大批澳洲业主陷入负资产困境，全澳租房市场恐进一步恶化，澳洲楼市回暖？

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澳洲1月份房市活动有所回升

在通常缓慢的年底假期过后，房地产市场活动有所升温，购房者享受了更多的选择。

最新的PropTrack 1月份上市报告显示，与12月份非常平静的市场相比澳洲首府城市待售房屋数量环比激增92.7%。

即便如此，该报告的作者 PropTrack 经济学家安格斯·摩尔表示，大城市的新挂牌房源同比下降 12.4%，反映出 2022 年更为繁忙的开局。

摩尔先生说：“年末假期期间较为安静的环境意味着 1 月份的供应量略有下降，首府城市挂牌出售的房产总数环比下降 1.2%。”

“尽管如此，与一年前相比仍有显着改善，可供出售的房产比 2022 年 1 月增加了 7.9%。”

数据显示，与 12 月相比，1 月份全澳新挂牌量增加 49.8%，但同比下降 9.4%。

但摩尔先生指出，这一数字仍高于 2020 年 1 月和 2021 年 1 月房地产市场出现疫情引发的繁荣之前的水平。

悉尼和墨尔本的新房源下降了 16%，墨尔本下降了 15.4%，而表现突出的市场仍然是霍巴特，与去年相比，今年的新房源增加了 24.6%。

他补充说，就每个市场的房地产挂牌总量而言，对买家来说，好消息是总体选择比一年前有所改善。

“与一年前相比，几乎所有首府城市的待售房产总数都有所增加，只有珀斯出现下降。在城郊范围内，待售房产的总存量仍然受到限制，但仍在继续改善。郊待售物业总数仍比疫情前低三分之一以上。

“然而，该地区的待售物业总数同比增长了 15.8%，是至少十年来该地区最大的同比增幅。”

尽管销售情况较 2022 年初有所缓和，但摩尔先生表示，他们正从繁荣时期的一个非常高的基数上走下来。

“住房需求的基本长期驱动因素依然稳固，在 2022 年的大部分时间里，失业率一直处于数十年来的低点附近，并且还在继续下降。工资增长虽然慢于通胀，但已开始回升。国际移民也回来了，这将进一步增加住房需求。”

“房价下跌是由于澳大利亚储备银行以极快的速度加息。尽管预计澳洲央行将继续加息，但可能不会走得太远。”

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大批澳洲业主陷入负资产困境

全澳约有 120,000 名在疫情繁荣末期以低首付贷款买房的业主，在连续9次加息引发创纪录的价格下跌后，可能已经陷入负资产。

在 2021 年 11 月至 2022 年 4 月房价飙升期间购房的共有 289,125 名业主也接近跌入低谷，因为房价自高峰期下跌了 8.9%。

CoreLogic记录显示，在 2020 年 3 月 30 日至 2022 年 4 月 30 日期间共有 118.8 万套房屋易手，标准普尔估计在疫情高峰期间获得的新抵押贷款中有 40% 以上较低首付。

专家表示，这些房产中的很大一部分将低于其抵押贷款的价值，特别是如果利率如一些经济学家预测的那样升至4.1%的话。

标普全球评级(S&P Global Ratings)董事艾琳·基特森(Erin Kitson)表示:“在这些借款人中，储蓄缓冲有限的首套房所有者面临抵押贷款压力的风险更大，尤其是在悉尼和墨尔本，这两个城市的房价下跌更为明显，家庭负债普遍更高。”

澳大利亚优质抵押贷款从11月的0.65%上升至12月的0.76%，而不合格抵押贷款欠款(包括低存款和高贷款金额)继续上升，从上月的2.66%上升至3.2%。

基特森女士说，这比往年更为明显，因为从 2022 年 5 月开始多次加息后。

“欠款周期通常在1月和2月达到峰值。鉴于利率的大幅上升，以及澳大利亚RMBS行业对浮动利率的高度敞口，今年的欠款增幅可能超过近年来，欠款正在从历史低点上升，仍低于长期平均水平。但随着利率继续上升，这种状况可能会改变。”

CoreLogic 研究主管伊丽莎·欧文 (Eliza Owen) 表示，挂牌量较低，目前比五年平均水平低 27%，有助于减缓可能迫使业主出售房屋，导致价格下跌速度加快。

欧文女士说：“到目前为止，还没有大规模强制售房的有力证据。”

“过去 12 个月的新房挂牌交易低于 477,000 套左右的年交易量，因此供需失衡仍然存在，这可能会缓解经济低迷。”

但房价自峰值以来的急剧下跌，可能已将许多新州疫情期间的买家逐渐陷入负资产领域。

在疫情期间，新州售出了 376,462 套房屋，在繁荣时期约有 83,276 名买家进行了交易。

根据2021年新南威尔士州已结算的房产，PEXA的记录显示，其中34%是贷款与价值比率为90%或以上的高风险贷款，到2022年降至30%。这意味着，在房价自峰值以来下跌13.9%之后，大约26648套房产可能已经陷入亏损。

在维州，疫情期间售出了 260,912 套房屋，其中 66,478 处房产在繁荣末期进行交易，随着价格自峰值下跌 9.3%，正逐渐接近负资产。未来几个月，三分之一的人可能会陷入负资产。

在昆州，疫情期间售出了 294,757 套房屋，其中 73,517 名购房者在 2021 年底和 2022 年初进行了交易。其中约三分之一的人在价格从峰值下跌 10.7% 后可能已经陷入负资产。

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，连续九次加息对家庭预算的影响已经开始增加。

03

2、3月全澳租房市场恐进一步恶化！

新数据显示，现在全澳只有3.1万套房产可以出租，空置率急剧下降到历史最低点，预计在2月和3月将保持低点——甚至进一步下降。

悉尼、墨尔本和布里斯班的房价下跌很可能归咎于留学生的回归，但乡镇地区的空置率也在持续下降。

SQM Research发布的数据显示，与此同时，州府城市的租金持续上涨，在过去的12个月里上涨了24.7%，而乡镇地区的租金则上涨了17.4%。

SQM研究公司总经理克里斯托弗（Louis Christopher）说，在2022年12月录得季节性上涨之后，1月份全澳空置率下降到1.0%。

“我们预计2月份的出租房空置率将进一步收紧，因为有证据表明，到目前为止，本月的每周上市量再次下降，”克里斯托弗说，“我们之前就警告过，2月和3月将是多年来全澳租赁市场上租户最困难的时期。此后，鉴于住宅竣工量的预期增加和住房形成的整体减少，我们希望能有一些缓解。”

目前，全澳的闲置出物业总数为31,592套，比12月的全国数字39,568个有所下降。悉尼、墨尔本、珀斯、布里斯班和堪培拉的空置率再次降至之前的历史低点，或仅略高于其历史低点。

数据显示，只有霍巴特的空置率有所上升，从0.6%上升到0.7%。悉尼CBD、墨尔本CBD和布里斯班CBD的空置率都在1月份下降到3.1%、2.7%和1.4%，很可能反映了留学生需求的增加。

04

昆州大学附近海外租房者搜索量飙升

过去一年中，在昆州一些邻近大学的地方，来自海外的租房搜索量激增，其中增幅最大的是格里菲斯大学（Griffith University）附近的Upper Mount Gravatt区，搜索量增加了188%。

PropTrack网站的最新数据显示，Upper Mount Gravatt并非唯一一个学生搜索的热点区，海外租房者搜索量大增的昆州前十个区中，许多都位于大学附近。

海外租房者搜索量增幅排名第二的Mount Gravatt区，也位于格里菲斯大学附近，激增了161%。

需求旺盛的还有布里斯班的Kelvin Grove区和Springfield区，分别增加了149%和141%。还有Townsville的West End区，增加了140%。Townsville是詹姆斯库克大学（James Cook University）的所在地，该校主校区所在的Douglas区，搜索量也增加了123%。

房地产分析机构PropTrack的高级分析师Karen Dellows表示，与2021年相比，2022年在realestate.com.au网站上，来自海外的出租房搜索总量增加了65%，现在比疫情大流行前的水平高出了20%。

“搜索量可能会继续上升，这主要是因为疫情大流行导致的移民停滞现在开始回升，澳洲吸引了来自海外的工作者。”Dellows说。

昆士兰大学（University of Queensland）的所在地St Lucia区也进入了前十名，搜索量增加了125%。其它海外搜索量排名前十的还有Coopers Plains（+138%）、Roma（+135%）和Toowong（+129%）。

房地产公司Living Here的主管Haesley Cush表示，鉴于国际学生和澳侨的涌入，来自海外的租房需求激增并不令人惊讶。

“布里斯班在安全声誉和生活方式之间取得了完美的平衡，而且随着奥运会的举办，以及新开发项目和基础设施的建设，它可能是澳洲未来十年前景最好的城市之一。我们看到，在销售和租赁方面，有大量来自州际和海外的咨询。”“不幸的是，供需失调了。”

数据显示，昆州最受海外租房者欢迎的区是布里斯班市区、St Lucia、冲浪者天堂、南布里斯班、南港、Toowong、West End Indooroopilly、Broadbeach和New Farm。

搜索昆州出租房的海外租房者主要来自新西兰、英国、美国、菲律宾、加拿大、香港、印度、南非、新加坡和巴西。

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