重点城市二手住宅成交套数为79438套，环比增长78％，同比增长96％。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，2月二手房成交回暖源于购房者的积极入市。在去年一系列楼市利好政策的作用下，市场信心得到极大提振，购房者的观望情绪也得到缓解。

不过，进入3月以来，上海二手房市场的行情却没能延续上月的积极态势。

据21世纪经济报道记者追踪采访的多名潜在购房者反映，他们从去年观望至今，已准备从二手房市场转向一手房市场。陆莎就是其中一位，她最近发现，半年前关注的几套北外滩板块的二手房还在中介挂牌，其中一套房东挂牌价1078万元，据中介透露，有客户开价980万，房东不答应。二手房市场的僵持，让陆莎觉得房价还有下行空间，而此时，上海2023年第二批、第三批新房即将上市，陆莎也有了新的选择，加上积分、首付等条件齐全，她和家人商量后，准备去一手房市场摇号碰碰运气。

不过，目前上海二手房市场的回调体现在成交量收缩10%左右，并非大的调整。卢文曦指出，目前的情况处于健康的状态，不会出现市场风险。挂牌量上涨对价格上涨形成压力，后续的预期也会往下微调。

一名业内人士指出，2月份的成交量主要来源于疫情和春节期间积压的单子，“这本身不是一个正常的状态，当3月非正常状态所致的成交少了，市场自然也就收缩了。”

用一名中介人士的话来说，现在是一个逐渐去泡沫化、回归真实的市场。房东以价换量的较多，“房东跳价的话，肯定是卖不掉房子的”。

成交量不及挂牌量

3月份上海二手房成交的回调，也与挂牌量增加有关。同策研究院数据显示，近期，上海二手房挂牌数量呈现上升态势，2022年12月-2023年2月分别是43775套、41736套、46064套。前述机构内部数据显示，3月份上海二手房挂牌量上升，单周基本在1.2-1.3万套左右高位运行，成交量出现回调。

近日，21世纪经济报道记者走访多个中介门店发现，房源挂牌量明显增加。综合中介人员与潜在买家信息，一方面，去年以来有一部分存量挂牌房源一直在等待去化；另一方面，2月市场回暖，导致新入市的房源增加了。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出，最近上海二手挂牌量在上升，成交量却较2月份有所下行，主要原因有以下几个方面：一、随着新盘入市，打新客户增加；二、随着2月份成交量上涨，部分客户想高位出货；三、“笋”盘变少了，部分房东卖房提价，导致市场出现僵持，成交量下降；四、前期成交量是年前和积压需求集中释放的结果，随着前期逐渐释放，后续购买力相对2月份有所下降。

据了解，2月上海的成交主要是去化此前挂牌价格较低的房源，3月初以来，低价“笋”盘基本上已售出大部分，目前市场上挂牌的主要是前期卖不掉的高价房，以及后期因市场回暖、入市挂高价的房源增多。这就不难理解市场中频现的买卖双方因价格僵持的场面。

中介人员张华认为，市场复苏步伐不稳，房东涨价并不是明智的做法。“现在市场都是玩心态了，也就是买卖双方僵持，房东心态好所以涨价，但客户也心态好，不着急下手”。

上海二手房市场的现状，也反映出客户的购买需求正在下降。不仅上海市区，上海郊区的中介工作人员也有此感受，3月份的二手房成交弱于2月份，除了需求之外，也受到新房推出量增加的影响。不过，上海郊区的二手房挂牌情况，相比市区更凸显买方市场，好的房源挂牌量增加了不少，但是成交并没有因此有所增长。

此外，易居研究院研究总监严跃进认为，3月份二手房房源挂牌数量明显增加，说明近期抛售二手房的情况明显增加。这方面是需要积极关注的。这至少说明，随着房地产市场的复苏，一些房东不再观望，也积极入市。与此同时，房东挂牌价总体上是在下降的，这反映了房源供应增加和部分房东急于出售的心态。

僵持之下，区域分化变得明显。“就二手房而言，上海外郊环成交差点，但稍微靠近市中心点的房源都要‘抢’。”张华指出，上海需求基础量是有的，但就目前情况来看，客户明显不着急，大量需求入市有一定困难。

良性回归

除上海外，部分城市的二手房成交量也有所回调。据克尔瑞最新数据显示，在截至3月19日的一周内，15个重点监测城市二手房成交209.9万平方米，环比下降6%，结束连续六周的规模环比增长，但同比仍上涨100%，规模尚处于近一年来高点。热点城市中，成都、南京、苏州、青岛、杭州、厦门到阶段性成交拐点，环比下降。其中成都和厦门回调幅度较大，分别达24%和12%。

可以看出，除了北京、深圳二手房短暂回调再度释放需求之外，南京、成都、苏州、杭州等长三角、中西部热点城市均出现高点回落和短期调整，尤其是苏州这样的环沪城市，2月市场回暖之后，需求向一手房聚集明显。而在大湾区，佛山在短暂调整后市场需求随主流购房情绪一并升高，但环比涨幅较此前一周收窄1%。

正如卢文曦所言，目前市场处于良性回归状态，短暂的回调能否承接更长远的市场发展？按照3月前20日的数据进行简单类推，易居研究院给出了3月份10个监测城市的二手住宅交易规模预测值。数据显示，3月份全国重点10个城市二手住房成交套数预计为118742套，环比增长37%，同比增长为79%。若观察历史数据，3月份数据或将创2020年以来的月度新高，充分说明交易动力的强劲。

21世纪经济报道记者不完全统计结果显示，2023年，全国出台关于房地产市场的政策41条，包括加大购房支持力度、鼓励住房消费、推动房地产信贷工作、保持房地产融资平稳有序等方面利好内容。各省市共出台了135条促进房地产市场回归健康平稳状态的相关政策。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着信贷供应的井喷，一二线城市市场有所企稳，出现了“小阳春”，但整体看，大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

政策暖风频吹，市场活跃度逐渐提升的同时，消费者入市信心也在回归。易居研究院数据显示，一季度全国重点10个城市成交规模预计为252860套，同比去年一季度增速为52%。这也说明一季度二手房交易数据明显是比较活跃的。

“倒春寒”是否真的来了？综合前述业内人士观点及中介数据，从各地反馈的情况看，近期一周交易数据有所下滑，但是此前一周交易明显拉升。换言之，成交量放大之后，出现了短暂的回调，市场能否持续回暖，仍然待解。

（应受访者要求，文中陆莎、张晓婷、张华均为化名）