什么样的国家，没有学区房？

我国住房市场化改革之后，学校教育与房地产绑定，学区房的概念产生。

随着社会经济的发展，“别让孩子输在起跑线上”的中国式焦虑使得学区房供不应求，价格突飞猛涨。

学区房是只有中国才有的概念吗？

人口更少、教育资源更丰富的海外发达国家也有学区房吗？

实际上，它们也不能“免俗”。

美国

美国教育大致分为学前教育、小学、中学及高等教育四个阶段，公立通常采取“划片录取、就近入学”；私立学校不存在“学区”概念，有钱、有关系最重要。

公立学校实行划片、就近入学原则，提供“K-12”义务教育，可在学前教育阶段至12年级接受免费基础教育。

美国一个典型的城（city）或镇（town）有自己的公立学校系统，通常有若干个小学、1-2个初中、1-2个高中。

系统会根据“就近原则”，把city或town划分区域，对应不同学校。

但学区的划分并不是一成不变的，可能出现分流。有些城镇会按照注册的先后顺序，后注册的人会被分流。还有些城镇干脆不划分学区，所有人都在系统中申请，由系统最后确定。

有没有可能从重点分流到“菜小”？

可能性非常小。

因为在美国，你所居住的城或镇的教育经费，大部分来自于居住在这个地区的居民缴纳的房产税。

它会形成一个循环，房价高的区域– 税收高– 教育拨款多– 教育质量高– 聚集的高知、富裕家庭多- 房价上涨，反之亦然。

也就是说，一个区域内的学校共享该教育系统的资源，教师招聘、培训、经费都有统一指引，学校间的差距不会太大。

“百万买宅，千万买邻”。

美国学区有独立财政权，有利于因地制宜发展教育，但也导致各地基础教育发展不均衡。

为了加强公平性，美国倡导教师流动制度，推动中小学教师均衡流动。

比如2002年颁布的《不让一个孩子掉队》教育法案提出，设立“全国教师流动委员会”，鼓励教师向经济贫困、师资短缺等欠发达区域流动。

但由于优质学区经费充足，进而转化为完善教育设施、高薪聘请优秀教师等，各地教育资源仍存在差距，政策效果不明显。

英国

英国教育体系分为五个阶段，分别是早期教育、小学、中学、扩展教育、高等教育。

其中小学到中学阶段为义务教育，大多由当地教育局通过“就近原则”分配入学。

竞争激烈的公立学校，每年招生录取的学生家庭住址到学校的直线距离甚至不超过200米。

跟中国家长类似，英国家长为了学位房，也是费尽心机。

据《独立报》报道，至少有25%以上的英国家长为了孩子上学而搬家。

租房网站Zoopla数据显示，英国有24%的父母曾为孩子竭尽全力争取过进入好学校的名额。

其中有超过20%的家长表示，如果有亲戚朋友家离名校近，会用亲朋的家庭住址为孩子注册学校。

10%的家长表示，他们在为孩子注册学校时谎报过地址——比如在学校周围临时租一个二手房，但孩子却从未在这里住过。

有了学区房概念，学区房价也是水涨船高。

伦敦地区内被英国教育标准局评选为“卓越/Outstanding”的小学，附近房价比全区均价高26%。

以名校Gospel Oak Primary School为例。与该校同邮政编码的地区（有望申请到该校），房价超过170万英镑（约1400万人民币）。

富人区诺丁山的Fox Primary小学，所属学区小到只包含学校方圆97.8米以内的区域，平均房价300万镑起（约2500万人民币起）！可家长们还是疯狂挤进学区，最后学校只能采用抽签制。

为改善学区教育资源不均衡现象，英国对教育系统进行了改革。

在《教育改革法》中尝试扩大学校选择，划分新的生源区，但由于学校评级制度的存在，经济基础好的家庭仍倾向去优质学校的生源区内置业，改革效果并不明显。

法国

法国的教育制度可分为初等教育、中等教育和高等教育，在教育行政上，实行大区、省、市政三级管。

大区负责高中和一些专科学校

省负责初中

市镇负责小学和幼儿学校

法国的公立教育是从3-16岁，期间均为义务教育。

公立小学和中学免收学费，免费提供小学和初中教材。高等学校除私立学校外，一般也只缴纳少量注册费。

法国公立小学、初中实行“就近入学原则”,公立小学入学由各区域市政厅通过居住地划分学校。

从文化看，法国的精英文化重视学校的连贯性。在就业时，从幼儿园、小学、中学、大学一路名校毕业的学生相较其他学生，更容易找到好的工作。

而法国自1963年开始实施“就近入学制”， 学生入学时是根据“学校分区图”来分配学校，因此家长愿意花费较高价格在名校周边置房。

根据Meilleurs Agents地产经纪人的研究报告，在巴黎，升学率较高的中学比落后的中学，周边房价差异达17%。

在图卢兹图卢兹和蒙彼利埃，优质中学附近的房价分别比均价贵大约27%、22%。

为了让教育更公平，法国采取了多重措施：

重新制定“学校分区图”，改革“就近入学制”。扩大区段范围，实行“一个区段，多所初中”的政策。

设定“教育优先区”，对优先区里的学生采取强化早期教育、实施个别教学、小班教学等方法改进教学质量，以求缩小教育不平等。

实行教师轮岗制度，三年轮岗制度平衡各地区之间的教育水平。轮岗教师的补助金额逐年调整，由2019年的每年2000欧元，到2020年达到3000欧元。

然而，法国精英教育理念盛行，优质学校数量有限、经费充足，教育质量存在优势，经济基础较好的家庭依旧倾向去优质学区内置业，政策效果并不明显。

在一众发达国家中，德国和日本并不那么看重学区房，显得“清新脱俗”。

德国

德国教育分为学前、基础、高等教育三个阶段，实行12年义务教育和公立学校免费政策，学区房在德国没有市场。

首先，德国不以房屋产权作为就近入学参考资格，租房也有就近上学资格。

其次，德国设定了全国统一的中小学教师培养标准，选拔严格、师资力量强，想获得教师资格的前提是，必须在大学修满5年制的师范类专业（相当于硕士学位），并通过两次国家考试；教师薪水高，各地中小学教师质量较为均衡。

另外，德国的教育体制人性化，没有学校评级制度，没有重点与非重点学校的概念。

小学生需根据就近入学的原则，进入住房所在地指定学校就读。

家长可选择以“父母由于工作时间、地点不便接送孩子”为理由，向当地教育局提出申请更换学校。但教学质量不可作为申请理由，这一规定有效避免炒作学区房的行为。

从初中起，入学条件主要为平时成绩、老师评价和家长选择，住房所在地不再成为评判标准。

就读标准同时随着年龄的增长，学生可以乘坐公共交通前往较远的学校就读，故一般而言，学生可前往同一个城市的所有学校就读，家长也可申请就读其他城市的学校。

日本

日本实行“6-3-3-4”的教育体制。

其中，小学和初中阶段的教育属于义务教育的范围。公立学校是教育体系的主体。

日本高中教育阶段不属于义务教育，但是绝大部分初中生都可以成功升入高中，日本的高中升学率稳定在90%以上。

尽管日本划分学区，但房价主要取决于地段、周边设施、房屋本身的质量等因素，学区对房价的影响较低：

首先，二战后日本实行“租售同权”的制度，就近入学。即使家长崇尚精英教育，希望将孩子送入教育质量更好的私立学校，也无需在附近购房或租房，只需通过学校的入学考核即可。

第二，为促进全国范围内的教育公平，日本在1956年开始实施教师流动制度，采取学校所有职工均纳入轮岗体系，与欧美相比更严格执行，促进日本各地教育资源均匀分布。

第三，公立学校基础设施的标准化，促进教育设施的均衡分布。

虽然同为东亚国家，但日本没有像国内或者韩国那样，砸锅卖铁买学区房、或者买个学区内的老破小挂户口之类的事。

参考资料

泽平宏观《全球学区房研究报告2023》

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