在小区里摔残，物业公司赔不赔？怎么赔？

审稿人：刘军律师

编写人：张双建律师

现如今，“人车分流”或正在成为住宅小区的主流，但是，按生活经验，似乎仅限于汽车，而不包括电动车、自行车等。而在某些时候，电动车、自行车却很可能引发各种事故。

而且，小区里除了业主、租客，也会有各种访客、商铺经营者及顾客，甚至不可避免地会有将住宅用作经营场所而带来的一些外来人员。于是，小区人员除了一定的密集性，还逐渐具备了复杂性等特点。

上述情形都为小区管理带来了挑战，小区人员该如何自处，物业公司又该如何应对？希望本案例能给各位一些思考与启发。

Part1

律师说案

案例来源：福建省厦门市中级人民法院（2021）闽02民终1182号民事判决书。

赵某非小区业主，但因小孩在小区内上补习班，需要到该小区接送小孩。2019年6月26日上午，下雨天气，赵某骑电动车进入小区接小孩下课，在小区内广场上骑行时不慎摔倒受伤。

经诊断，赵某为左踝关节粉碎性骨折，住院30天。后经鉴定，赵某为十级伤残。

赵某将物业公司诉至法院，认为物业公司的管理失职是其摔倒受伤的根本原因，要求物业公司赔偿全部损失，共约30万，包含：医疗费、住院伙食补助费、营养费、护理费、交通费、误工费、后续治疗费、残疾赔偿金、鉴定费、被扶养人生活费、精神损害抚慰金等。主要理由如下：

第一、物业公司应预见到因下雨天气带来的危险性，但未采取预防措施。

事故发生当日前后都是中、小雨天气，物业公司作为小区的管理者，对于事故路面地砖铺设的材质及防滑效果低于小区其他路面的事实应当清楚知悉，应早已预见到了瓷砖湿滑致使的危险性骤升。

但是，物业公司在明知存在高度安全隐患的情况下，仍未采取设置警示牌、铺设防滑垫、甚至禁止电动车出入等措施来保障公共场所行人的安全，系赵某本次事故受伤的根本原因。

第二、事故地点系公共场所，对于履行安全保障义务的判断标准，要高于一般人的注意标准，包括对隐蔽危险有告知提醒义务。

但是，从本案事实来看，物业公司并未尽到任何提醒义务。在事故时间前后已有多人因事故路段路面过于湿滑而摔倒，物业公司对此未采取任何防护措施。且未在事故路段设置禁止标志以提醒业主及访客，对事故发生存在重大过错。

但是，物业公司则认为自身无责。主要理由如下：

第一、依据小区管理规定，小区只有水泥路允许骑行电动车，广场砖地面禁止骑行电动车。物业公司早已于本案发生前在小区入口设立“广场砖地面电动车禁行”警示标识，已尽到了合理限度范围内的安全保障义务。

第二、赵某多次到小区接送小孩，对小区内广场砖地面禁止骑行电动车理应是知情的。而赵某无视该规定和提示，在广场砖路面骑行电动车从而摔伤，自身具有重大过错，应自行承担损害后果。

第三、赵某违反小区明确禁止规定，在广场砖地面骑行电动车，是物业公司无法控制的，也不可能随时能够及时制止，故物业公司对事故的发生不存在过错。

一审法院认为，物业公司、赵某本人各承担20%、80%的责任，判决物业公司赔偿赵某6万多元。

第一、一审法院认为，物业公司未尽到合理限度范围内的安全保障义务，存在过错，依法应当承担侵权责任。

1、小区作为与宾馆、商场、银行、车站等类似的公共场所。作为管理者的物业公司，应对小区内的业主以及正常访客尽到安全保障义务。而赵某进入小区，系经小区保安询问事由后准许进入的，属正常访客。

2、小区内道路上平时准许电动车骑行，而事发当天的天气情况又为小雨，此种情况下骑行电动车势必存在安全隐患。物业公司虽提交了照片抗辩其在事发前已在小区入口处设立了“广场砖地面电动车禁行”的警示标识，但赵某对照片的真实性不予确认，在没有其他证据相佐证的情况下，仅凭照片无法认定物业公司设立警示标识的具体时间，因此对物业公司的上述抗辩不予采纳。

第二、一审法院认为，赵某自身过错明显。

1、赵某作为完全民事行为能力人，对在人员较密集的小区内骑行电动车存在安全隐患应有起码的认知。

2、不论是出于自身安全还是他人安全的角度考虑，在小区内不适宜骑行电动车，尤其是下雨天，更增加了出现事故的危险系数。故，赵某自身对其受伤有不可推卸的责任，其过错程度明显大于物业公司。

但是，二审法院则认为，对于赵某摔伤，物业公司不承担责任。

第一、二审法院认为，居民小区不能等同于宾馆、商场、银行、车站等公共场所。而且，由于赵某非小区业主，其与物业公司之间自然没有相关的物业管理合同。

第二、二审法院举例说明，物业公司在何种情况下应为赵某承担责任。如果赵某摔伤，是因为小区内部公共区域的路面改造而产生的路面障碍或坑洼，比如路面堆土、挖坑，而物业公司没有设置警示标识，作为物业管理公司自然要承担责任，而本案并不存在类似情况。

第三、二审法院认为，每个人都应当对自己的行为负责。

1、“雨天路滑”是所有普通正常人的基本常识，即使周围没有相关的提示，赵某也应当有基本的自我安全注意义务。

2、只有不法行为的侵害，或法定安全保障义务人、合同约定的安全保障义务人不履行法定或合同义务而致他人人身损害的，才应依法依约承担相应的赔偿责任。

3、赵某因为自己的不慎行为受伤而要求物业公司承担赔偿责任，不仅没有法律依据，也无合同依据。

Part2

律师说法

第一、一二审判决之所以出现明显分歧，很大程度上是因为对“公共场所”存在不同的理解。

《民法典》第一千一百九十八条 宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。

因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

虽然上述法律规定未将居民小区罗列其中，但一审法院认为，居民小区属于等同于宾馆、商场、银行等公共场所，而二审法院则反之。

（一）对此，二审法院有如下阐述：

1、此处罗列的公共场所具有特殊性。从条款内容看，这里特别罗列的公共场所是宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所，而之后的“等”字，应当是与宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所同类项的公共场所。法律之所以对这类场所特别设定安全保障义务，是因为这类场所的特殊性，这种特殊性主要表现在安全保障义务人与受保护的人之间的一种较为紧密的关系，如缔约磋商关系或合同法律关系。

2、居民小区与上述公共场所不是一个类项。住宅小区属于该小区居民的活动场所，虽然小区业主与物业公司也会订立相关的物业管理合同，但这种合同有一定的局限性，仅限于该小区业主与物业公司之间就物业管理上的约定，显然与上述规定的公共场所不是一个类项。

（二）从二审法院的观点，可以解读出以下内容：

1、《民法典》第一千一百九十八条所指的公共场所，具有开放性、出入人员一般不做限制，而居民小区则具有相对封闭性、出入人员一般有限制等特点。因此，居民小区不属于此处所指的公共场所。

2、二审法院着重强调：由于以上公共场所的“特殊性”，因此法律专门赋予安全保障义务。因此，我们似乎可以推导出，相比上述公共场所的管理者，小区物业公司承担的安全保障义务要略轻一点。

第二、赵某的访客身份，也是二审法院认为物业公司不承担责任的原因之一。赵某作为非业主，与物业公司不存在物业服务合同，自然也不存在相应的权利义务关系。

《民法典》第九百三十七条 物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

Part3

律师提醒

第一、本案中，赵某在小区内骑行电动车摔倒致十级伤残，但由于下雨路滑、非业主身份（访客）等原因，未获赔偿。下面针对赵某身份、事故原因等作出具体提示。

1、本案中，赵某的身份为访客，即：非业主、非租客，也非使用人等身份。

（1）从法院观点看，作为非业主进入小区的访客，有必要提高自身的注意义务。

（2）如果赵某摔倒，是因为一般情况下不应该出现在路面的情形导致，那么，物业公司大概率被认定为未尽安全保障义务，而承担一定的责任。

比如，小区路面改造而产生的路面障碍或坑洼，物业公司未设置警示标识或进行足够防护，会被认定为存有过错。

再比如，垃圾、树枝等，物业公司未及时清理，会被认定为存有过错。

2、如果赵某为业主呢？物业公司很可能会承担一定的责任。

（1）二审法院专门就赵某的非业主身份进行阐述，我们似乎可以推断，如果赵某为业主，物业公司可能会承担一定的责任。毕竟，相较于不用支付物业费的外来人员，物业公司对业主的义务自然要重很多。

（2）物业公司的管理大概率存在不完善之处。既然物业公司称小区广场砖地面禁行电动车，但是，电动车为什么能轻易驶入广场砖地面区域？据生活经验推测，赵某想必不会是在此处骑行电动车的第一个人。物业公司为什么不采取更完善的管理措施，避免电动车在广场砖地面骑行？

3、如果赵某为租客（或作为非业主的使用人）呢？物业公司也可能会承担一定的责任。

（1）在物业服务层面，租客与物业公司之间的关系，可参照业主与物业公司之间的关系。虽然依据前述《民法典》第九百三十七条，物业服务合同的主体为物业公司和业主，但是，当业主将房屋租给租客时，我们可以认为，作为房屋租赁的应有之义，业主将物业服务合同所产生的权利义务一并转让给了租客。

（2）但是，依据如下法律规定，我们建议，为规避相关风险，业主和租客最好能在物业公司处进行登记、办理交接事宜，或通过其他方式告知物业公司。

《民法典》第五百四十六条 债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。

债权转让的通知不得撤销，但是经受让人同意的除外。

《民法典》第九百四十五条 业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。

业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

第二、在改判率很低的实践中，本案中的物业公司，能够从承担20%的责任到不承担责任，不得不说是幸运的。

1、如赵某所述属实，事发地点多次发生多人摔倒的事故。按一审法院观点，物业公司应承担20%的责任，那些因摔倒而受伤的业主、租客或访客，很可能会以此证据起诉物业公司，后果可想而知。

2、为规避相关风险，物业公司有必要尽最大可能采取合理措施，以保护业主等人员的安全。针对本案情形，物业公司至少可以做到：不区分自行车和电动车，在广场处设置“小心路滑”、“骑车禁入”警示牌，并可设置路障以避免骑车进入；在雨天，还可安排专人值守或拉临时警戒线。

3、本案是外来人员在小区摔倒而引发的纠纷，本案再一次提醒，物业公司应加强对外来人员的管理。而且，就本案而言，应不仅是“登记入内”，还应加强对外来人员在骑车等安全方面的警示与管理。

最后提醒，安全无小事，需要具备相应的注意义务，建议有专业人士把关。

审稿人：刘军律师，执业于海南新概念律师事务所。

刘律师具有20多年执业经验，长期专注于房地产领域的法律服务，如建设用地使用权、建设工程、房屋买卖、房企法律顾问等。近年来开始实践公司合规、股权策划、不良资产等领域。

编写人：张双建律师，执业于海南新概念律师事务所。

张律师执业前的十多年，历经黑弧奥美、中国旅游地产服务集团、乐居等公司，专业从事于房地产领域的营销策划、整合推广、媒体传播。执业方向为房地产、公司及侵权等。

如有相关咨询，请联系张律师（15109838642）

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