破防！卖地收入，大跳水了！

作者：子非鱼

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卖地收入跳水了

各方都在宣传楼市回暖，主流媒体对于近日国家统计局披露的2月份数据解读是，房价结束了11连跌。

但本号需要看一些本质的东西，比如就业情况如何，比如卖地情况如何，这些都是决定楼市能否回暖的关键力量。

前者反映着经济与收入复苏情况，而后者则反映了房企当下的态度。

从目前官方披露的这两组数据来看，都不够理想。

比如2月份失业率，不降反正了。

2023年2月份，全国城镇调查失业率为5.6%，较去年年末5.5%提升了0.1个百分点。

同时，16至24岁年轻人的失业率又飙升到了18.1%。

从失业率数据来看，在防疫放开之后，复苏并不像大家所想的那样，一朝回暖而是曲折被动。另外一个反映外部需求的出口，美元计价也是在下跌的。

另一个则是卖地收入。

1-2月累计全国一般公共预算收入45642亿元，同比下降1.2%。1-2月累计全国政府性基金预算收入（主要是卖地收入）6965亿元，同比下降24%。

前两月财政收入继续下降。卖地收入跌幅继续扩大。

要知道，财政部给今年制定的卖地收入，其实没有什么预期，全年增速目标才0.4%，几乎是零增长，也即只要和去年的卖地收入保持一样就行。

但从一二月份的卖地情况来看，显然想要维持正增长困难度比较大。

去年一二月份卖地本来就不怎么好（去年1至2月份全国政府性基金预算收入9159亿元，同比下跌27.2%），而如今在去年不好的基础上，卖地收入还下跌了24%，跌幅比去年全年卖地收入下跌23.2%的跌幅还要大？

这说明，开发商的拿地积极性还没有调动起来。说明，开发商一方面仍受债务影响，另一方面也没有扩张，尤其是民企。

今年前两个月，全国房企拿地排行十强名单上，华润置地、越秀地产、建发房产等国企央企占据七席，民企拿地意愿依旧低迷。

这样的背景下，何谈全面回暖？

02

印钞+推动大基建+复苏楼市

为了提振就业，我们已经走上了“印钞+推动大基建+复苏楼市”的老路上。以印钞的方式来推动流动性，激发市场活力，同时稀释债务。

以推动大基建来推动内需复苏和就业，推动经济发展。

目前，两者的轰鸣声已经响彻天穹。

印钞方面：

2月末，广义货币(M2)余额275.52万亿元，同比增长12.9%，增速分别比上月末和上年同期高0.3个和3.7个百分点，印钞速度创7年来新高。

制图：城市财经；数据：央行

同时，央行近日宣布将在3月27日降准0.25个百分点，释放5000亿左右的资金，按照7.65左右货币乘数，理论上可以衍生出最多3.825万亿元的广义货币M2。

推动大基建方面：各省市都在大规模启动。

制图：城市财经

3月20日，深圳市公布今年的投资计划：2023年，深圳计划安排重大项目841个，总投资约3.6万亿元，年度计划投资2813.5亿元，同比增长25.5%。

25.5%的增速，要知道2022年深圳固定投资增速才8.8%（数据：深圳市统计局）。

可见，经济强悍如深圳，在外贸低迷的背景下，也需要以提振固定投资的方式，来助力经济发展。

而在复苏楼市方面：

首先，由证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”，简单来说，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道，号召有钱人来支援楼市。

其次，由央行和银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，号召企业和事业单位规模化购房，并破天荒地给予了比个人购房贷款更高的比例，贷款期限最长30年，贷款额度原则上最高可达到物业估价的80%。

最重要的是改变了卖地规则。年初由自然资源部发布了《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

简单理解就是坚持了不到两年的集中供地，又变了。

当时推出集中供地，主要是因为在当时楼市火热土地火热的背景下，想要通过这种方式来加大开发商的一次性拿地资金压力，从而给土地市场降温。

但后来我们才知道，土地市场几乎透心凉。重点城市流拍遍地，哪怕后来有国资房企兜底，但卖地收入依旧挡不住下跌。

制图：城市财经；数据：财政部

从去年年末开始，就有很多城市主动退出集中供地。所以，集中供地也就没有再坚持的必要性。

03

房地产税不会等太久

但从去年年末开始重点城市退出集中供地的效果来看，仍没有激起任何浪花。今年1至2月份卖地收入同比下跌24%就是最好的说明。

按照这种趋势，别说今年的卖地收入能够实现0.4%的增长，大概率还是会下跌。毕竟大多数房企仍陷在债务危机中无法自拔。

去年卖地收入相比于2021年就已经有2万亿的窟窿，如果今年卖地收入比去年还少，这个窟窿便会越来越大。

而我们都知道，卖地收入是地方政府最重要的钱袋子。地方政府的钱袋子，虽然有4本账目，但主要来自两方面，一个是一般预算内收入（主要是税收），另一个则是地方性政府基金预算收入（主要是卖地）。

很多城市，都非常依赖后者。去年在卖地收入整体缩水的背景下，就出现了很多城市发不出公务员工资的情况，有的停运公交，有的拍卖国营的旅游景点、食堂、殡仪馆的经营权限。

卖地收入高增长的时代已经结束了，因为房地产已经进入了黑铁时代：人口见顶、城市化速率见顶、房屋供应见顶。

在这种背景下，高层早就想好了应对之策，那就是房地产税。

当初讨论房地产税的时候，就是想着在土地财政青黄不接的时候，顺势推出来补充地方政府的钱袋子。

在2022年之前，房地产税之所以迟迟没有试点，主要是因为卖地收入依旧非常高，没有必要推出。

2021年年底，财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”，准备试点。然而2022年准备推出的时候，偏偏又遭遇了楼市寒冬，最终试点搁浅。

如今，如果卖地收入进一步缩水，地方财政的压力会更大，亟需新的钱袋子来补充，房地产税是最好的方式。2022年2月15日，住建部透露，通过耗时三年普查，已经摸清楚了全国共有6.1亿栋房屋建筑，或许就是在为房地产税的落地做准备。

所以，本号认为未来两年，随着楼市成交量逐步走向理性，房地产试点工作会稳步推进。

至于哪些地方会率先试点，就不猜测了，但深圳必定是其中之一。

因为深圳是最佳选择地。这一点，去年10月份财政部发布的财政部发布的《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》就有剧透，文件提出：

支持深圳加快建立与先行示范区相适应的现代财税体制。

来源：国家财政部官网

这句话暗含的意思，可能就是鼓励深圳谁先试行房地产税。

深圳之所以是最佳试点地，主要有三方面原因：

第一，深圳是国家经济特区，是国家经济制度的试验田。

第二，深圳是国家经济特区，享有立法权。开征房地产税试点，需要立法，试点也至少需要发布条例，深圳正好有这个权限。

第三，深圳是目前为数不多的摆脱了土地财政的城市，试点对卖地收入影响不大。

在深圳等城市试点并取得成果之后，再正式立法，并逐渐向其他城市复制推广。