西安楼市，回暖了吗？

「春风」又绿大西安，明月何时照我「还」？

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最近一段时间，朋友圈的置业顾问和中介们疯狂转发一张已经“包浆”的截图，图片显示：百度热搜榜第一名的话题为“疫情三年，房价涨回来只用了一周。”

网上查了一下，这个话题最早应该是“每日经济新闻”发的一篇文章，采访了上海部分房产中介，文章内容也以上海（二手房）市场为主。随后，这个话题登陆各大平台热搜榜，众多媒体自媒体一拥而上。

作为中国的经济龙头，上海一向被视为“风向标”，金融市场如此，楼市也是如此，毕竟上一轮普涨就是从北上深等一线城市开始，短期内就席卷了整个中国，从一线到二三线城市甚至下沉到大城市周边的卫星城。

无独有偶，国家统计局恰好又发布了2023年1月70个大中城市中商品住宅销售价格指数。数据显示：2023年1月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨的城市数量明显增加，其中一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。

再加上此前大会确认房地产依然是“支柱产业”以及西安市最新政府报告中提及的各项发展计划，对此前已经一只脚踏入ICU的地产业来说，简直就是久旱逢甘霖般的利好，而且是喜上加喜，也难怪置业顾问和中介们欢天喜地的发朋友圈。

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首先我们要明确一点：疫情期间，西安的房价跌了吗？

至少在新房层面上，查询各大项目的备案价来看，并没有出现明显的降价情况，甚至就在疫情期间，西安新房备案价连续捅破天花板，毛坯均价2.5万/㎡成为日常，3万+甚至4万+的房源也越来越多。

当然，备案价是一方面，还得看最终成交的价格。买房时开发商能给几个点的折扣，一般都是随市场行情和营销节奏而定的，有时候给的多一些，有时候给的少一些。

一位和西安各大开发商都有业务往来的渠道商告诉我们：目前还没有发现开发商年前年后在优惠力度上有什么明显的变化，虽然每个项目的优惠力度不同，但相应都会有一定的折扣，不过这些政策也不是一成不变的，比如有的项目年前是2个点的折扣，年后变成1或1.5了，也有的项目年前本来没有折扣，但年后反而有了折扣，政策每个月都会有调整，我们要随时和对方保持沟通。

当然，我们也不能小看这一个点半个点的折扣，不说那些动辄大几百万或千万级别的豪宅，就算是总价三四百万的刚需房，开发商多给一个点的折扣，就能让购房者省三四万。

和有备案价卡着的新房市场不同，二手房市场明显就灵活很多，此前因为经济和指导价的原因，很多房源也确实跌的惨不忍睹，单套房源三五十万的降价也是常有的事。

贝壳西安一位门店负责人告诉我们：自2023年以来，西安二手房成交量有了显著增长，不但超过去年同期水平，甚至比疫情前同期成交量还高。

“不过价格上涨还不太明显，毕竟现在还处在清疫情期间库存房的阶段，那些着急卖房的业主依然没有涨价，等库存清完之后，或许就不太好议价了，到时候可能会有上涨。”这位负责人随后补充道。

新地产陕西在贝壳APP上查看了部分热门二手房小区的挂牌房源，很多房源已经开始频繁调价，有涨也有降，当然，议价空间依然存在，这点在部分小区楼下的线下门店和小区物业的租售中心同样出现。

还有一个明显的例子就是周末一些小区的带看量明显有了增加，在一些比较大、二手房成交比较活跃的小区，随处可见房产中介带意向客户看房。

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种种迹象显示，过完这个农历年之后，西安楼市又开始活跃起来了，有一定程度的回暖。说实话，这对所有人来说都是好事，但是，要说“房价涨回来”还为时过早。

每年农历年前后，楼市都会有一波“小阳春”，这点类似于国庆年后和新年前后，所以才会有金三银四、金九银十的说法，不但二手房交易证明，各大项目发的年后战报也能管中窥豹。

还有点就是过完年后，很多学龄儿童的家长会买学区房，准备给孩子上好一点的学校，这部分成交也是不可小觑的，毕竟西安是一座1300多万人口的超大城市，即便比率比较低，算到总量上也不少了，也会造成一波短暂的繁荣。

如果大家还有记忆的话，可以回想一下前几年真正的楼市火爆是什么样子的，那时候是个项目都能摇号，虽然各种限制政策层出不穷，但依然无法浇灭大家涌进楼市的热情。

不是说那样的情形就是好的，对楼市来说，过热和过冷都不是好事，所以才有了后来的“房住不炒”，才有了从中央到地方的层层限制。但是我们也应该明白，这些限制只是为了驯服楼市这个猛兽，而不是为了杀死它。

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04

那么楼市真正回暖的标志是什么呢？

简单来说，是利好政策不断加码，是信贷政策不断放松，是成交价量明显增长，是开发商和媒体不再把“保交楼”挂在嘴上，是开发商不再把“按期如约交付”拿来宣传，是资金断裂的开发商开始有了复活迹象，是你身边所有人或者大多数人都知道买房是不错的投资，是那些鸟不拉屎的地都有开发商拿着钱往上凑，或者主城区的地又开始摇号抢。

或者可以看看你们家楼下的房产中介公司以及走进去的人是多了还是少了，看那些热门的二手房小区带看的人是多了还是少了，如果真的有买房需求的话，自己去各大售楼部走走，一目了然。

大家可以看看，现在才到哪儿。

房贷利率不断下行，以至于引发了规模庞大的提前还贷潮，很多银行甚至预约还贷都快排到年底了，以至于官方都出面要求银行不能设置提前还贷的障碍。如果楼市真的如某些人所说开始有火爆的迹象，为什么这么多人排队提前还贷？他们把手里的钱加杠杆不好吗？

而且为了让大家贷款买房，部分城市已经或明或暗出现了“接力贷”的迹象，子女担保，房贷可以贷到80甚至100岁的新闻，真正意义上的“贷贷相传”和“传宗接贷”。

虽然从开发商到银行都在极力否认，但也从侧面说明一件事情——购房者对楼市的信心，远远没有恢复过来。楼市真要是这么火爆的话，银行还能这么着急的往出送钱？但凡前几年在高点买过房子的人都知道，那时候想让银行放贷有多难。

大家要知道，个人住房贷款算是银行最优质的资产之一了，每年稳定的利息收入简直是躺着赚钱。银行为啥不让你提前还贷？还不是因为没有更好的投资创收渠道么，银行要自己的钱有啥用啊？他们要的是你的钱！

最后我们想说，无论是小宗消费的衣食还是大宗消费的住行，疫情之后，大家的信心都在逐渐恢复，但这注定是一个漫长的过程。

房地产躺了好几年了，政策和市场上稍微有点风吹草动，大家就像抓住救命稻草一样，恨不得把它宣传成“灵丹妙药”我们理解，毕竟楼市一直以来的传统就是“买涨不买跌”，但是疫情好不容易才过去，现在正是休养生息的好时候，不要再制造焦虑了。

房地产市场离不开各种营销手段，但是，最好的营销就是踏踏实实做好产品，现在已经不是酒好也怕巷子深的时代了，只要你的产品真的好，多得是人愿意为你义务宣传。

从元旦到现在，登记平台上这么多房源入市，有摇号的吗？

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作者| 何足道

主编| 王鹏飞

新地产陕西原创作品

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