市区各热门板块库存曝光，温州楼市扭转“战局”的时机要来了？

近两月，温州房地产市场热度明显回升，堪称近两年难得的风景。

相信很多人都开始为今年的购房做打算，然而明晰供求关系能对双方的议价有所帮助，也是房价、优惠折扣的重要参考指标。

比如，你在一个库存量较大，且去化周期较长的板块购买新房，优惠洽谈就相对容易，也更容易做“大爷；相反，库存少卖得快的的板块，下手慢就错过了心仪的房子，购房者处于弱势地位，房开、销售大可爱答不理。

那么，目前温州市区的热点板块库存情况是怎么样的？今天小编就带大家简单地梳理一下，摸摸底。

据地产专业机构的数据显示：

2022年全市成交土地623万方，同比下降42%，成交金额419亿，同比下降50%；温州市区成交不动产164万方，同比下降56%，成交金额375亿，同比下降62%。

此项数据可以得出一个初步结论，去年不管是全市的土地市场，还是市区的楼市都处于量价齐跌的状态，而且价格跌幅明显。

与2021年全市约9.3个月的去化周期相比，2022年已攀升至约17.7个月。看似去化周期放缓，但是已经呈现出板块的结构性差异。

但细分在各大板块上，商品住宅存量情况各有不同，大致可以分为三种情况，供求趋于平衡、供过于求以及供不应求。

1

NO.

楼市的永动机，有需求有购买力

滨江CBD板块是供应稳定、去化稳定的代表，板块内改善型项目热度一直居高不下，不缺高端实力买家的购房力。

目前CBD板块在售项目仅天樾玺，在板块“独苗”、亿元爱马仕风格示范区的加持下，逆势上行，走出了“天樾玺”速度。

不过华润置地温州瑞府预计月底开盘，天樾玺·玺上新品面世、时代·滨江臻品正展也将开放，滨江CBD将迎来三足鼎立的局面，高端客户的选择面将增加，滨江CBD将从卖方市场向买方市场转变，供求关系将逐渐趋于平衡。

但是按照现有规划，滨江CBD已经完成所有住宅用地出让，从中长期看，卖方更加强势。

绿轴板块因行政区交错，被民间分为鹿城段与瓯海段。

目前不管是鹿城段的保利天悦还是瓯海段的香开万里都将在年内交付，所剩房源有限。未来的有效供应将由瓯海段的第五大道承担。

总体上看大绿轴板块处于稳定期，且商品住宅开发已步入尾声，接近饱和。高端改善住宅新房供应量几乎为零，唯一能够掰手腕的也只有滨江CBD了。

三江板块自瓯越江城上市核心区位商品房供应开始步入正轨，虽然项目体量较大，但是一期去化客观，未来整体供求关系将趋向平衡。

但是把三江板块放大，靠近梅园的锦玉潮鸣还有较多存量房源，如果后期金茂北外滩项目再大批量上市，区域内大概率将供大于求。

集新未来社区看似库存压力较大，其实供求关系相对平衡：1是没有新地块供应，2是在实验中学集新校区今年投用。
集新未来社区已经形成相对的“封闭生态圈”，去化稳定可控。

2

NO.

尾盘、断供、少库存，旱的旱死

惊掉牙，温州还有求过于供的板块？

经历两年多的下行调整，很难想象温州还有求大于供的板块，但事实却又如此。

比如鹿城南板块。在经历顺源里、大国璟、新鹿园、鹿城荟的天量供应与“骨折促销”后，鹿城南的库存已经见底。大国璟与顺源里迈入尾盘，鹿城荟大批房源被城发收购转为政策性用房，当下的购房者已经没有多少选择空间。

想要置业鹿城南，最好是等待年中左右面世的钢材市场地块，如果着急入住那就只能优先考虑大国璟与顺源里，实在不行，这里还有大量安置房可供选择。

还有梧田板块，当瓯海把发展重头南移至南湖板块，梧田就已经断供许久。虽然璞丽湾还有剩余房源，但建议等项目交付在做打算，想要考虑这里，也只能等5月左右的金地代建项目。

另外CBD延伸段桃花岛板块虽然过去卖的艰难，但是全域新房也接近售罄，只能在二手房源中捡漏。

龙湾的状元、瓯海的茶山更不用说，除了一个外滩上品与瓯海之光，多少年没有见过商品房了，地缘性需求一直难以获得释放。

还有被遗忘的藤桥，近年来就是商品房的荒漠!

3

NO.

市场“内卷”，去库存周期长

偶买噶，供过于求的“大怨种”

供过于求的板块普遍是投资属性占比较高的新兴板块。

比如大热的瓯江口新区。楼市上行期卖的热火朝天，2021年更是成交5176套（全口径）。去年楼市冰点调整，也卖了2452套。

但是面对天空树、光辉之城、君兰锦绣三个超级大盘的天量供应，还有瓯江国际乐园城、旭辉瓯江城等项目，瓯江口正在面临巨大的库存压力。

作为新兴板块，瓯江口不仅需要更大的利好支撑，也需要暂缓土地供应，调节楼市库存。

鹿城西的林里板块也在承压。林里板块成也阳光100，败也阳光100。如果不是阿尔勒项目资金断裂，林里或者还能和瓯江口掰一掰手腕。

抛开阿尔勒的问题项目不看，林里在售的只有滨江万家花城现房在售。虽然滨江口碑好，项目品质佳，但是区位与生活问题依旧让这里成为老大难。

蒲州也有一定的去化压力。一是近两年蒲州大拆大整，迎来供应潮；二是在这轮地产调整中多个主力项目都受到来自“母公司的冲击”，增加市场不信任感。

今年融创凯迪中心、凯迪新地块会是蒲州的供应大户，还有未来之城尾盘的大面积房源、未来旭辉城的存量房源，竞争相对激烈。另外九玥府如果能够像旁边天著园一样纾困，那市场竞争还将进一步加强。

供需平衡恢复，才会开始新一轮景气周期。回顾2022年土拍市场成交行情，供应面有所缩紧，且很多被国企、国资拿了地之后，一直没有着落，需要时间寻找合适的开发商合作。

今年的新房市场将会面临着，项目上市的数量减少、上市时间延长等情况。这意味着，随着库存量的减少，大部分的板块就在今年都会进入无房可卖的状态。在短期之内，板块内项目少，购房者可选择的空间是有限的。随着时间的推移，新房市场会趋向健康，也拥有更宽松的购房环境。

在这个空窗期，楼市恰好是往好的趋势发展。

总体而言，目前温州去化周期较高并不假，但判断楼市走势向来是以长期为单位。随着购房优惠券下放、房票购房等手段频出，一定程度上可以加速市场回暖。

对于购房者来说：供需平衡，只要市场没有出现大反转，大多数的板块还是比较优质的，上车机会更高。