闲聊青岛房企：旭辉银盛泰的黄昏！

旭辉银盛泰的总部大楼正在寻求转让。

说起来挺唏嘘，从城阳搬到崂山前海一线，不过三年时间。

乍暖还寒时候，终是抵不住晚来风急。

两只老虎跑得快

旭辉和银盛泰合作了五年多。

2017年10月，旭辉集团与银盛泰集团签署《战略合作协议》，山东旭辉银盛泰集团正式成立。

协议中提到，双方的合作是“强强联手”，不过业内则戏称为“快快组合”。

一个是异军突起的闽系房企，一个是横空出世的青岛本土房企，共同点都是快。

厦门起家后迁到上海的旭辉，2013年首次上榜《财富》中国500强，位列第454位。

2017年的排名就到了271名，蹿升速度惊人，也是在这一年，中国平安成为旭辉第二大股东，于是有好事者称这两件事有因果关系。

这种说法显然过于简单，也忽视了旭辉的努力与进取心，有以偏概全之嫌。

可能是旭辉的发展突飞猛进，令人错愕，给了各种揣测不小的想象空间。

青岛本土房企银盛泰的速度也不慢，2014年位列青岛市商品住宅成交套数排行榜、成交面积排行榜列双榜之首，荣膺“双冠王”，集团全年上缴税金达4.45亿元，摘下青岛市全行业民营企业地方纳税第1名。

银盛泰董事长任军将发展迅猛的原因，归结于和南方某龙头房企的合作。

他曾经向记者坦言，合作是银盛泰发展的第一个转折点，借助龙头企业先进的企业管理经验和项目管控模式，银盛泰告别了最初的“野蛮生长”，开始向专业化、体系化、系统化转型。

龙头房企为什么要和名不见经传的本土小房企合作呢？

任军说是自己的诚意打动了对方。

几年后答案揭晓，2016年落马的某高官的判决书披露，银盛泰与南方龙头房企的合作，是该高官一力促成的。

后来有全国性媒体发了一篇报道，把任军称为“供养者”，也点出了银盛泰横空出世的原因。

2017年与旭辉合作，任军说了两点原因，一是和林中是同班同学，二是双方的三观相同。

原因有点简单。

不过彼时任军正陷于“供养者”之困，可能原因就是这么简单直接吧。

真正原因简单的，也许是旭辉，因为旭辉本身就号称“合作之王”。

在规模为王的时期，扩张规模要么借大量的钱，要么选择合作开发，旭辉走的是后一条路。

简单说，原本只能做一个项目的钱，通过合作权益的开发，可以做多个。这条路的优点在于快速扩大规模，加快冲击千亿甚至万亿销售俱乐部。自从2013年开始，旭辉就大量采用合作开发模式，合作对象包括央企、港企、民营各类企业，2021年，旭辉藉此将规模做到了2500亿，而2012年，这个数字是95.4亿。

所以，旭辉选择银盛泰合作的原因，可能就是不挑吧。

蹲下来的旭辉

2022年11月1日旭辉对外宣布，公司现金流恶化程度超出预期，目前已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息。

媒体称之为“地产优等生暴雷”。

2021年，剔除预收款后的净资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7％、62.8％和2.6倍，旭辉“三道红线”全部达标。2022年5月，监管层将旭辉、龙湖、碧桂园等财务稳健的房企，作为示范性发债试点房企。得益于此，旭辉在5月份和9月份均能够顺利发行由国家级增信背书的中票。

在噼里啪啦的暴雷声中，旭辉是闽系房企中硕果仅存的优等生。

怎么也扛不住了呢？

专业媒体的的解读是：林中误判了，旭辉蹲下了。

2022年初，林中曾经判断行业已经走过了“黎明前最黑暗的时光”，8月的业绩会上，他说年初的时候没有预测到行业变成这样。但是他再次判断，传统的“金九银十”还会出现，环比七八月份应该有20%-30%的增长。

又判断错了，数据显示，旭辉的销售额9月环比下降33.46%，10月环比下降9.6%。

掌门人的误判，后果很严重，于是旭辉在公告中表示：即使本集团竭尽全力，仍可能持续受压，无法产生履行目前和日后义务所需之足够现金。

只能选择违约。

宣布暴雷这天晚上，林中发了一个朋友圈，声称要“蹲下去、活下来、站起来。”

他给自己打气说，蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了来日更好的站起来！

说起来，林中是我比较喜欢的地产大佬，这几年行业萎靡，逃跑的、哭丧的、沉沦的、摆烂的不在少数，甚至还有耍赖的，将这个行业最难看的一面显露无疑。但林中始终是努力的、积极的、担当的、不跪的，他一直在给旭辉的同事和地产同行们打气。去年暴雷前的中期业绩会上，旭辉的主题是“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”。

很难，但是没有放弃努力，也没有放弃对希望和光明的憧憬。

胜败由天，林中不失体面。

保持体面的人，我希望他能最终站起来。

诸神的黄昏

希望和现实隔着一条鸿沟。

因为市场太残酷。

对于民企而言，现阶段有两大无解难题，一是市场萎靡带来的销售不振，二是资金监管升级导致的资金受限。

林中自己也说：融资不畅，销售疲软，光让还钱哪家房企都吃不消。

还因为这段话引来不小的麻烦。

但显然这是一句大实话，将民营房企的窘境清晰的勾勒出来：只见钱出去，不见钱进来，谁能扛得住呢？

以去年第三批集中供地的15个城市为例，地方国资平台拿地占比超50％，央企拿地31％，混合所有制5％，民企的拿地金额仅占比13％。

没有钱了，拿什么地？

问渠那得清如许，为有源头活水来，不拿地未来吃什么？现在的民营房企们，谁还顾得上这些，先得把眼前火烧眉毛的事情解决了。

林中说，经历这一轮危机之后，未来房地产行业中，民企市场占有率将缩小至三分之一左右，而腾挪出来的市场空间，将逐步被国企和央企所替补上去。

他还是一贯的乐观，现实是，按照拿地比例，未来怕是到不了三分之一，能有20%就不错了。

冷静地说，在过去三十年楼市狂飙期成长起来的民营企业大神们，黄昏已经临近了，诸神有一多半要折在这个傍晚。

诸神飘零，青岛也会受影响。

这两天有网友发现，西海岸古镇口的旭辉银盛泰铂悦灵犀湾，地图中已经变成了瑚光珊色灵犀湾。

坊间的消息称，该项目的开发商青岛音乐之岛文化产业有限公司于1月20日完成法人和股权变更，旭辉银盛泰彻底退出，隆海集团100%控股。

还有消息称，旭辉玲珑湾和博观星海5期卖给了西发， 崂山银盛泰中心也在找下家。

总部大楼都要卖了，这些项目转让也不意外。

其实青岛银盛泰的状况并不差。

去年6月，旭辉银盛泰斥资5.6亿与融发联手拿下黄岛区的两宗地块。

不是资金吃紧吗，怎么还有钱拿地？原来拿地的是青岛融辉泰投资有限公司，融发占股49%，青岛银盛泰公司占股51%。注意，是青岛银盛泰公司而不是旭辉银盛泰，股权穿透后，旭辉在青岛银盛泰公司中占股在10%左右。

也就是说，有钱拿地的是银盛泰，不是与旭辉的合作平台。

这从一个侧面说明，青岛银盛泰的小日子还挺滋润。

另一个侧面是，嫌被拖累，不想带旭辉玩了。

旭辉应该能也挺过这个傍晚。

虽说也暴雷了，但至少坚持到了决赛圈，即便民企的存活比例不超过20%，也足够覆盖决赛圈选手了。

只不过，现在这样低迷的行情下，青岛银盛泰和旭辉或能自顾有暇，拉别人一把就艰难了。

所以，标题里说旭辉银盛泰不会死，其实应该是旭辉和银盛泰都不会死，但是他们的合作结晶，怕是已经近黄昏了。

想买他家房子的朋友们，要不要等一下尘埃落定？

江湖路远，不用急。

文/花满楼

编辑：董楠