随笔 | 你可能不了解的房地产与乡村振兴

今天找点机会聊聊房地产与乡村振兴，买房其实也要对国家的发展有所了解，懂得一些宏观的视角，不感兴趣的也可以当故事读读。

从90年代开始，房地产一路前进，有起有落，最终成为国民经济的主要支柱产业，而近些年，乡村振兴的概念可谓家喻户晓，这其中肯定还是有些问题可以探讨下的，我也试着来发表点自己的见解。

1、为什么是房地产

凡事有因才有果，房地产成为天选之子，我觉得主要有以下几个原因值得去思考。

1、在中国工业化的原始积累时期，大量的青壮劳动力进城，当时城市的承载能力与基础设施都很差，而人口的聚集必然产生大量的消费需求，尤其是中国人对住的追求，住的后面又衍生出一堆需求，比如教育，交通，各种休闲，消费场景等等，而这些都可以从房地产获得原始积累。

2、从消费构成来说，普通人买房一定是消费最大头，其次是买车，最后才是其他消费，这就是为什么这两样，容易可以拉动GDP狂飙，国家这些年对新能源产业链极其重视，这么说吧，日本失去汽车制造业，直接就沦为二流国家，其后很难翻身。

3、国家必须发展房地产才能保住部分低端制造业产能，升级部分中端制造业与服务业，最终提供大量稳定的就业与税收。这点可以说下，房地产的产业链极长，覆盖生活的方方面面，比如房子本身需要钢筋，混凝土，玻璃，铝合金等材料，这就为中国的钢铁等企业保驾护航；买房人支付的房款间接的让房地产从业人员获取报酬，之后推动社会消费；买房后装修又涉及各类装修材料，电器，家具等等，这其中最重要的就是推动了国产家用电器行业，现在已经独步全球。

但随着基建逐渐完善，很多低端产业将会转移到国外，这点是不可逆的，但是可以延缓，这点在乡村振兴会有点体现，一个大点的国家不可能靠进口钢筋与混凝土等满足国内房地产这个巨大的市场，试想一个几亿人口的国度，钢筋和混凝土都要进口，那其他产业产生的贸易顺差，根本不够用，所以这些产业随着国内市场萎缩，只能缩减或者转移到国外，满足其他发展中国家建设需求。

4、房地产能迅速积累中央和地方政府财政，带动其他基建配套狂飙，城市中的路网，医院，学校，公园等等，这些没有房地产驱动，那就是纸上谈兵，从这点来说，长沙城市面貌之所以落后于成都，武汉这些城市，很大部分原因是价格严控，导致财政相对没那么富裕，凡事均有两面性。

5、房地产本身门槛低，上手快又能改善人们对美好生活的追求，解决当时的社会矛盾，何乐而不为。于是在房地产初期，各级政府都学习香港经验，将土地资源投入市场变成资本，这个过程中也有些教训，有的地方不知道量的控制，大量供地，缺乏细水长流的理念，一度导致城区供应过剩，房价也上不去，还有些香港开发商知道房地产的套路，降维打击，当时大量囤积土地，投资预期，不用开发，靠土地买卖都赚的一塌糊涂，后来政府才出了政策，必须在时限内开发。现在的供地机制已经很完善，根据市场销售情况，逐步推出，并且存量不高，较“火”的板块，供地越少，将价格推高带动周边片区去化，所以今年长沙的房地产有回暖迹象，一部分是因为政策放开，一部分是政府通过供地量的控制，造成小范围供不应求，推动市场信息回暖。

2、房地产对于国家的重大意义

说这个问题之前，说个题外话，发展就是硬道理这个论断其实很多年以前，我对这个没有感触，当时只是狭隘的认为，发展的红利让大家安居乐业，能极大地缓和社会矛盾，事实上远不止如此，世界的话语权永远掌握在少数国家手里，八国联军侵华历历在目，落后就会挨打，英、俄、日、法、意、美、德、奥八国当时经济总量占据全世界的50%左右，这些国家工业化进程遇到资本短缺，直接向外掠夺或者发动战争获取巨额赔款，所以战争其实是个经济问题，落后的国家只有被条摆的份，同样在一战，同盟国与协约国的经济总量也差不多是占全球的50%，由于主要经济体的利益摩擦，引起世界大战，然后再重新安排秩序，总之经济体量大，说话才硬气，人家不通过你，事情就办不成，于是只能拉你入伙，共同治理。

进入21世纪，形势大变，众多发展中国家拔地而起，其中最出类拔萃的就是中国，原先的八国集团经济总量下滑到30%多，而中国从8%左右一跃到近20%，实际上分走了他们的蛋糕，周边聚集的小伙伴也越来越多，在国际事务中的话语权举足轻重，于是八国集团（美国、英国、法国、德国、日本、意大利、加拿大和俄罗斯）在1999年倡议成立20国集团，也就是G20主导全球治理，当然由于中美两个世界最大的经济体无法达成一致，竞争加剧，现在演变为各自拉小圈子，全球阵营撕裂越发严重。

中美摩擦的本质，其实就是来源于西方精英集团的恐惧，现在已经全面变成美国两党的政治正确，奥巴马曾经公开说过，如果让中国过上他们美国主导的盎撒人生活，至少需要两个地球，我们爬上塔尖肯定有人就要掉下去。

那这和房地产有什么关系呢？其实房地产的狂飙，带来的机遇远不止生活改善，这是国际地位的重大提升，以及中国用四十年的时间，完成了西方国家两百年的发展成绩，房地产功不可没。

房地产的狂飙又给人们的生活带来了什么负面影响呢？这个我也思考了下，正因为时间短，所以这几十年，大多居民背负了沉重的负债，我们国家居民的人均负债总体比西方高很多，尤其60~80年代的人，背负较重，但国富才能民强，这都是特定阶段必须付出的代价。

3、乡村振兴战略

年初国务院就下发了23年推进乡村振兴工作的意见。

这些年为啥这么重视乡村振兴了呢？

其实这个概念是在2017年十九大报告中提出来的，不是一个新的事物，我相信大多数人也是有所了解的。

从可持续发展来看这是必然，前期的低端制造业给中国局部地区造成了巨大的环境污染，什么工业污水排放，煤矿倒塌，稀土贱卖，树木大量砍伐导致水土流失等资源无序开发、恶性竞争的案例屡见不鲜，在迅速追赶时期，这种其实就是以环境污染换发展的代价，其中很大一部分也是乡村在承担。现在中国已经进入了中端制造的佼佼者，高端、尖端制造的攀爬者，同时低附加值的必然转向国外，保护生态环境，逐步碳中和，实现人与自然和谐共生的高质量发展必然要提上日程，每一个时代就应该配套不同的发展模型，人民生活好了，国家有时间也有精力，恢复家园的绿水青山。

从国家战略来说，这不是一个口号，而是未来自主和平发展道路愿景的具体方略，我们现在走的其实就是不同于西方的传统现代化道路，这在教科书也是没有的，只能自己摸石头过河。在工业化早期的资本增密过程，西方国家靠的是掠夺殖民地或者半殖民地资源，同时向其他不发达国家输出产品积累资本，而我们当时是靠广大的乡村提供剩余反哺工业，形成原始的资本积累，这就是和平发展的体现之一，这一套现在被认为是符合发展中国家国情，最行之有效的方式，越南紧跟其后，虽然全面工业化还为时过早，但制造业目前也发展的井井有条，人民的生活水平也提升很快，现在我们也走到了十字路口，是向西方国家那样无序发展金融，还是保住现有制造业基础，然后多点开花，寻求新的路径，我们选择的是后者，因为前者绝非共同富裕之路。

乡村振兴的基础。

首先中国有近70万个村，在城镇化已难长期持续的今天，乡村有广阔的前景，这些年政府投入了数以万亿计的资金及人力、物力来给乡村通电、通水、通气、通路、通网；“五通”基本是城镇开发的标准，这些解决了大量的产业剩余，比如钢铁和水泥如果本国不大量消费，这东西很难出口，产业就会凋零，在国家的赛道还在转换的关键时期，这是不利的，而基建带来的交通和信息便利，对城乡一体化有巨大的融合作用，也能加强物流互联互通，给乡村带来巨大的发展机遇。

可能很多人不理解，认为投资乡村入不敷出，这就是有为政府的特点，西方国家一般是资本推动，这种事根本进不了资本家的视野，所以在工业化后，西方迅速往金融和高精尖产业延伸，导致中低端产业空心化，输出到其他国家，中产阶级减少，贫富差距进一步拉大，只能依靠霸权和意识形态去缓解国内矛盾。但是中国走的是和平发展道路，没有照搬西方教科书，所以一带一路和乡村振兴等战略应运而生，主要解决国内生产过剩问题，乡村振兴不是说投资1000个村，就全部都要开花结果，总有一些乡村能发展出自己的产业，比如特色生态农业，特色旅游业等等。这些典范就会给全国带来样板，其他便如雨后春笋般，逐渐成型。

然而这又会产生一个矛盾，在城市化的今天，实际上人口逐渐从下面虹吸到一线城市，如果乡村没有人，该怎么发展？

我们也可以看下国外的几种乡村发展模式，欧洲主要经营中小农场农业，由于人口较少，人均资源相对较丰富，一些城市人口本身就是农场主，他们对生活品质有追求，所以出品的绿色农产品标准较高（一般都是有机农产品），他们一般也很少进口别国农产品。

美国就比较简单粗暴，将原先的印第安人直接制裁到一个角落，于是拥有大片的土地，以前交易黑奴劳作压榨，现在普遍采用机械化，所以农产品的价格较低，通过倾销到别国，把别人的饭碗端在自己手里，美其名曰自由市场经济。比如巴西总统卢拉的参选宣言就是让人民有饭吃，其实巴西的自然禀赋极好，地理纬度，降水量，气候都是绝佳，为啥没饭吃？其实就是农业被本国少量农场主和国际资本垄断，首先土地所有权就不是自己的，大片的土地可能做牧场，牛肉的经济价值远比口粮高，资本可不管你国内人有没有饭吃，可悲的是巴西一直是农产品出口大国，口粮甚至要进口。那小农场主可以接济下国内人民吗？在面对资本家几万亩或者几十万亩的土地兼并，农药，化肥，种子的话语权也不在自己手里的情况下，小农场主纷纷倒闭，基本被击垮，收购。所以中国农业这碗饭必须端在自己手里，在上面那个乡村振兴文件中也作为重中之重提到，那些呼吁农产品放开的，非蠢即坏。

还有一种就是日本的综合农协。农村形成以综合农协为主体的高度垄断的农业经济体系。这种经济体系，使所有的农民全部加入农协组织，成为农协会员。综合农协组织便拥有生产农用物资的工业，有自己的作物种子体系，有加工所有食品的工厂和作坊，有自己对农产品的专用销售渠道，有自己的服务行业，如餐饮、商店、邮政、银行、医院、学校和文化等等社会配套机构，所有权全在农协手里，农协可以直接和国家政策对接，外部资本也进不去，这种高度封闭的体质，保障了日本这个资源禀赋不佳的小国，将饭碗牢牢地端在自己手里。前段时间国内炒得沸沸扬扬的合作社，其实有一点像农协的作用，主要是为了维护广大农民的利益，竟然还有人说是历史倒退，只能说群众里面有坏人呐。

说回乡村振兴，在初步了解国外这些样板之后，国家也在探寻自己的发展道路，人口流失这是大趋势，改变不了，发达国家也一样，但是在运作体制和发展道路上还是可以发力的，现在很多乡村依托互联网直播带货就是个很好的例子，农家有机大米，蔬菜等可以直供居民餐桌，通过互联网这个比较优势带动乡村发展，随之人民物质生活水平的提高我估计这种结合还有很多可以挖掘的点。离城市较近或者有独特记忆点的乡村，现在可以发展旅游业，满足周末市民短距离出行，比如钓鱼，吃农家饭，逛特色小镇等，甚至吸引了一部分年轻人回来经营，就连资本也逐渐青睐乡村。

4、总结

房地产到乡村振兴总体是相辅相成，二者均要精准发力，要回顾房地产的发展问题，我个人觉得是有的，比如三四线城市，开始就应该控制开发量，随着城区集聚效应，这种地带以后必然出现大量房屋闲置，造成浪费。

目前实现城乡融合是大的趋势，中国有14亿人口，不可能全部通过城市养活，乡村有乡村的优势，政府对于乡村的投资不算是打水漂，这些形成的都是有形资产，而且以前农村做出的牺牲如此巨大，现在回报下农村也是理所应当。

过程中可能会产生新的债务，类似很多地方政府对于基建投资产生的债务，大家都很担心崩溃，但是政府这种有实体的债务，不仅有条件下可以转化为资本，而且实际意义上比西方的债务（社会福利，医疗、军事投入，金融投资等）显得更加可靠，这也是中国的体制造就的独特现象。我认为在中美竞争中，通过基建等手段逆周期调节，把问题放到后面再慢慢化解，实在不行就把地方债务接管掉，中美竞争，我们就能笑到最后，笑到最后肯定笑得最美。

如同西方放水，债务再高也要保住，然后后期消化其实也是同样道理，但是人家做的和说的并不一致，传播的是另一套休克疗法，学习这门武功的苏联，直接解体，轰然倒塌，国家资本被西方和国内寡头血洗，一个帝国突然之间毁于一旦，前车之鉴，殷鉴不远。