远洋红星项目搁浅 业主停贷止损

收并购后的房地产项目会迎来转机吗？答案显然是不一定的。由于牵扯到繁杂的产权关系，资金投入等问题，不少收购后的“新资产包”，不但没能成为企业新的增长点，反而陷入“遗留问题”互相推诿的境地，最终伤害的仍是掏出真金白银的买房人。

近日，位于山西的远洋红星太原天润多位业主向北青地产反映，该项目一期最早的一批交付房源目前已经延期4个月，部分楼栋甚至还未封顶。有业主补充，过去近一年的时间，楼盘建设工地几乎都处于“半停工”状态。

据了解，远洋红星太原天润原本是红星地产2019年在太原开盘的项目，两年后的2021年红星地产被远洋收并购，该项目自然也被远洋收入囊中。不过，用于天润一期建设的资金，始终存在缺口问题，即使有远洋接管，还是没有得到补足。

在前后掏出50多亿元收购红星地产之后，远洋也过得捉襟见肘，频频变卖资产“求生”，国际评级持续下调。有业内人士认为，远洋目前的窘境，主要是受红星地产股权反噬，导致集团运营失策和现金流严重匮乏。

“一延再延，权衡之下他们选择了停贷”

“法院打官司，可以打赢，但是大概率拿不到钱，还会失去房子所有权，首付和已经还了的贷款也拿不回来。不起诉的话，月月还着贷款，日日租房成本增加，交房却遥遥无期，实在是憋屈。”王先生说道。

在北京漂泊六年的王先生，和妻子省吃俭用攒下20万，加上同亲戚朋友的10万借款，好不容易才凑上了太原天润一套总房价约百万的首付。“原本以为可以游子归乡，我万万没想到会是现在这样的结果。”

据悉，位于太原市万柏林区的远洋红星太原天润1期项目一共有14栋楼，按照合同约定，8/9/10/11/12/13/14号楼于2022年10月31日交房，1/2/5/6/7号楼于2022年12月31日交房，3/4号楼2023年6月30日交房。然而，该项目迄今为止还未任何房源符合交付标准。

网签合同中关于出卖人逾期交房的违约责任条例

由此计算，太原天润1期项目最早一批次交付房源已经形成实质性延期长达4个月。若抛开不可抗力因素影响，网签合同第九条规定，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，并可要求开发商赔偿相应的违约金。

太原天润项目最新建设现状 业主供图

“我是3号楼的业主，可以看到这栋楼到现在都还没有封顶，再算上精装入场时间，可以推测即便到了今年6月底同样没办法完成交付。”业主刘女士表示。“我们的要求很简单，一个是项目尽快复工，另一个即使是延期也要把项目保质保量地建设好。”

此外，据业主张先生透露，身边不少业主与有关银行达成协商停贷。事实上，从2022年开始他们就走上了维权道路，“开发商总是以各种理由推脱，交付时间也是一延再延，各种权衡之下，我能理解他们为了及时止损，才选择了停贷。”据悉，部分业主还办理了个人房贷延期业务。

最新进展，经过与开发商以及街道办的多轮谈判，由太原天润开发商盖章出具的情况说明显示，项目一期将于今年3月15日复工，此外一期各楼栋分成四个批次达到交付使用条件日期，最晚到2024年10月31日。

太原天润最新情况说明

总是上演着“狼来了”剧情的太原天润，已经失去业主大部分信任。“如果在这个最新的时间期限内还是没有达成交付，我大概率就会走诉讼程序，实在没有耐心陪开发商再等下去了。”业主张先生表示。

从“红星”到“远洋红星”

最后只剩下“太原”

关于远洋红星太原天润延期的原因，去年10月，所有业主收到了开发商邮寄的延期交付告知书，上面写道主要受新冠疫情防控、环境治停工、大气污染治理管控、恶劣天气、市政工程等一系列不可抗力的施工阻碍事项影响。

然而，业主后续了解中才知道，用于建设天润一期的资金情况并不容乐观。目前，该项目的监管资金已经被提取的额度超过了实际建设进度，账户剩余资金不足以支撑完成交付。探索其他途径，例如纾困资金、银行保交楼授信贷款、远洋注资等，目前来看还均未落实。

由此，如何引来建设资金，成为解决太原天润延期交付的关键症结，而开发商具有不可推卸的责任。

聚焦该项目的开发商太原星光寰宇房地产开发有限公司，通过层层抽丝剥茧，目前该公司主要由重庆远洋红星企业发展有限公司操控。“我们楼盘官方微信公众号认证名称，从‘太原红星天润’，到‘远洋红星太原天润’，变成现在的‘太原天润’。”业主刘女士称。

从一变再变的认证名称可以看出，接手红星地产后的远洋，并不想因为延期交付等负面事件影响到远洋本身的品牌信誉度。

奈何红星地产项目并非只有这一个延期交付的项目，光是太原市就还有两个项目，即远洋红星天铂、远洋红星天悦同样触及到交付延期。此外，这里边还不乏包含许多红星地产的商业和融资担保。

有业内人士指出，红星地产的不良资产，已经撑破了远洋集团的胃，导致其消化系统功能紊乱。去年11月，有市场信息就曾爆出远洋集团旗下几个从红星地产收购来的项目，信托融资出现逾期。

流动性危机之下，市场收并购机会逐步增多，但隐藏风险也随之而来。从远洋近期频频卖资产“断臂求生”的动作来看，显然已被红星的资产严重拖累。

评级下调

昔日京城“地王”风光不再

根据远洋集团披露的2022年销售业绩数据显示，2022年1至12月，远洋集团累计协议销售额约人民币1002.9亿元，累计协议销售楼面面积为约615.4万平方米，分别同比下降26.40%、19.80%，累计协议销售均价为每平方米约人民币16300元。

毫无疑问，远洋集团2022年业绩下滑已成定局，同时公司还面临较大短期集中兑付压力。据中期业绩公告显示，一年内远洋集团面临的短期债务有187.33亿元，其中将到期债券高达88.97亿元。

国际信用评级机构也并不看好远洋集团。3月8日，穆迪将远洋集团控股有限公司的公司家族评级从“Ba2”下调至“Ba3”。这是继2022年8月，惠誉将远洋集团的主体评级从“BBB-”下调至“BB+”之后的又一次降级。

穆迪表示，未来12-18个月，远洋集团的毛利率将从2022年上半年的18%降至12%-13%左右。该公司为支持合同销售额提供了价格折扣，这将对其利润率构成压力。

一直以来，远洋都带有京城“地王”的标签，回望2009年，远洋曾以467%的溢价率夺得北京亦庄地块；同年，远洋又以40.8亿元获得大望京地块，折合住宅楼面价2.75万元/平方米，刷新北京“单价地王”。

然而，近年来远洋集团土地储备规模收缩。聚焦到大本营北京市场，距离远洋上一次携手平安不动产、中交投资、北京保险产业园获取北京石景山刘娘府地块，已经有两年多的时间。目前，北京楼市在售的主要有远洋城建·国誉万和城，和远洋源山春秋。

根据北京市住建委网签数据显示，截止到今年3月13日，距离首次开盘约两年的时间，远洋城建·国誉万和城网签不到一半，去化率48%。这样的销售业绩在楼市下行的环境中已然良好，但对于陷入流动性危机的远洋而言只能算作“杯水车薪”。

收并购红星地产曾被认为是远洋扩张雄心的表现，但如今，红星项目带来的一系列遗留问题，似乎成了远洋的“逆风”，未来如何前行？对于现在的远洋来说，是一个棘手的问题。
（文中业主署名均为化名）来源：北青地产

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