大央企巨亏之后，国央企的变化

　　2022年下半年开始，整体行业风向就从民企暴雷转向国央企的调整，简单来说行业的问题核心已经从财务杠杆到经营效益转移。

　　不管是国央企还是民企，只要是经营质量不高，没有好的管理体系沉淀，在目前的市场竞争环境下依然是非常艰难。

　　这让我想起某位地产大佬在2022年博鳌房地产论坛上的发言：他是这样说的，“现在我们看到的暴雷还是集中在民企，其实还有很多潜藏的、可能暴雷的，说不定哪天又暴雷了“，难道我们的国企房企都好好的吗？

　　如今一年时间，国央企隐藏的问题如今就显现出来了，地产江湖的重新洗牌才刚刚开始，已经不是国企民企的问题而是整个行业的大调整。

　　华侨城地产：巨亏背后

　　大家应该知道，华侨城是作为国内比较老牌的央企集团，旗下华侨城地产也是作为文旅地产的鼻祖，在全国知名度非常高，深圳”东部华侨城“也是深圳的地标名片。

　　除去开发运营旅游文旅项目之外，华侨城在全国拥有大量的地产项目，简单来说就是靠文旅低价勾地，待文旅项目成熟之后高价卖房子赚钱，然后再投入文旅项目的开发中。

　　其实这种开发逻辑，在很多商业文旅地产开发商里面也算是比较常规操作，早期万达集团也是通过这一模式成就了全国几百家万达广场的盛世。

　　在全国各地可以看到，只要是华侨城的招牌响起来，就意味着不久就会看到”欢乐谷“等知名旅游项目的诞生，对当地的旅游经济无不是利好消息。

　　但是很多情况下，没有创新的思维一旦形成，唯一的盈利模式肯定会吃亏，随着地产市场的下行，华侨城比较慢的周转运营缺点就很容易暴露。

　　文旅地产沉淀的资金压力会越来越大，重资产的华侨城文旅在没有持续住宅销售回款的情况下显得寸步难行。

　　2020年开始此时又恰逢国内楼市陷入调整，旅游业又遭受新冠疫情影响，没有刚需属性的文旅型项目住宅首先遭到抛弃，华侨城地产 的业绩肯定首当其冲受到影响。

　　2020年华侨城合同销售金额为1051.54亿元，同比增长22%，刚跨入千亿门槛2021年销售额就降到了824.7亿元，同比下降21%。2022年销售金额则大幅下滑至552.7亿元，同比下降33%。

　　早在今年1月31日， 华侨城A 发布业绩预告 ，2022年归属于上市公司股东的净利润预计为-80亿元到-110亿元，同比下降310.58%-389.54%；扣非后净利润预计为-86.5亿元到-116.5亿元，同比下降476.58%-607.18%。

　　巨亏之下的华侨城地产，在2月初期就被深交所下发关注函，要求说明业绩巨亏的具体情况，毕竟这么大的业绩亏损对于央企来说是不允许的，营销系统这锅肯定是需要背。

　　对于华侨城地产的员工来说，绝对是好企业的象征：几乎没有任何业绩压力，开发节奏非常慢，在市场好的时候可以说是躺着赚钱，如今这种业绩表现也给多数国企的员工敲响了警钟。

　　预计接下来的动作，华侨城地产肯定会采取一系列人员变动，毕竟作为新上任的董事长张振高首个公开业绩账单，着实不太好看。

　　作为原保利集团的掌舵人，董事长张振高有着丰富的地产管理经历，保利集团旗下的保利发展如今也是地产的绝对龙头，我相信在张总的带领下，华侨城地产必然会有所调整，迎接更加市场化的挑战。

　　国央企变化：人才的变化

　　地产江湖整体在去年下半年开始，市场很明显的看到，国企央企对于调整组织方面日趋频繁，其实简单来理解就是市场变化映射的人才需求变化。

　　国企央企在地产早期来看，投资方面都相对比较保守，对运营人才与产品人才培养方面肯定是没有民营房企花的时间多的，央企的整体稳健优势在于财务安全的绝对控制。

　　所以如今在面临市场环境的突然变化，国央企在投资迅猛增加的情况下，运营产品营销人才的匮乏是显而易见的，这几次大的调整其实也是对于人才的挑战。

　　反映在市场上也是特别直观的表现，不管是老牌央企：中海华润保利，还是地方国企巨头：越秀建发华发，如今在”运营营销产品“三大职能的人才引进方面可谓下足了血本。

　　近年来，伴随增量开发规模见顶，且不确定性在增加。因此也明显感受到：房企向外、向存量要红利的需求已经相当急迫！

　　这几个方面在国央企巨头身上，也很明显的看到了很大的改变。现在越来越多的房企，将存量持有业务、轻资产类业务板块，提上了与开发板块同等并行的战略高度。

　　存量资管方面：招商蛇口引进了前凯德集团商用管理董事总经理袁嘉骅, 重新梳理招商商管系统，也加大了旧改，长租公寓等综合布局。中海商业也引进了前龙湖商业华南区域总经理张健华，担任集团集中商业业务负责人。

　　整体来看地产行业国央企不管是人才方面与管理体系方面，都在加强市场上的竞争力，所以很多人眼中的绝对稳定与铁饭碗肯定是不存在的，国央企也一样会淘汰人。

　　本文转载自：地产一品塘

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